建設前沿 | 杭州市城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應實施辦法

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杭州市城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應實施辦法

(2018年7月20日起實施)

為推進城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用，優(yōu)化城市空間結構，助推城市綠色發(fā)展，根據《國土資源部辦公廳關于浙江省杭州市探索軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用深入推進節(jié)約集約示范省創(chuàng)建工作意見的函》(國土資廳函〔2018〕337號)，結合我市實際，制定本辦法。

一、本辦法適用于我市軌道交通三期工程涉及的地鐵車輛段、地鐵站點(以下統(tǒng)稱地鐵場站)開展地上地下空間綜合開發(fā)利用的建設項目。

二、城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)應遵循以下原則：

(一)堅持綜合開發(fā)。加強規(guī)劃統(tǒng)籌，優(yōu)化空間布局，提升城市功能，運用節(jié)地技術，實施立體開發(fā)，促進土地綜合利用、復合利用、高效利用。

(二)堅持安全利用。發(fā)揮軌道交通建設單位主體作用，規(guī)劃、建設部門全程參與，同步考慮施工、交通、環(huán)保等要求，優(yōu)先保障軌道交通場站建設、運營、維護等功能。

(三)堅持公開擇優(yōu)。使市場在資源配置中起決定性作用，更好地發(fā)揮政府作用，以差別化供地、規(guī)范化服務、精細化管理助推集約化用地。

三、新建地鐵場站需實施綜合開發(fā)利用的，分別采取以下方式供地：

(一)符合《劃撥用地目錄》的非經營性地上、地下空間，可以劃撥方式供應。

(二)不具備單獨規(guī)劃建設條件的經營性地下空間，可以協(xié)議方式供應。

(三)不具備單獨規(guī)劃建設條件的經營性地上空間，可帶技術能力要求、建筑設計方案、場站施工方案等條件以招標拍賣掛牌(以下簡稱招拍掛)方式公開出讓。土地供應時，可將軌道交通線路建設及運營的技術能力納入競買人(投標人)資格要求。

(四)具備單獨規(guī)劃建設條件或與地鐵場站有地下連通要求的經營性地上、地下空間，以招拍掛方式公開出讓。

不具備單獨規(guī)劃建設條件，是指城市軌道交通設施與其地上、地下空間必須整體規(guī)劃、一體設計，在結構上不可分割、工程上應當統(tǒng)一實施、時序上必須統(tǒng)籌建設。

四、市軌道交通工程建設指揮部辦公室(以下簡稱市軌道辦)負責對不具備單獨規(guī)劃建設條件的城市軌道交通綜合開發(fā)利用地塊組織專業(yè)論證。經論證確屬不具備單獨規(guī)劃建設條件的地塊，由市軌道辦在媒體上公示5日，公示期滿無異議或異議不成立的，報市政府批準。

不具備單獨規(guī)劃建設條件的經營性地上空間，由市軌道辦提出軌道交通線路建設及運營技術能力作為競買人(投標人)的資格要求，在媒體上一并公示。

五、由市軌道辦負責對意向競買人(投標人)的軌道交通線路建設及運營技術能力進行審查，對其中符合要求的，出具競買(投標)資格證明。

意向競買人(投標人)在參加地塊競買(投標)時，須提交競買(投標)資格證明和其他競買(投標)相關材料，并獨立參加地塊競買(投標)。競得土地后，競得人如需調整為項目公司開發(fā)的，項目公司應是其全資子公司。

六、新建地鐵場站綜合開發(fā)利用項目按照下列規(guī)定辦理用地審批手續(xù)：

(一)符合《劃撥用地目錄》的，建設項目在相關規(guī)劃指標明確的前提下，經發(fā)改部門批準、核準、備案，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證并明確地上、地下空間建(構)筑物的用地性質、用地范圍、建設規(guī)模等條件后，由國土資源主管部門按照具體建設項目國有土地使用權審批程序辦理劃撥供地手續(xù)。

(二)經市政府批準以協(xié)議方式供地的軌道交通經營性地下空間，其建設項目在相關規(guī)劃指標明確的前提下，經發(fā)改部門批準、核準、備案，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申領規(guī)劃條件并明確擬出讓地塊的用地性質、用地范圍、建設規(guī)模等條件后，由國土資源主管部門按照《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》辦理協(xié)議出讓供地手續(xù)。

