陜西住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究

在固有觀(guān)念的影響下，我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡：產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域蓬勃發(fā)展，住房租賃卻未能快速的發(fā)展。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅是改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的重要途徑，更是減少貧富差距，推動(dòng)社會(huì)保障制度發(fā)展的重要舉措。黨的十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，住房租賃的重要性被提升到前所未有的高度，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展新機(jī)遇。2017年國(guó)家選取14個(gè)城市首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，2018年中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)文明確提出“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”。為了明確我省住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，我局近期對(duì)陜西省的住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，了解到陜西省住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，提煉出住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，探討加快建設(shè)培育陜西省住房租賃市場(chǎng)的有效方法和途徑，并提出有利于陜西省住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化培育和發(fā)展的建議。

一、國(guó)內(nèi)外住房租賃市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

（一）國(guó)外住房租賃市場(chǎng)的成功模式

縱觀(guān)國(guó)外住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展較早，已形成一套成熟的運(yùn)營(yíng)體系與模式，美國(guó)、德國(guó)、日本和新加坡成功的住房租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)可以為國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供不少經(jīng)驗(yàn)。

美國(guó)住房租賃市場(chǎng)較為穩(wěn)定，房源供給主要由三部分構(gòu)成：一是私人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的市場(chǎng)化租房，占比約81%。二是保障性的聯(lián)邦政府資助住房，占比約為12%。三是政府與社會(huì)資本合作提供的享受稅收優(yōu)惠的租賃住房，占比約為7%。在占比最大的租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體中，租賃機(jī)構(gòu)普遍采取通過(guò)REITs自持物業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

德國(guó)住房租賃市場(chǎng)是歐洲最大、最成熟的市場(chǎng)，同時(shí)，其國(guó)內(nèi)房租與房?jī)r(jià)保持較低水平。從住房租賃的供應(yīng)主體看，私人與市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)供應(yīng)成為主體。其中，私人供應(yīng)占比約為39%，機(jī)構(gòu)供應(yīng)占比約為40%，住房合作社供應(yīng)占比約為9%，福利房占比約為12%。同時(shí)，德國(guó)通過(guò)制定法規(guī)從三個(gè)方面保證租賃體系完善性：嚴(yán)格限定房租、維護(hù)租賃合同穩(wěn)定性、保障租賃支付。

日本經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫、上世紀(jì)90年代的金融危機(jī)后，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振，人口負(fù)增長(zhǎng)也導(dǎo)致市場(chǎng)需求開(kāi)始萎縮。日本住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體大致分為兩類(lèi)：一類(lèi)為租賃中介，另一類(lèi)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在歷年的新屋開(kāi)工中，租賃類(lèi)住房占比穩(wěn)定在40%左右。租賃類(lèi)住房中，79%歸屬于私人企業(yè)，10%歸屬于政府，5%歸屬于社會(huì)企業(yè)。

新加坡在住房供應(yīng)方面以政府行政干預(yù)為主，市場(chǎng)調(diào)節(jié)為輔。其推行的組屋政策為其住房供應(yīng)的主要政策，政策主要以解決“居者有其屋”為目的，保障中低收入群體的住房需求。政府推行的組屋由國(guó)家發(fā)展部的建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造與實(shí)施。建屋發(fā)展局作為獨(dú)立性非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合平衡預(yù)算，經(jīng)營(yíng)虧損部分由政府兜底。

除了新加坡以外，其他三個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都是依靠市場(chǎng)為基礎(chǔ)作為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力，政府作為輔助力量。新加坡則反過(guò)來(lái)，以政府力量為主導(dǎo)，以社會(huì)力量為輔發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從結(jié)果上來(lái)看，這四個(gè)國(guó)家都是成功的案例。

