上半年一房難求 下半年變相降價(jià) 武漢樓市迎買(mǎi)方市場(chǎng)

上半年一房難求，下半年卻將精裝修改為毛坯以變相降價(jià)，武漢樓市似乎在一夜之間由賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。

“已經(jīng)幾個(gè)月沒(méi)有漲價(jià)了，選房的人也沒(méi)有那么多了”，近日在武漢光谷從事新房和二手房買(mǎi)賣的鄭騰（化名）向記者說(shuō)道。在他看來(lái)這是“反常態(tài)”的。

上半年武漢三鎮(zhèn)各區(qū)域似乎都處于無(wú)房可賣的境地，新房一經(jīng)開(kāi)盤(pán)即被搶空，中簽概率大概1/3，大部分選房者只能空手而歸，二手房價(jià)格反而比新房高出很多。

而下半年大部分開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率下降，推出房源不能售罄，部分樓盤(pán)悄然將精裝交付改為毛坯交付，變相降價(jià)。

對(duì)此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，這是供地過(guò)多，供應(yīng)量過(guò)大帶來(lái)的后遺癥，一二線城市都是這樣的情況。

事實(shí)上，2018年全國(guó)樓市都經(jīng)歷了上半年的炙手可熱和下半年的降溫。上半年經(jīng)歷了“萬(wàn)人搶房”、中簽率普遍低于20%的杭州新房市場(chǎng)，從7月份開(kāi)始中簽率逐漸提高，據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，7月份入市的樓盤(pán)中簽率普遍提高，也有些樓盤(pán)因報(bào)名人數(shù)不到預(yù)售房源套數(shù)而不用搖號(hào)。

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，近期政策稍微有松綁的跡象，但2019年絕對(duì)不會(huì)全面放松，只會(huì)在“房住不炒”的大方針下有略微的松綁。

上半年中簽率低

2018年5月底，杭州融信瀾天404套房和華夏四季約160套房公開(kāi)搖號(hào)，登記搖號(hào)名額分別為11927組和6687組，“萬(wàn)人搶房”的壯觀景象之下，中簽率只有3%。

隨后的一周，杭州蕭山旭輝寶龍東湖城、融信永興首府、融創(chuàng)東麟府、遠(yuǎn)洋雁歸里、融創(chuàng)望海潮、中旅名門(mén)府等多個(gè)樓盤(pán)集中供貨，房源共約600套。根據(jù)杭州公證處搖號(hào)結(jié)果，旭輝寶龍東湖城中簽率只有2%，融信永興首府為8.82%，融創(chuàng)東麟府為11.2%。

6月11日，杭州市國(guó)立公證處官網(wǎng)上公布了旭輝寶龍東湖城于6月3日取得預(yù)售許可的80套房源搖號(hào)結(jié)果，3990人報(bào)名，卻有3910人陪跑，中簽率只有2%。

上半年，這種“中簽率”低的現(xiàn)象普遍存在，尤其是在熱點(diǎn)二線城市。

5月上旬，《華夏時(shí)報(bào)》記者在武漢走訪了各個(gè)區(qū)域代表性樓盤(pán)，中簽率普遍在三成左右，漢陽(yáng)四新等熱門(mén)地區(qū)則更低。

6月14日，南京河西新城區(qū)域三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共1475套房源，報(bào)名人數(shù)高達(dá)21138人，約14個(gè)人搶一套房。其中佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)共485套房源，吸引了12591人登記，約27個(gè)人搶一套房。另外兩個(gè)項(xiàng)目中簽率也都沒(méi)有超過(guò)15%。

在杭州、武漢、南京、成都、西安等地，政府對(duì)區(qū)域內(nèi)一手房源的價(jià)格進(jìn)行限制，如果開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)過(guò)高，將很難取得預(yù)售證。而一二手房“差價(jià)”形成了“僧多粥少”的局面，一個(gè)項(xiàng)目往往吸引幾倍于房源數(shù)量的客戶前往登記。去年武漢、杭州、南京等城市屢現(xiàn)“炒賣房號(hào)”、收“茶水費(fèi)”等現(xiàn)象，對(duì)此，今年上半年多個(gè)城市推出了搖號(hào)選房的政策。

