新一輪調(diào)控下的房貸動(dòng)因：上海重拳整治違規(guī)炒房

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，9月10日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、房屋管理局、宣傳部、公安局、司法局、國稅局、工商局、物價(jià)局、銀監(jiān)局九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展2018年房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（下文簡稱《通知》），大力整治虛假信息、投機(jī)炒房、虛擬交易、違規(guī)收費(fèi)、違規(guī)提取公積金等行為。

《通知》明確，需要整治的投機(jī)炒作行為包括通過提供“首付貸”或者采取“分期首付”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。在住房公積金使用方面，禁止協(xié)助繳存職工以虛假手段違規(guī)提取住房公積金、騙取住房公積金貸款，收取高額手續(xù)費(fèi)。也禁止限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。

《通知》稱，對(duì)于查實(shí)的違法違規(guī)機(jī)構(gòu)，采取暫停金融服務(wù)、暫停商業(yè)銀行與其業(yè)務(wù)合作、暫停合同網(wǎng)簽資質(zhì)、納入工商重點(diǎn)監(jiān)管名單等措施。此外，將會(huì)同規(guī)土部門，限制其參加土地招拍掛。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海房地產(chǎn)秩序整頓，符合此前住建部全國重點(diǎn)城市大檢查的導(dǎo)向，總體上會(huì)對(duì)房企、中介、代理機(jī)構(gòu)、廣告商和購房者等群體形成較為明顯的影響。此外，《通知》規(guī)定在9月20日前需要出臺(tái)相關(guān)具體方案，所以預(yù)計(jì)9月下旬，不排除各地樓市管控會(huì)升級(jí)，尤其是房屋交易秩序的整頓會(huì)趨嚴(yán)。

銀行資金充裕

重拳整治之下的上海房地產(chǎn)市場，其實(shí)居民部門的去杠桿已經(jīng)初見成效：二手房交易量低迷，房價(jià)走低，住房貸款走低。

根據(jù)央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)，8月份，上海市本外幣個(gè)人住房貸款增加51.34億元，環(huán)比和同比分別少增17.62億元和38.94億元，當(dāng)月增速為4.2%，環(huán)比和同比分別回落0.3和17.6個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來，個(gè)人住房貸款增量低迷。4月、5月、7月、8月的當(dāng)月增速分別是6.7%、5.7%、4.5%、4.2%，可見增速基本處于放緩態(tài)勢。這期間唯一的例外是6月新增住房貸款73.77億，遠(yuǎn)高于4月的24.42億和5月的46億，6月的小高潮之后，7、8月的新增貸款又逐步降低。

某國有大行上海分行副行長對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道解釋道，6月之所以新增貸款較高，是因?yàn)殂y行在年中有沖量放貸的壓力，所以7、8月份的回落較為正常。之所以今年以來增速放緩，原因不在銀行資金壓力，而在于購房交易數(shù)據(jù)低迷。在樓市限購限貸去杠桿的大背景下，今年的交易量與去年同期基本持平，沒有上升動(dòng)力。

“今年央行不斷釋放流動(dòng)性，銀行的資金是比較充裕的，自身不會(huì)去約束個(gè)人住房貸款，下半年的趨勢應(yīng)該也是一樣?！鄙鲜龈毙虚L表示。

房企資金回籠壓力傳導(dǎo)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)記者向多位房產(chǎn)中介了解到，目前銀行的放款期限在一個(gè)半月左右，相對(duì)速度較快。

雖然下款速度快，但房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金壓力依然較大，這也會(huì)傳導(dǎo)到住房信貸上。

“房地產(chǎn)公司在銷售新盤的過程中，會(huì)優(yōu)先賣首付比例較高，甚至能全額付款的客戶，這也導(dǎo)致了貸款需求下降?！鄙鲜龈毙虚L并稱。

上海樓市冷卻跡象逐漸顯現(xiàn)。從房價(jià)來看，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海新房價(jià)格同比跌幅為0.2%，二手房環(huán)比跌0.1%，這也是二手房連續(xù)第7個(gè)月價(jià)格下跌。甚至有媒體報(bào)道，一套原先掛牌1100萬的二手房，降價(jià)200萬還是無人問津。

從交易量來看，購房熱情的確不高。

新房方面，易居研究院研報(bào)顯示，8月上海商品住宅供應(yīng)大幅放量，全市總共40個(gè)項(xiàng)目新開盤或加推，從開盤項(xiàng)目認(rèn)籌情況來看案場到訪量出現(xiàn)明顯減少，本月僅3成項(xiàng)目認(rèn)籌率達(dá)100%，開盤去化兩極分化嚴(yán)重，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目普遍去化較差，市中心項(xiàng)目依舊熱銷，但市場已現(xiàn)趨冷。

而在新房限價(jià)的情況下，二手房、新房價(jià)格倒掛，市場更是冰封。

一位主做二手房的房貸經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年整體二手房案子少了很多，去年和前年行情好的時(shí)候，每天都有新單子，然而在今年以來，正常水平是一個(gè)月10單，如果能做到15單已算超額完成任務(wù)了。此外，主要成交的二手房是面積偏小的二套房、學(xué)區(qū)房，金額偏小。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多二手房的掛牌周期明顯延長，這個(gè)時(shí)候往往會(huì)帶來交易下滑和貸款數(shù)據(jù)低迷等狀態(tài)。從后續(xù)市場的發(fā)展情況看，房貸方面建議適當(dāng)放松。

當(dāng)前上海剛需購房壓力有所加大。由于部分國有大行8月取消了首套房利率9折，改回9.5折，根據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，首套房平均利率5.18%，較7月上漲2BP。但即便如此，上海的房貸利率仍在全國位于較低水平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。