進(jìn)入調(diào)整期的昆明樓市：正在消失的投資客

11月23日，在昆明最大的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域巫家壩周邊，好幾個(gè)在售樓盤(pán)門(mén)可羅雀。據(jù)某盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，價(jià)格已經(jīng)從7月份高峰期的1.6萬(wàn)元／平方米均價(jià)，調(diào)整至1.4萬(wàn)元／平方米，但價(jià)格一直保持比周邊競(jìng)品略貴。

昆明樓市進(jìn)入下滑通道，源于7月1日開(kāi)始，昆明市政府出臺(tái)了限購(gòu)政策：在昆明無(wú)房的外地人在昆明只能購(gòu)買(mǎi)一套房。此外，支付門(mén)檻抬高也將部分置業(yè)客戶(hù)，比如公積金原來(lái)在保證連續(xù)繳存12個(gè)月的前提下，首付款提取原來(lái)是每人40萬(wàn)，夫妻一共80萬(wàn)；現(xiàn)在需連續(xù)繳存18個(gè)月，單人只能提取30萬(wàn)，夫妻雙方只有60萬(wàn)。

同策咨詢(xún)研究院首席分析師張宏偉分析認(rèn)為，昆明市場(chǎng)目前處于調(diào)整下行趨勢(shì)，但其影響不會(huì)如東部市場(chǎng)那么厲害。相對(duì)來(lái)說(shuō)，過(guò)去五六年，昆明市場(chǎng)已經(jīng)歷過(guò)大幅調(diào)整，因此政策會(huì)比較謹(jǐn)慎，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定、輕微下滑。

進(jìn)入調(diào)控周期

去年到今年上半年拿地的房企，最近進(jìn)入了項(xiàng)目集中取證的節(jié)點(diǎn)，而此時(shí)市場(chǎng)又恰好進(jìn)入一個(gè)臨界點(diǎn)。通過(guò)梳理公開(kāi)信息，此前拿地的成本在1300萬(wàn)元／畝－1800萬(wàn)／畝之間，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)在2萬(wàn)元／平方米左右才能回本。而最近的一個(gè)月以來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到1.4萬(wàn)元／平方米-1.5萬(wàn)元／平方米。

巫家壩某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理劉敏（化名）對(duì)記者說(shuō)，降價(jià)是正常的。自去年下半年昆明房?jī)r(jià)開(kāi)始飆漲，但劉敏認(rèn)為昆明房?jī)r(jià)漲幅不屬于過(guò)激，“更像是一輪補(bǔ)漲”。

政策調(diào)控與大環(huán)境的不景氣，被昆明業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是此輪降價(jià)的主要原因。但昆明的城市利好很多，旅游、一帶一路、西南橋頭堡等概念，加上昆明城市更新基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)致城市形象提升，內(nèi)生需求也相繼產(chǎn)生。2012年開(kāi)始，外來(lái)房企陸續(xù)進(jìn)入昆明市場(chǎng)。

此外，泛亞高鐵自2014年開(kāi)工，根據(jù)規(guī)劃，泛亞高鐵縱貫東南亞，從昆明出發(fā)，在云南境內(nèi)有東、中、西線三條支線，分別到達(dá)越南、柬埔寨、泰國(guó)、馬來(lái)西亞，抵達(dá)新加坡。鐵路商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)手、北京銳而威商業(yè)管理有限公司總裁胡駿分析認(rèn)為，云南泛亞高鐵的開(kāi)建，對(duì)于提升其作為西南門(mén)戶(hù)的戰(zhàn)略影響有深遠(yuǎn)意義。作為國(guó)家推進(jìn)一帶一路的發(fā)展和建設(shè)，為從大西南向東南亞國(guó)家延伸的跳板，泛亞高鐵具有不可替代的重要樞紐作用。

胡駿同時(shí)提醒，目前為止，中國(guó)所謂的高鐵新城開(kāi)發(fā)還沒(méi)有成功案例，已有項(xiàng)目沒(méi)有做好的最主要原因是只有項(xiàng)目思維。他認(rèn)為高鐵產(chǎn)業(yè)新城，要有產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)IP的導(dǎo)入，運(yùn)用平臺(tái)思維、系統(tǒng)思維、生態(tài)思維去運(yùn)營(yíng)。

另類(lèi)的土地市場(chǎng)

由于大量土地資源集中于本土地產(chǎn)商手中，因此外來(lái)房企通常采取與本地企業(yè)合作的方式進(jìn)入昆明市場(chǎng)，這里面主要有兩類(lèi)合作方：比如云南城投、鑫海匯等；過(guò)去五六年昆明進(jìn)行了大量舊城改造，但目前大量項(xiàng)目進(jìn)展停滯，這些項(xiàng)目都集中于本土小開(kāi)發(fā)商手里。因此，張宏偉認(rèn)為，昆明市場(chǎng)還是需要新鮮血液進(jìn)入，本身缺乏好產(chǎn)品，需要有經(jīng)驗(yàn)的大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入提升城市能級(jí)。

巫家壩片區(qū)是昆明新規(guī)劃的CBD，政府曾有意抬高進(jìn)入的企業(yè)門(mén)檻，比如土地拍賣(mài)設(shè)置世界500強(qiáng)之類(lèi)的條件。中鐵建、綠地進(jìn)入昆明的首個(gè)項(xiàng)目便落子巫家壩。

除了萬(wàn)科、綠地、保利等大房企，紅星美凱龍家居集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO車(chē)建新也表示看好昆明的市場(chǎng)前景和投資價(jià)值，計(jì)劃再投資200億，在官渡區(qū)和呈貢新區(qū)建2個(gè)家居Mall和2個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物公園。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前紅星地產(chǎn)在昆明南市區(qū)有兩三幅儲(chǔ)備用地，在談的還有好幾塊。

談及外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入昆明市場(chǎng)，不得不提昆明市鑫海匯投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“鑫海匯”）。此前有媒體報(bào)道，鑫海匯在昆明負(fù)責(zé)大量一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地。鑫海匯在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)上，采取與其它開(kāi)發(fā)商合作方式進(jìn)行。以昆明南市區(qū)為例，該區(qū)域有38幅大型土地，其中鑫海匯擁有28幅，而萬(wàn)科、紅星地產(chǎn)、金科等均采取與其合作的模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。與鑫海匯開(kāi)發(fā)模式類(lèi)似的還有云南城投。

巫家壩片區(qū)目前土地公開(kāi)出讓占比不足1/10。該地區(qū)商業(yè)用地成本在1800萬(wàn)元／畝，純住宅用地則在2500萬(wàn)元－3000萬(wàn)元／畝。這樣的土地成本相比其他片區(qū)略高，大房企看好的同時(shí)也保持著理性觀望。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。