下半年認(rèn)購(gòu)率下降情勢(shì)在7月份以后急轉(zhuǎn)直下。

據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，7月底位于奧體南的某樓盤(pán)首開(kāi)選房，292套房源，共有591戶購(gòu)房意向家庭進(jìn)行了登記。然而在所有報(bào)名的意向客戶都選完房之后，仍剩余50余套房源，棄選率近60%。

7月入市的46個(gè)樓盤(pán)中，僅8個(gè)中簽率在10%以下，因?yàn)閳?bào)名人數(shù)不到預(yù)售房源套數(shù)而不用搖號(hào)的樓盤(pán)則有5個(gè)。

上半年由于市場(chǎng)炙手可熱，開(kāi)發(fā)商普遍要求購(gòu)房前先驗(yàn)資，在杭州蕭山區(qū)，中旅名門(mén)府的購(gòu)房意向者需要在指定的銀行網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)設(shè)個(gè)人賬戶，存入相應(yīng)現(xiàn)金存款，剛需存款90萬(wàn)，改善型客戶最多需存款300萬(wàn)，并提供前述指定銀行的存款證明書(shū)或驗(yàn)資確認(rèn)書(shū)。存款不得用于其他消費(fèi)，若于公示結(jié)束日前存款余額低于要求驗(yàn)資的存款金額，將取消搖號(hào)及選房資格。

但下半年要求驗(yàn)資的項(xiàng)目明顯減少，據(jù)錢(qián)江晚報(bào)報(bào)道，7月份領(lǐng)出預(yù)售證的46個(gè)樓盤(pán)，其中22個(gè)不需凍結(jié)資金，所有臨安樓盤(pán)均無(wú)需凍結(jié)，還有一部分蕭山、余杭、富陽(yáng)的樓盤(pán)，也無(wú)需凍結(jié)。

上半年中簽率與杭州一樣驚人的成都，下半年認(rèn)購(gòu)率急劇下降。

據(jù)成都當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，上周成都16個(gè)住宅項(xiàng)目公開(kāi)搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，共累計(jì)推出房源3686套房源，卻只認(rèn)購(gòu)1206套，認(rèn)購(gòu)率下跌到33%。

11月份武漢新房集中供貨，綠城蘭園、東原啟城、新力城、華僑城原岸、遠(yuǎn)洋東方境世界觀、保利城、萬(wàn)科春和景明、光谷國(guó)際188社區(qū)、海倫小鎮(zhèn)等約40個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可，但大部分認(rèn)購(gòu)率都沒(méi)有達(dá)到100%。

變相降價(jià)

在認(rèn)購(gòu)率不足而又需要集中沖業(yè)績(jī)的下半年，開(kāi)發(fā)商將此前宣傳的精裝修交付改為毛坯交付，以達(dá)到悄然降價(jià)的目的。

武漢華僑城原岸9月底推出高層精裝房，均價(jià)約2.8萬(wàn)-3.1萬(wàn)元/平米，包含4000元/平米的裝修。2個(gè)月后，在加推T11-T12號(hào)樓建筑面積約135-170平米戶型時(shí)，則變成了均價(jià)2.5萬(wàn)元/平米，毛坯交付。

武漢南湖東岸某高端項(xiàng)目上半年開(kāi)盤(pán)均價(jià)2.7萬(wàn)元/平米，包含3500元/平米的裝修，10月份推出毛坯房源，價(jià)格為2.4萬(wàn)元/平米。

而作為變相漲價(jià)的重要手段，精裝修交付、“雙合同”上半年幾乎成為武漢樓盤(pán)的普遍現(xiàn)象，也是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)火爆時(shí)為規(guī)避政府限價(jià)的一種手段。多名營(yíng)銷人員告訴記者，武漢每一個(gè)項(xiàng)目每一批開(kāi)盤(pán)房源均需要在住建局申報(bào)備案價(jià)，如果超過(guò)預(yù)期，便不予審批通過(guò)，因此目前武漢的新房?jī)r(jià)格普遍低于二手房，在此情況下，開(kāi)發(fā)商將房屋精裝交付，購(gòu)房者需要簽訂毛坯和裝修兩個(gè)合同。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。