（二）國(guó)內(nèi)住房租賃試點(diǎn)情況

2017年7月和8月，住建部?jī)纱伟l(fā)文加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，在全國(guó)選取成都、廣州等14個(gè)城市首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。住房租賃發(fā)展?fàn)顩r及主要做法有：一是住房租賃供應(yīng)政府保障、市場(chǎng)主導(dǎo)。針對(duì)低收入群體、新就業(yè)大學(xué)生及引進(jìn)人才建有公共租賃房和人才安居房，同時(shí)，專(zhuān)業(yè)化企業(yè)提供的多層次住房租賃產(chǎn)品，用以滿(mǎn)足豐富多樣的住房租賃市場(chǎng)需求；二是專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)初步形成，民營(yíng)住房租賃企業(yè)和國(guó)有住房租賃企業(yè)積極發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，產(chǎn)品覆蓋了租賃市場(chǎng)里中低端、中端、中高端的需求，形成了多元化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，國(guó)有住房租賃企業(yè)，在推動(dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面取得一定成效，清理、出租閑置存量房源，搭建了國(guó)企和民企的合作平臺(tái)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化出租流程，穩(wěn)定租金。三是租賃住房土地供應(yīng)試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)。四川積極探索“限地價(jià)競(jìng)自持”的方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中自持部分房源作為租賃住房，并開(kāi)展了在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)；四是從管理體制和服務(wù)體制方面不斷完善優(yōu)化住房租賃體制，建立起市、區(qū)、街道和社區(qū)的四級(jí)住房租賃管理體制、誠(chéng)信機(jī)制和定期租賃市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)檢查機(jī)制，加大住房租賃補(bǔ)貼力度、完善落實(shí)提取住房公積金支付房租政策和爭(zhēng)取金融支持等各方面提高租賃市場(chǎng)服務(wù)體制。建設(shè)住房租賃平臺(tái)，優(yōu)化服務(wù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)應(yīng)用和“互聯(lián)網(wǎng)+”等技術(shù)手段，建立了統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了多部門(mén)住房信息數(shù)據(jù)共享，并設(shè)有房源核驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等功能，為承租人依法申請(qǐng)辦理居住登記、義務(wù)教育、繳存使用住房公積金、領(lǐng)取公共租賃住房補(bǔ)貼、繳納稅收等公共服務(wù)事項(xiàng)提供便利；五是培育市場(chǎng)主體，強(qiáng)化行業(yè)自律。引入全國(guó)知名的住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)本土企業(yè)通過(guò)兼并重組等方式做大做強(qiáng)，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和物業(yè)企業(yè)拓展租賃業(yè)務(wù)，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)引領(lǐng)帶動(dòng)作用，搭建國(guó)企與民企的合作平臺(tái)。主管部門(mén)推動(dòng)成立住房租賃專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，強(qiáng)化行業(yè)自律。試點(diǎn)地區(qū)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)取得了一定的成效，但還是存在很多問(wèn)題，一是信息共享機(jī)制尚未建立，城市部門(mén)之間數(shù)據(jù)分割、共享不充分，住房租賃網(wǎng)上交易平臺(tái)，使用功能還有待完善，網(wǎng)上租房簽約、付款和備案等功能不完善；二是租賃房源供應(yīng)不足，部分公租房規(guī)劃建設(shè)時(shí)缺少科學(xué)論證，存量向普通居民出租的房屋存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，可盤(pán)活的存量房少，私人業(yè)主出租閑置房屋的意愿不高，國(guó)企的廠(chǎng)房和寫(xiě)字樓等尚未盤(pán)活，改建成房屋租賃，成本高，企業(yè)投入意愿不足；三是市場(chǎng)規(guī)范程度低監(jiān)管難度大，長(zhǎng)期以來(lái)，普通商品住房租賃市場(chǎng)都是以高度分散的個(gè)人出租房源為供應(yīng)主體，住房租賃的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平程度不夠，缺少專(zhuān)門(mén)的租賃管理規(guī)章制度及有效的監(jiān)管機(jī)制；四是租購(gòu)權(quán)益差異依然存在，現(xiàn)階段我國(guó)城市的福利制度、教育制度、醫(yī)療制度與戶(hù)籍制度密切相關(guān)，這種制度結(jié)構(gòu)使得“擁有一套屬于自己的住房”成為有效解決公共服務(wù)需求的必要條件，導(dǎo)致租房者難以享受和產(chǎn)權(quán)人同等的城市公共服務(wù)；五是傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀(guān)念根深蒂固等，限制和制約著房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義

我國(guó)住房經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段的改革，第一階段（1980年-2001年），是在“住房是商品”的理念引領(lǐng)下將住房體制作為經(jīng)濟(jì)體制的一部分，走了一條與經(jīng)濟(jì)體制相融的住房商品化或市場(chǎng)化漸進(jìn)式改革之路；第二階段（2001年以后）以加強(qiáng)保障房體制建構(gòu)為目標(biāo)，保障房建設(shè)規(guī)?？涨?，大步邁向與商品房相協(xié)調(diào)的格局，房?jī)r(jià)回歸合理水平為目標(biāo)的調(diào)控政策伴隨其中。此期間，不論商品房和保障房主要是以銷(xiāo)售的方式提供居民，幾乎沒(méi)有形成規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)。

陜西省房地產(chǎn)在這期間經(jīng)歷的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲緊接其后的庫(kù)存過(guò)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)裹足不前，隨著2017年西安市人才引進(jìn)政策、房?jī)r(jià)凹地和治理霧霾工地停建等多種效應(yīng)的疊加影響下，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，限購(gòu)、限價(jià)等相關(guān)的調(diào)控政策，西安樓市火熱迅速傳遍全省，隨后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到一定程度，居高的房?jī)r(jià)和居民較低收入差距越來(lái)越大，居住成本加大，隨著大量人口的流入，陜西省特別是西安市“重售輕租”的房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)急需打破，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為外來(lái)人員及本地區(qū)需要住房的人員提供穩(wěn)定的居所。另外，年輕人的居住消費(fèi)理念也在發(fā)生著改變，過(guò)高的房?jī)r(jià)很難承受，需要父母提供資金支持，還不如利用現(xiàn)有的資金自己創(chuàng)業(yè)，或者承擔(dān)按揭壓力很大，直接影響其他消費(fèi)，他們對(duì)生活品質(zhì)的高要求，不能忍受背負(fù)高額房貸的生活方式，所以，租房居住成為最佳選擇。

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，使之成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，有利于滿(mǎn)足居民安居的多樣要求，減少住房消費(fèi)合理發(fā)展其他的生活消費(fèi)，有利于突破傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀(guān)念，引導(dǎo)年輕人建立理性的消費(fèi)方式，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)健康發(fā)展，也有利于社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（一）有利于發(fā)展多樣的住房市場(chǎng)，滿(mǎn)足不同的住房需求

