武漢發(fā)布新版二手房交易合同 重?fù)簟斑`約獲利”

房價大幅上漲，賣方即使支付違約金，最終高價另覓買家后仍能賺得更多。今后，這種二手房交易過程中的“違約獲利”行為將受到法律打擊。23日獲悉，市房管局和市工商局近日聯(lián)合發(fā)布了新版《武漢市存量房買賣合同》和《武漢市存量房（買賣）居間合同》示范文本，將進(jìn)一步保護(hù)好交易各方權(quán)益。

違約方將承擔(dān)訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用

時隔12年，武漢市正式發(fā)布了新版二手房買賣合同。

據(jù)介紹，相比于12年前，武漢市二手房交易規(guī)模增長了數(shù)倍，2016年至2017年，二手房交易價格波動較大，引發(fā)了一段時期內(nèi)的“違約潮”。因二手房買賣合同中違約責(zé)任等內(nèi)容約定不同，最后違約方受到懲戒的力度也有較大差異。

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任、湖北觀筑律師事務(wù)所合伙人談旭律師解讀稱，在處理的房屋買賣糾紛實(shí)踐中，因違約責(zé)任約定不明，導(dǎo)致違約方通過“違約獲利”的現(xiàn)象有不少。新版合同結(jié)合處理的大量房屋買賣糾紛的司法實(shí)踐，總結(jié)、歸納了違約的常見情形以及處理原則，合同約定加大了對違約行為的懲戒力度，最大限度地保護(hù)守約方的合法權(quán)益。

例如，新版合同中增加了“因任何一方違約，守約方以訴訟方式（或仲裁方式）向違約方主張權(quán)利的，違約方須承擔(dān)守約方所支出的訴訟費(fèi)（或仲裁費(fèi)）、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師代理費(fèi)及交通費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”。

首次房貸申請被拒如何處理更明晰

長江日報記者前期采訪時了解到，在二手房交易過程中，房貸申請被拒、被延期等情況的出現(xiàn)，同時由于不少合同中對付款方式約定不明，常常帶來短時間難以化解的交易糾紛。

針對這類問題糾紛，新版合同也進(jìn)行了調(diào)整細(xì)化。長江日報記者查詢新版合同發(fā)現(xiàn)，在付款方式的約定中，單獨(dú)就買方房貸申請被拒列出了3項(xiàng)處理措施，包括買方自行籌集剩余房款、賣方允許買方再向其他家銀行進(jìn)行約定次數(shù)的申請、合同終止。

同時，從二手房交易實(shí)踐來看，由于信息不對稱，房屋的很多瑕疵信息，只有賣方比較清楚，如果沒有如實(shí)向買方披露，容易損害買方的合法權(quán)益。新版合同中，對于房屋存在的限制轉(zhuǎn)讓或權(quán)利瑕疵等，明確提出賣方應(yīng)當(dāng)在買方知悉后，盡快消除障礙，否則視為賣方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

交易未完成中介可收取一定服務(wù)費(fèi)

房屋交易過程中，中介人員投入大量心血進(jìn)行房屋帶看、交易撮合、房源核驗(yàn)、房屋發(fā)布等工作，但因種種原因，各方又沒有簽訂正式的合同，房屋交易也未完成，中介是否可以收取一定的服務(wù)費(fèi)用?

據(jù)介紹，在2006版的《武漢市存量房居間（買賣）合同》中，將房屋買賣合同和居間合同放在一起，不利于分清買方、賣方、居間方的責(zé)任邊界。本次修訂，將房屋買賣合同和居間合同拆分開來。

武漢市在借鑒《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》（2011版）的基礎(chǔ)上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十七條“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用”內(nèi)容，在合同中明確，三方可以約定：買方或賣方在未簽訂《武漢市存量房買賣合同》時，居間方可以收取不超過買受人/出賣人應(yīng)交傭金總額的百分之二十的居間服務(wù)費(fèi)。這就意味著，根據(jù)新版合同，在簽訂居間合同后，中介人員付出相應(yīng)服務(wù)并得到買賣雙方認(rèn)可，是可以收取一定服務(wù)費(fèi)用的，這樣將調(diào)動中介人員積極性，利于培育正常的中介服務(wù)交易秩序。

鏈接：新版合同其他亮點(diǎn)

房屋基本信息中應(yīng)有房源核驗(yàn)編碼

為配合武漢市房管局就進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺存量房交易房源信息掛牌工作，在2018版的《武漢市存量房買賣合同》的房屋基本信息中，增加了房源核驗(yàn)編碼，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)申請房源核驗(yàn)，獲取房源唯一編碼并進(jìn)行房源掛牌，不得擅自成交未經(jīng)賣方委托的房源信息。

擬交易的房屋存在租賃如何處理更明確

在2006版的《武漢市存量房居間（買賣）合同》中，約定了應(yīng)將房屋租賃情況告知買方，但未約定披露不實(shí)如何處理。

本次修訂增加了房屋存在租賃情況下，出賣人與買受人經(jīng)協(xié)商一致，可以本合同約定的【交付日】或【取得不動產(chǎn)登記日】至租賃期間屆滿的房屋收益歸【出賣人】或【買受人】所有。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)一步深化

在2006版的《武漢市存量房居間（買賣）合同》中，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)范圍，表述為“協(xié)助甲乙雙方辦理登記、房款交割、房屋所有權(quán)交付等居間工作”，這些內(nèi)容約定過于簡單，權(quán)、責(zé)、利不清晰。

本次修訂，居間服務(wù)事項(xiàng)、居間必要費(fèi)用、傭金、各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等有更詳細(xì)的表述，敦促各方積極履行合同義務(wù)，不得隨意違約。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。