11月30日淺析湖南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

近年來湖南的經(jīng)濟發(fā)展勢頭異常猛烈，2018年上半年完成的1.6萬億經(jīng)濟總量相較于去年同期增速達到了7.8%，是包括陜西和遼寧在內(nèi)的僅有的3個增速較去年同期提高的省份。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們的關注度不可避免的向房地產(chǎn)板塊聚焦，像各個一二線城市一樣，出現(xiàn)了囤地捂盤、投機炒房、違規(guī)銷售和哄抬房價等市場亂象。那么，正對這類現(xiàn)象，政府又出臺了哪些相應的調(diào)控政策？對湖南房地產(chǎn)市場影響力度又如何？下面筆者將從幾個方面做簡要分析。

從去年3月長沙開始出臺各種限購政策開始，因各種特例案例影響，中間亦做過多次修正完善。首次發(fā)布的限購政策表示，非本市戶籍家庭要在長沙市連續(xù)繳納一年以上個人所得稅或社會保險證明才能購買一套商品住房。但去年8月份發(fā)布的人才新政細則規(guī)定，大專以上學歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學歷者無需社保，入戶長沙即可購房兩套，這一細則無疑是給限購松了綁，吸引了購房大軍。后期長沙住建委隨之做出調(diào)整，規(guī)定落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。另外，也對未成年人、老年人、離異夫妻等特殊情況作了一系列補充規(guī)定。

今年6月，長沙政府在2018年長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作新聞通報會上頒布了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，通知從限購、限售、限戶、金融、稅收等方面提出多項完善措施，另外，并表示對于調(diào)控不力的城市采取相應的問責措施。

2017-2018年長沙商品住宅成交和供應情況

數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)

上圖為長沙2017年至2018年10月份的商品住宅成交和供應對比情況，從圖中可以明顯看出近兩年來，長沙商品住宅供需關系正在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。具體來看，去年1-10月份長沙商品住宅月平均成交量為82.2萬平方米，月平均供應量為52.6萬平方米，呈現(xiàn)明顯的供不應求現(xiàn)象。而從去年10月份到今年10月份一年間，長沙商品住宅月平均成交量為83.9萬平方米，環(huán)比增幅約為2%，月平均供應量為98.9萬平方米，環(huán)比增幅約為88%，雖然供應持續(xù)增加，但在政策壓制之下，需求并未有如預期般增長，供需反轉(zhuǎn)明顯。后期隨著公租房新政的實施和限價商品房落實供應，配合國土部門改進土地供應方式，提高租賃住房、限價商品房的供地比例，預期將進一步抑制房地產(chǎn)市場的投機性需求，滿足中低收入家庭的剛性需求。

2016-2018年湖南房屋新開工面積對比

數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)

從房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，2018年湖南房屋新開工面積繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢，截止10月份，湖南房屋新開工面積達到了7946.99萬平方米，同比去年同期增漲了44.13%。那在高壓政策之下，又是什么原因?qū)е铝撕戏课菪麻_工面積不降反升呢？小編認為主要有兩點原因：首先不得不說到2018年國家重點提出的棚改建設發(fā)展規(guī)劃，而湖南作為棚改大省，更是在年初發(fā)布了《關于下達2018年保障性安居工程建設計劃和項目的通知》，計劃全省各類棚改任務總共28.6萬套，其中包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)922個項目279422套、國有工礦棚戶區(qū)6個項目3412套、國有墾區(qū)危房5個項目3166套，總投資約1850.3萬元，總改建面積約3922.9萬平方米，全年基本建成任務為282019套，該項計劃在一定程度上刺激了湖南商品房需求。

2018年湖南省棚改區(qū)改造計劃

另外一個原因是限購政策僅限于省會長沙，對湖南其他地區(qū)未有明顯要求。地級市房地產(chǎn)開發(fā)空間較大。如下圖，截止今年8月，湖南14個市州之中有10個實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，增速居前三位的市州為湘西、張家界、衡陽，分別達到了97.1%、73.9%、58.4%，除了郴州、婁底、永州和包含省會長沙在內(nèi)的4個城市完成投資稍有下降，湖南其余城市房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持上漲趨勢，可見湖南房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展規(guī)模仍處于擴大階段，發(fā)展前景仍被看好。另外，據(jù)湖南統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2919.71億元，同比增長13.6%。其中，國內(nèi)貸款325.05億元，下降17.5%；自籌資金797.22億元，增長8.0%；其他資金來源1797.44億元，增長24.9%。其他資金來源中，定金及預收款1069.28億元，增長31.9%；個人按揭貸款625.48億元，增長20.2%。雖然銀行貸款政策有所收緊，但目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力仍未顯現(xiàn)。

2018年湖南省分地區(qū)房地產(chǎn)投資情況（1-8月）

數(shù)據(jù)來源：湖南省統(tǒng)計局

綜合來看，雖然在政府限購政策影響下，長沙商品房銷售熱度有所冷卻，商品住宅供需關系發(fā)生轉(zhuǎn)變，庫存稍有反彈，但本年度在棚改建設等計劃刺激之下，短期需求釋放仍存在一定保障，整體回落幅度有限。預計明年湖南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀將呈現(xiàn)如下趨勢：首先，長沙將繼續(xù)受政策調(diào)控影響，商品房銷售維持回落態(tài)勢，且后期影響省內(nèi)三四線城市銷售可能較大；另外，棚改政策對于房地產(chǎn)市場需求的刺激基本屬于一次性的，在一定程度上屬于透支需求，從長期來看，隨著政策邊際效應減弱，湖南房地產(chǎn)市場發(fā)展步伐將逐漸放緩。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。