目前，陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品房銷(xiāo)售為主要模式，這種單一的住房消費(fèi)方式，很難滿(mǎn)足人們對(duì)住房的不同需求，不同人群和不同類(lèi)型的住房需求確實(shí)存在，隨著流入人口的增加，這種需求更加旺盛。目前，剛畢業(yè)的學(xué)生想要有一套安全，裝修精致，有情調(diào)的房子；外來(lái)務(wù)工者想要一套交通方便，設(shè)備齊全的房子，學(xué)生家長(zhǎng)想要一套學(xué)校附近的兩居室；有些有房產(chǎn)的市民因?yàn)楦鞣N原因不能住自己的房子也只能租房而居?？梢?jiàn)，一個(gè)人口流入較大的城市，租房市場(chǎng)的需求是多種多樣，并且租房市場(chǎng)遠(yuǎn)大于買(mǎi)方市場(chǎng)，但是經(jīng)朋友或熟人介紹、中介介入或網(wǎng)上租住平臺(tái)發(fā)布房源等租住方式基本都是個(gè)人持有房源，這種傳統(tǒng)租住模式，很難滿(mǎn)足租房市場(chǎng)多樣化的需求。所以，需要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、租賃企業(yè)和其他企業(yè)，個(gè)人資金進(jìn)入住房租賃業(yè)，政府繼續(xù)提供公租、廉租房，培育發(fā)展滯后的住房租賃市場(chǎng)。

一些西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)證明，住房租賃在房地產(chǎn)市場(chǎng)始終占有不可忽略的地位，居民住房私有化約60%左右，還有相當(dāng)部分的居民租房居住，我國(guó)由于傳統(tǒng)觀(guān)念和住房歷史的原因，多年以來(lái)出臺(tái)的房改政策和信貸政策都是鼓勵(lì)只售不租的居住交易模式。因此，多年以來(lái)我國(guó)住房租賃發(fā)展緩慢，住房投資單一，開(kāi)發(fā)建設(shè)的品種單一，滿(mǎn)足不了居民的多層豐富的居住需求，也制約著居民居住的需求。促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的建立，有利于激發(fā)居民住房的多種需求，市場(chǎng)再提供各類(lèi)租賃產(chǎn)品去滿(mǎn)足各種居住需求，良性循環(huán)有利于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）有利于促進(jìn)居民合理的居住消費(fèi)

理論上，購(gòu)買(mǎi)住房消費(fèi)包括兩部分，即購(gòu)買(mǎi)住房和購(gòu)買(mǎi)住房產(chǎn)生的派生消費(fèi)，對(duì)于計(jì)劃買(mǎi)房（改善型和剛需性）的家庭來(lái)說(shuō)，他們會(huì)為買(mǎi)房而進(jìn)行儲(chǔ)蓄，在收入增長(zhǎng)有限的情況下，一般家庭用于消費(fèi)的資金就會(huì)減少，從而促使他們減少消費(fèi)；購(gòu)買(mǎi)住房的派生消費(fèi)，是居民在購(gòu)買(mǎi)住房后，會(huì)相應(yīng)促進(jìn)對(duì)建材、家具、家電，及家居品的消費(fèi)，同時(shí)會(huì)擠壓其他商品和服務(wù)的消費(fèi)支出。近兩年陜西省房?jī)r(jià)上漲較快，房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到7左右，（房?jī)r(jià)收入比反映的是商品住宅價(jià)格和居民收入之間的關(guān)系，我國(guó)城市居民理論上能承受的房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間的上限約為4.1～6.2倍之間，放寬來(lái)說(shuō)，無(wú)論如何不應(yīng)超過(guò)7倍），再?gòu)?018年1-9月的數(shù)據(jù)看，陜西省住宅價(jià)格同比上漲25.9%，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)8.0%，房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)高于收入增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)收入比將會(huì)繼續(xù)加大，要購(gòu)買(mǎi)住房，首付需要支付的金額增大，購(gòu)房者不得不減少其他的消費(fèi)支出，攢錢(qián)存首付。

住房租賃市場(chǎng)的存在，有利于居民根據(jù)自己實(shí)際經(jīng)濟(jì)收入情況做出住房消費(fèi)的合理選擇，與購(gòu)買(mǎi)住房不同，住房租賃對(duì)住戶(hù)的經(jīng)濟(jì)要求不高，租戶(hù)只需要支付相對(duì)較少的租金，就可以取得房屋的居住權(quán)，無(wú)需為了購(gòu)房，無(wú)限的擠壓其他生活消費(fèi)。

（三）有利于突破傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀(guān)念，引導(dǎo)年輕人建立理性的消費(fèi)方式

