恒大研究院：預(yù)計(jì)2019年房企銷售面積微降 為2015年以來首次負(fù)增長

中證APP訊 （記者張玉潔）12月26日，恒大研究院發(fā)布《2019年房地產(chǎn)市場展望：傳統(tǒng)周期延續(xù)，還是長效機(jī)制破局？》研究報(bào)告，其中在關(guān)于核心數(shù)據(jù)預(yù)測方面指出，去庫存紅利消退，預(yù)計(jì)2019年銷售面積小幅回落5.4%，為2015年來首次負(fù)增長。

該報(bào)告進(jìn)一步說明，本輪地產(chǎn)景氣度受益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括行政調(diào)控退出、購房信貸寬松、PSL支持棚改貨幣化安置；戶籍人口城鎮(zhèn)化加速紅利；以及住房消費(fèi)升級紅利。2019年，伴隨棚改貨幣化安置減少，去庫存政策紅利消退，但城鎮(zhèn)化和住房消費(fèi)升級紅利持續(xù)釋放。同時，房企折扣促銷、房貸利率穩(wěn)中有降、部分城市政策適度放松，對銷售形成有力支撐。

分城市看，預(yù)計(jì)一線銷售面積同比增長，增速有所回升，主要由于基數(shù)低，以及過度嚴(yán)厲的調(diào)控政策執(zhí)行層面放松；二線銷售面積同比下滑，主要因?yàn)楦呋鶖?shù)，以及前期需求過度釋放之后市場疲軟；三四線銷售面積同比下滑且下滑幅度高于二線城市，主要由于基數(shù)高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導(dǎo)影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預(yù)計(jì)2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)政策判斷方面，該報(bào)告提出三個判斷：第一，2018年“控房價(jià)”成效顯著，2019年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。當(dāng)前的調(diào)控成果來之不易，庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價(jià)上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。因此，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”仍必須放在突出位置。

第二，地方政府有更大的調(diào)控自主權(quán)，將平衡“穩(wěn)增長、保財(cái)政和房價(jià)上漲”壓力，適度修正前期調(diào)控。如限價(jià)、限售、限簽政策，在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩(wěn)，勢必清理退出。有些城市，也會將限購范圍縮小，從全市劃定到市內(nèi)核心區(qū)。

第三，涉及土地、租賃、保障的調(diào)控政策將進(jìn)一步完善。如在一線城市增加共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房供應(yīng)、創(chuàng)新土地出讓模式逐步替代“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)招拍掛模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。