目前“無(wú)房不婚”、“啃老購(gòu)房”和“一步到位”已主導(dǎo)年輕人住房消費(fèi)，應(yīng)該倡導(dǎo)理性消費(fèi)觀(guān)，轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀(guān)念，逐步樹(shù)立“先租后買(mǎi)，先小后大”的理性住房消費(fèi)觀(guān)。先租后買(mǎi)的一個(gè)重要前提，就是房?jī)r(jià)和房租都比較穩(wěn)定。2018年7月31日中央政治局會(huì)議中所強(qiáng)調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控精神，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控精神，有利于穩(wěn)預(yù)期，減少投資性購(gòu)房和預(yù)支購(gòu)房。“先租后買(mǎi)”的關(guān)鍵莫過(guò)于租購(gòu)權(quán)益是否對(duì)等。過(guò)去，房屋上被附加了過(guò)度的公共福利，如學(xué)區(qū)房，導(dǎo)致買(mǎi)房成為大多數(shù)人迫不得已的選擇。如今，很多城市都在推進(jìn)“租售同權(quán)”，剝離附著于住房之上的公共福利屬性，賦予租房者與購(gòu)房者同等的權(quán)益，此舉有利于提升住房租賃市場(chǎng)的吸引力。在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定和“租售同權(quán)”的前提下，“先租后買(mǎi)”還需要的重要保障就是有房可租，目前住房租賃市場(chǎng)普遍存在著兩大問(wèn)題，一是市場(chǎng)上可供出租的房源太少，供不應(yīng)求。二是租賃市場(chǎng)不規(guī)范，合同不具備約束力，缺少相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行管理，實(shí)質(zhì)上都是由于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的滯后性，已經(jīng)嚴(yán)重影響了“先租后買(mǎi)”這個(gè)理性住房消費(fèi)觀(guān)念的建立，只有培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，使租房變成一件簡(jiǎn)單而便捷的事情，房源豐富，租價(jià)和租住關(guān)系穩(wěn)定，租購(gòu)權(quán)益平等，年輕人無(wú)需為了結(jié)婚而操心住房，父母無(wú)需為學(xué)區(qū)房而擔(dān)心，無(wú)疑將會(huì)打破傳統(tǒng)年輕人只能購(gòu)房不愿租房的住房消費(fèi)理念。

（四）有利于化解和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

由于高房?jī)r(jià)和需求旺盛等原因，國(guó)內(nèi)的住房租賃是一個(gè)很大的市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“最后的紅利”。隨著黨中央提出今后房地產(chǎn)工作的方向“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”和“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房”精神，旨在打破以銷(xiāo)售為單一方式的住房市場(chǎng)，建立租售并舉的住房市場(chǎng)。隨著人口紅利的消失，住房趨于飽和，在穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將逐漸成為“夕陽(yáng)”業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售利潤(rùn)將會(huì)減少，單一以開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，為應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，最好就是走多元化發(fā)展道路，最有條件和最便捷的就是開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。國(guó)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)既從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，又大量經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)，有些企業(yè)租房業(yè)務(wù)的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，如美國(guó)，住房市場(chǎng)最活躍的是租賃營(yíng)業(yè)活動(dòng)，而購(gòu)房需求反而不如租房需求旺盛。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)意義重大，可以化解和轉(zhuǎn)移企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于建立租售并舉的相對(duì)穩(wěn)定住房市場(chǎng)。

三、住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀研究

今年下半年以來(lái)，對(duì)全省西安市、渭南市、延安市、榆林市和安康市5個(gè)市的發(fā)改、住房管理、國(guó)土和銀行等相關(guān)部門(mén)和29家房地產(chǎn)業(yè)、住房租賃企業(yè)和物業(yè)企業(yè)租售同舉的情況進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前住房市場(chǎng)基本以銷(xiāo)售為主，企業(yè)自持住房進(jìn)行出租的項(xiàng)目非常稀少，西安市已有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，而其他地市企業(yè)對(duì)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)仍處于觀(guān)望狀態(tài)，政府住房租賃項(xiàng)目主要還是以廉租和公租房保障性質(zhì)為主。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的需求有所差異，西安市由于人口流入數(shù)量急增、房?jī)r(jià)上漲較快，急需培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，其他城市適時(shí)培育和發(fā)展本地住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)租賃仍以傳統(tǒng)的租住方式為主，規(guī)?；蜋C(jī)構(gòu)化租賃處于萌芽起步階段，規(guī)范化的住房租房市場(chǎng)需求開(kāi)始體現(xiàn)，相關(guān)部門(mén)對(duì)發(fā)展住房租賃的相關(guān)扶持政策尚不明確，住房租賃監(jiān)測(cè)體系尚未建立。

（一）西安市急需培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，其他城市適時(shí)培育和發(fā)展本地住房租賃市場(chǎng)

住房租賃需求主要取決于一個(gè)城市流入人口數(shù)量，一個(gè)城市有吸引力，流入的人口的多，住房租賃需求就大，在陜西省的10個(gè)市和楊凌示范區(qū)，目前只有西安流入人口很大，去年開(kāi)始實(shí)施的人才引進(jìn)措施，另外西安市高校眾多，每年將會(huì)有一大批畢業(yè)生留下來(lái)，相對(duì)周?chē)貐^(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，每年前來(lái)務(wù)工的人口也很多，妥善的解決這些人的居住，為西安市留住人才和工作者，現(xiàn)有的以銷(xiāo)售為主要模式的住房市場(chǎng)很難解決他們的居住需求。近兩年西安市隨著人口的聚增，住房的剛性需求加大，住房供不應(yīng)求情況出現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)恐慌購(gòu)房心理，進(jìn)一步加劇供需矛盾，限購(gòu)和限價(jià)調(diào)控政策推出，購(gòu)房開(kāi)始回歸理性，但是仍有很多住房需求依然沒(méi)有得到滿(mǎn)足，由于現(xiàn)有的住房租賃市場(chǎng)存在太多的問(wèn)題，并不能為他們提供安定的居所，迫使產(chǎn)生很多的購(gòu)房需求，如果不盡快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為需要居住的人群提供便捷的住房租賃，供需矛盾還會(huì)爆發(fā)，不利于西安市住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。從企業(yè)的調(diào)研情況來(lái)看，目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，不是需求減少，而是需求者處于觀(guān)望狀態(tài)。另外，從開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)了解到，目前西安租房需求量也很大，要緩解供需矛盾，引導(dǎo)“先租后買(mǎi)”的住房消費(fèi)理念，妥善滿(mǎn)足這些住房需求，西安市急需盡快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

除西安市外的其他地區(qū)，人口流入量很少，人口相對(duì)穩(wěn)定，租住需求量較小，目前還缺乏發(fā)展規(guī)模化住房租賃的條件，但是由于西安市樓市的輻射作用以及前期未去庫(kù)存實(shí)施的貨幣化安置政策，各大房地產(chǎn)如碧桂園、綠地和萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)在本地區(qū)入駐開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，刺激本地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，2018年1-11月我省各市的住宅價(jià)格都呈現(xiàn)同比上漲趨勢(shì)，9個(gè)市價(jià)格同比上漲幅度超過(guò)10%以上，房?jī)r(jià)上漲較快，供需矛盾存在，適時(shí)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期是非常有必要的。

（二）住房租賃機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展開(kāi)始萌芽，規(guī)范化的住房租賃市場(chǎng)需求開(kāi)始體現(xiàn)

在我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)中住房供應(yīng)主體仍以個(gè)人為絕對(duì)主體，比例高達(dá)90%以上，而在發(fā)達(dá)國(guó)家，專(zhuān)業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比高達(dá)30%，高出中國(guó)3倍。雖然2017年以來(lái)，陜西省發(fā)布了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)，建立以租購(gòu)并舉的住房制度，健全市場(chǎng)配置，鼓勵(lì)房地產(chǎn)、中介機(jī)構(gòu)、其他企業(yè)和個(gè)人進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，拓展房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，打開(kāi)陜西省住房租賃業(yè)務(wù)的道路。但實(shí)際上，陜西省整個(gè)住房租賃也還處于較為落后的階段，機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U尚處于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)從事租賃業(yè)務(wù)的熱情并不高，絕大部分處于觀(guān)望狀態(tài)。尤其西安市以外的其他地區(qū)，調(diào)研了19家房地產(chǎn)企業(yè)，其中18家均沒(méi)有開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，并表示近期不會(huì)開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，由于上半年各地區(qū)的商品房銷(xiāo)售較好，企業(yè)有房不愁賣(mài)，去庫(kù)存速度較快，加上當(dāng)?shù)亓鲃?dòng)人口少，機(jī)構(gòu)化、機(jī)構(gòu)化的租賃發(fā)展空間有限。

西安市是陜西省流動(dòng)人口最多的城市，住房租賃需求旺盛，目前在西安市住房租賃市場(chǎng)主要有四種方式：一是中介租賃。有房源需要出租的個(gè)人通過(guò)中介公司在門(mén)店和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布房源消息，租房者來(lái)到門(mén)店或在其網(wǎng)上住房平臺(tái)選擇所需住房，整個(gè)租房過(guò)程，中介公司全程參與，現(xiàn)在各個(gè)小區(qū)及周?chē)煽吹竭@類(lèi)房屋中介公司；二是“互聯(lián)網(wǎng)+房管+金融”，是長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方式，這種新型的租賃方式正面臨資金風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，要健康發(fā)展還需要建立有力的監(jiān)管制度；三是房地產(chǎn)企業(yè)建立的規(guī)?；赓U模式，企業(yè)可以出租自有住房，也通過(guò)租購(gòu)的方式獲得房源，裝修后出租；四是隱形租賃，房源持有者直接招租的住房租賃模式，這種租賃方式主要集中在房源比較集中的城中村和城中村拆遷后的安置小區(qū)。住房租賃的主要房源有商品房性質(zhì)的出租房、農(nóng)民出租房，廉租房和公租房。廉租房和公租房是保障性質(zhì)的住房租賃，由于住戶(hù)的準(zhǔn)入門(mén)檻設(shè)置、租金設(shè)定和調(diào)整、租戶(hù)退出機(jī)制等方面均有政府進(jìn)行管理和調(diào)控，近期國(guó)務(wù)院為了解決公租房運(yùn)營(yíng)管理中專(zhuān)業(yè)人員不足、服務(wù)水平不高、管理不規(guī)范等日益突出問(wèn)題，在8個(gè)省開(kāi)展政府購(gòu)買(mǎi)公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)工作，陜西省也在其中，但規(guī)定購(gòu)買(mǎi)服務(wù)內(nèi)容不得包括對(duì)保障資格的準(zhǔn)入和取消。可見(jiàn)廉租房和公租房在一定程度上仍繼續(xù)隔離于住房租賃市場(chǎng)之外，嚴(yán)格的說(shuō)不能算租賃市場(chǎng)的一部分，但卻是租房市場(chǎng)的重要補(bǔ)充。

目前，西安市住房租賃行業(yè)正由以中介及個(gè)人為主的無(wú)序狀態(tài)向注重品牌和產(chǎn)品的規(guī)模化租賃方式轉(zhuǎn)變，各路資本和房地產(chǎn)巨頭開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，目前的盈利模式主要還是租金差模式，其他模式尚處于探索階段，租賃行業(yè)需要規(guī)模效應(yīng)才能盈利，多家企業(yè)在拓展拿房，積極進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，但整體的租賃運(yùn)營(yíng)能力低下，出資方于對(duì)收益要求較高，被迫提升租金或是加大融資力度，導(dǎo)致租客無(wú)法承受房租，或者對(duì)租住房屋品質(zhì)控制能力減弱。西安市萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓以及西安市城市建設(shè)集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入西安租賃市場(chǎng)，但現(xiàn)階段尚未有真正意義的品牌巨頭，機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展道路任重而道遠(yuǎn)，尚處于起步階段。

大型企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，對(duì)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U市場(chǎng)的建立和發(fā)展非常重要，同時(shí)，由于企業(yè)本身的行為肯定是帶有商業(yè)目的，以營(yíng)利為最終目的，大型企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)駐租賃市場(chǎng)，有可能因?yàn)椴糠执笮推髽I(yè)的集團(tuán)性壟斷經(jīng)營(yíng)而造成租房?jī)r(jià)格的推高或者利益輸送，這就需要相關(guān)的政府部門(mén)對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，以防商業(yè)性壟斷或者抬高租金等現(xiàn)象的出現(xiàn)。目前，由于機(jī)構(gòu)化和規(guī)模化的住房租賃模式尚未建立，這方面的矛盾尚未凸顯，防范壟斷性等不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的機(jī)制應(yīng)該有預(yù)見(jiàn)性的提前建立。另外，租賃市場(chǎng)處于起步階段，運(yùn)營(yíng)模式尚處于探索中，近期曝光長(zhǎng)租公寓裝修甲醛超標(biāo)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司解散，租金轉(zhuǎn)為金融債務(wù)由租客承擔(dān)等不良事件，說(shuō)明政府需要進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)，相關(guān)的政策法規(guī)急需建立，為租賃市場(chǎng)保駕護(hù)航。

（三）住房租賃政策正在路上，尚未有明確的細(xì)則落地

2016年12月，人民政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，各市也紛紛出臺(tái)或正在出臺(tái)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)，政府部門(mén)還沒(méi)有出臺(tái)具體的扶持住房租賃細(xì)則，住房租賃監(jiān)管平臺(tái)開(kāi)始建立，尚未形成較為完善的住房租賃運(yùn)行監(jiān)測(cè)體系。

從調(diào)查的5個(gè)市的情況來(lái)看，目前各市提供的租賃型住房用地都是帶有保障性質(zhì)的，用來(lái)建設(shè)公租房和廉租房，對(duì)于租賃型商品房的用地還沒(méi)有相關(guān)的優(yōu)惠政策出臺(tái)，沒(méi)有集體用地建設(shè)租賃房的相關(guān)政策。從金融方面來(lái)看，由于陜西省住房租賃市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不完善，還沒(méi)有形成一套完善的住房租賃運(yùn)行監(jiān)測(cè)體系和租賃信息服務(wù)平臺(tái)，各大銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)展租賃住房相關(guān)的住房租賃信貸和相關(guān)金融業(yè)務(wù)多數(shù)保持觀(guān)望態(tài)度，但均有計(jì)劃未來(lái)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。目前，積極在全省范圍開(kāi)展住房租賃信貸和相關(guān)金融業(yè)務(wù)的主要是建設(shè)銀行，在西安、安康和延安等市協(xié)助政府建立租房租賃信息平臺(tái)，金融產(chǎn)品和服務(wù)有支付結(jié)算，提供相關(guān)的房租代收等傳統(tǒng)結(jié)算服務(wù)，還有金融支持類(lèi)產(chǎn)品，分為公司類(lèi)住房租賃貸款和個(gè)人類(lèi)住房租賃貸款，但受眾面很有限。調(diào)研企業(yè)反映，目前并沒(méi)有從土地、金融和稅收等方面得到明確有利的開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房和租賃業(yè)務(wù)的優(yōu)惠政策。

四、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展初期出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的積極性不高

對(duì)我省的25家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，顯示有2家企業(yè)有意向并正在進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，1家從事公租廉租房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，22家表示近期沒(méi)有開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的意愿，可見(jiàn)，企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的積極性并不高，傳統(tǒng)的以銷(xiāo)售為主的住房消費(fèi)觀(guān)念依然是住房市場(chǎng)的主導(dǎo)思想，主要原因：一是住宅銷(xiāo)售持續(xù)好轉(zhuǎn)，價(jià)格保持堅(jiān)挺，銷(xiāo)售比出租資金回籠快、利潤(rùn)高。2018年1-11月，陜西省商品房銷(xiāo)售面積3475.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%，住宅均價(jià)7852元/平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，近兩年全省開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)銷(xiāo)售很好，價(jià)格上漲較快，資金回籠速度較快，銷(xiāo)售成為最佳選擇。相對(duì)的開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，企業(yè)前期購(gòu)地的投入和開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入很大，采用出租的方式，資金收益率很低。所以，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)出租不如銷(xiāo)售，以西安為例，大概的估算租售比來(lái)說(shuō)明此種情況，以目前的土地市場(chǎng)條件，樓面價(jià)5000元/平方米，建設(shè)成本5000元，每平方米成本10000元，租賃價(jià)格大概25元/平方米，租售比1:400（租售比指每平方米使用面積的月租金和每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值），意味著企業(yè)需要400個(gè)月（33年）才能收回成本，如果加上各種稅收、融資成本和運(yùn)營(yíng)成本，企業(yè)資金收回的時(shí)間會(huì)更加漫長(zhǎng)，企業(yè)會(huì)面臨巨大的資金壓力，所以絕大多數(shù)企業(yè)不會(huì)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。二是目前并沒(méi)有明確的關(guān)于土地、財(cái)政、金融、稅收等相關(guān)政策支持企業(yè)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，再加上，企業(yè)建設(shè)租賃住房在成本把控和標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量把控上薄弱，后期運(yùn)營(yíng)管理也會(huì)有所顧慮，無(wú)法激起企業(yè)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性。陜西省有房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)租賃房項(xiàng)目，主要有兩種情況，一是政府扶持建設(shè)廉租和公租房項(xiàng)目，二是以長(zhǎng)租公寓作為存量轉(zhuǎn)型和去庫(kù)存的載體。

（二）住房租賃行業(yè)規(guī)則尚未建立，行業(yè)管理薄弱

陜西省房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)還存在市場(chǎng)不規(guī)范、制度不完善等問(wèn)題，表現(xiàn)在：一是租住價(jià)格的盲目性。中介機(jī)構(gòu)、個(gè)人、單位各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，租賃形式單一，管理粗放，形不成規(guī)模，租賃價(jià)格難以把握，租賃收益無(wú)法保證；二是協(xié)議（合同）條款欠缺，經(jīng)常引發(fā)糾紛；三是由于相關(guān)法規(guī)不配套，執(zhí)法力度受限，在管理過(guò)程中，主動(dòng)登記備案率不高，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)租賃稅費(fèi)流失；四是管理房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的部門(mén)涉及公安、工商、稅務(wù)、房地產(chǎn)等部門(mén)，管理效率不高，缺乏從上到下的協(xié)調(diào)管理機(jī)制；五是住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)尚未成立，行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)和自律性。

（三）出租房源缺乏，整合改造難度較大

培育和發(fā)展規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化住房租賃市場(chǎng)，對(duì)有大量多層次租房需求的西安市住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，重要的是需要穩(wěn)定的房源供給，因?yàn)楣芾淼脑騿蝹€(gè)分散的租賃住房并不是租賃企業(yè)需要的房源，需要整棟的房屋至少是房屋的整個(gè)單元裝修改造后作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，以便后期統(tǒng)一管理。目前，適合的房源有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售不好公寓、辦公樓、商業(yè)房屋項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)不好酒店等，工廠(chǎng)的廢舊宿舍和廠(chǎng)房因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題很難列為合適的房源，房地產(chǎn)商對(duì)開(kāi)發(fā)住房租賃項(xiàng)目意愿不高，近期提供給住房租賃市場(chǎng)的房源會(huì)很有限，從這些方面來(lái)看，規(guī)?；l(fā)展租賃市場(chǎng)很大問(wèn)題就是房源短缺。

（四）稅賦偏高，抑制住房租賃企業(yè)的利潤(rùn)空間

住房租賃的稅收，主要按住宅、非住宅和個(gè)人、公司區(qū)分，不同類(lèi)別的有不同的稅收要求，個(gè)人出租住房稅類(lèi)有6種：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加、水利基金、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅，其中房產(chǎn)稅4%和10%。住房性質(zhì)為非住房多了一個(gè)印花稅，另外房產(chǎn)稅（12%）和個(gè)人稅（20%）比住房性質(zhì)為住宅的高得多，企業(yè)出租住房房地產(chǎn)稅也是12%，這樣有明顯差別的稅收政策不利于住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展。一方面限制了住房租賃的房源，租賃企業(yè)不愿改造非住宅性質(zhì)的租賃住房，如廢舊辦公樓、閑置廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)不善的酒店和庫(kù)存的辦公樓等社會(huì)閑散住房資源得不到有力利用；另一方面也限制了發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)。

五、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的建議

（一）通過(guò)住房租賃市場(chǎng)金融化實(shí)現(xiàn)收益擴(kuò)大

要培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化和規(guī)模化的住房租賃市場(chǎng)，在租賃回報(bào)率不高的情況下，必須要有金融支持，可參考美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的金融化案例，完全有可能通過(guò)金融化實(shí)現(xiàn)收益擴(kuò)大。在美國(guó)持有物業(yè)比較麻煩，出租后每年繳納房產(chǎn)稅、個(gè)人報(bào)稅等事務(wù)，租后維護(hù)也很繁瑣，而且維護(hù)成本和出租成本也不低，如果他們要投資房地產(chǎn)的話(huà)，就會(huì)去買(mǎi)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，長(zhǎng)期來(lái)看，收益不比個(gè)人買(mǎi)房低。另外，銀行可通過(guò)CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)的方式，為租賃項(xiàng)目提供低息貸款。金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)是很重要的，不是說(shuō)單靠幾家企業(yè)，或者政府的幾個(gè)政策，就可以把住房租賃市場(chǎng)撐起來(lái)的，金融市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)如果不打通的話(huà)，風(fēng)險(xiǎn)就只能集中在少數(shù)機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商手里，無(wú)法快速擴(kuò)大規(guī)模。

（二）推進(jìn)住房租賃企業(yè)建立行業(yè)協(xié)會(huì)

行業(yè)協(xié)會(huì)是社會(huì)組織，它的產(chǎn)生和發(fā)展是社會(huì)分工和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的結(jié)果，反映了各行業(yè)的企業(yè)自我服務(wù)、自我協(xié)調(diào)、自我監(jiān)督、自我保護(hù)的意識(shí)和要求。市場(chǎng)化的本質(zhì)是由市場(chǎng)解決問(wèn)題，政府的角色應(yīng)該是監(jiān)控、防范風(fēng)險(xiǎn)，而非過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)，在住房租賃市場(chǎng)比較混亂、尚處于起步階段，應(yīng)該建立住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)助政府規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，制定相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，共同維護(hù)住房租賃市場(chǎng)陽(yáng)光透明運(yùn)作。

（三）整合社會(huì)閑置房源，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)的房源

要規(guī)?；蜋C(jī)構(gòu)化發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，最基本的條件就是要有充足的可供租賃的房源。如果長(zhǎng)時(shí)間租賃房源不能得到有效補(bǔ)充，勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)而推高房租的快速上漲，但只靠國(guó)家和各級(jí)政府的財(cái)政收入投入修建大批租賃房，要在短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，是不現(xiàn)實(shí)的，所以應(yīng)該盤(pán)活空置住房資源，最大限度為租賃市場(chǎng)提供豐富的房源。調(diào)研時(shí)，從物業(yè)公司了解到他們所管理的小區(qū)，舊小區(qū)空置率大概在30%左右，新小區(qū)在40%左右，租住率只有10%左右，毛坯房不適合出租，裝修后不愿出租，持有人盼著房?jī)r(jià)上漲，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，所以租房的房源掌握在散戶(hù)手里，其實(shí)是一種社會(huì)資源的浪費(fèi)，政府應(yīng)當(dāng)采取有效措施，鼓勵(lì)空置房持有者積極出租，如適當(dāng)減免個(gè)人所得稅或者設(shè)置房屋空置稅等方法。另外，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展長(zhǎng)租住房業(yè)務(wù)盤(pán)活庫(kù)存，允許辦公樓項(xiàng)目、商業(yè)用房或可改造的空置廠(chǎng)房等進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，這樣既盤(pán)活了這部分巨大的社會(huì)存量資源，又解決了租賃房的房源問(wèn)題。另外，出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)在集體用地上建設(shè)租賃房項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大租賃房源，從而可以加快健康的租賃房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的形成，有利于民生，有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定，一舉而數(shù)得。

辦公樓、酒店等商業(yè)用房改造成長(zhǎng)租公寓出租的這類(lèi)擴(kuò)展房源，政府部門(mén)應(yīng)該按住宅的費(fèi)用收取水電和物業(yè)等費(fèi)用，以減少租戶(hù)的費(fèi)用，提高租住率，更好地促進(jìn)各類(lèi)房源進(jìn)入租住市場(chǎng)。

（四）規(guī)范和降低住房租賃的相關(guān)稅收

在企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)住房租賃項(xiàng)目階段可適當(dāng)減免相關(guān)稅收，如企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)住房租賃項(xiàng)目，可降低房產(chǎn)稅稅率，土地使用稅稅率，降低住房租賃企業(yè)的所得稅稅率，鼓勵(lì)企業(yè)參與到住房租賃的建設(shè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)中來(lái)。另外，通過(guò)減免個(gè)稅政策，減輕年輕人租房的負(fù)擔(dān)，如盡快落實(shí)公積金提取和個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)抵扣等方面的政策。

（五）政府積極建立和完善住房租賃服務(wù)管理體系

政府成立住房租賃監(jiān)管機(jī)構(gòu)，建立統(tǒng)一的住房租賃信息和租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，統(tǒng)一發(fā)布租賃房源，解決租房人對(duì)出租房的真實(shí)性判斷、找房難、住房難等問(wèn)題，同時(shí)要穩(wěn)定租金，如不同地段、不同類(lèi)別、不同品質(zhì)房源的限制租金報(bào)價(jià)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的有效監(jiān)管。

（六）鼓勵(lì)各類(lèi)企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，尤其是推動(dòng)行業(yè)龍頭國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)優(yōu)先進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)

住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。在培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)初期，國(guó)家可以先把土地拿出來(lái)給行業(yè)龍頭企業(yè)去運(yùn)營(yíng)住房租賃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商、投資商、和銀行也要參與進(jìn)來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)才能發(fā)展起來(lái)。在一個(gè)成熟的住房租賃市場(chǎng)中，各方面的法規(guī)管理政策健全，民眾就能享受到優(yōu)質(zhì)的住房和便捷的服務(wù)，因?yàn)樽》孔赓U市場(chǎng)這臺(tái)機(jī)器已經(jīng)在良好運(yùn)轉(zhuǎn)，并且發(fā)揮作用了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。