(三)以公開招拍掛方式出讓的軌道交通經營性地上空間，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)規(guī)劃條件并明確擬出讓地塊的用地性質、用地范圍、建設規(guī)模等條件，經土地儲備機構收儲后，由國土資源主管部門擬定出讓方案，報市政府批準后組織實施。

七、土地出讓地價由國土資源主管部門委托土地估價機構按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》等規(guī)定組織評估，報土地出讓協(xié)調決策機構研究確定。

八、對以帶條件公開招拍掛方式供地的地鐵車輛段綜合開發(fā)項目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要合理確定單宗土地用地規(guī)模，因蓋板區(qū)綜合開發(fā)的配套需要，可以對落地區(qū)用地進行規(guī)劃利用，但落地區(qū)用地面積原則上不超過蓋板區(qū)用地面積的10%。

嚴格執(zhí)行國家限制、禁止用地項目目錄及相關土地使用標準。對市區(qū)范圍內地鐵車輛段實施地上地下空間綜合開發(fā)的，單宗住宅用地規(guī)模不得超過300畝。商業(yè)商務、住宅等混合用途的土地超過300畝的，如住宅用地規(guī)模按照地上住宅建筑面積占地上總建筑面積的比例進行核算后未超過300畝的，整宗土地可以一并出讓。

九、新建地鐵場站綜合開發(fā)利用項目地上總建筑面積在20萬平方米以下(含)的，應在開工之日起3年內竣工;地上總建筑面積在20萬平方米以上、30萬平方米以下(含)的，應在開工之日起4年內竣工;地上總建筑面積30萬平方米以上的，應在開工之日起4.5年內竣工。

地鐵場站施工工程應與地上地下空間開發(fā)利用項目統(tǒng)籌推進，確保優(yōu)先建設，前款建設周期期限的起始時間自市軌道辦認定的地鐵場站建成之日起計算。

十、鼓勵既有地鐵場站提高節(jié)約集約用地水平，本辦法施行前，軌道交通建設主體已通過劃撥方式辦理用地手續(xù)的地鐵場站，根據規(guī)劃可兼容商業(yè)商務等其他功能和用途的，報經市政府批準，可對其綜合開發(fā)的地上地下空間以協(xié)議方式供應。

十一、地鐵場站用地實施地上地下空間綜合開發(fā)，分層設定國有建設用地使用權的，可按規(guī)定辦理不動產登記。

十二、對已實施預留工程的軌道交通綜合開發(fā)項目，土地公開出讓后，預留工程可按市政府有關規(guī)定完善審批手續(xù)。

移交給土地受讓人的預留工程建設成本，由土地受讓人承擔。具體由軌道交通建設主體委托具備資質的第三方中介機構出具預留工程建設成本審核報告，財政部門出具確認意見，國土資源主管部門在土地出讓合同中明確，由土地受讓人將該筆費用直接支付給財政認可的賬戶。

本辦法自2018年7月20日起施行，有效期至2022年12月31日，由市國土資源局負責牽頭組織實施。

《杭州市城市交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應實施辦法》政策解讀

一、主要內容

《杭州市城市交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)共計15條，主要內容包括6個方面，概括如下：

1.明確了適用范圍。一是《實施辦法》適用于我市軌道交通三期工程(包括第一期、第二期、第三期)涉及的地鐵車輛段、地鐵站點，開展地上地下空間綜合開發(fā)利用的建設項目。二是《實施辦法》生效后，有效期至2022年12月31日。

2.優(yōu)化了供地方式。一是符合《劃撥用地目錄》的非經營性地上、地下空間，以劃撥方式供應。二是不具備單獨規(guī)劃建設條件的經營性地下空間，以協(xié)議方式供應。三是不具備單獨規(guī)劃建設條件的經營性地上空間，可帶技術能力要求、建筑設計方案、場站施工方案等條件公開出讓。四是具備單獨規(guī)劃建設條件的經營性地上、地下空間，以招標拍賣掛牌方式公開出讓。

3.規(guī)范了認定程序。一是定義了

不具備單獨規(guī)劃建設條件”的概念。二是由市軌道辦負責對不具備單獨規(guī)劃建設條件的地塊組織專業(yè)論證，并提出軌道交通線路建設及運營技術能力的資格要求。三是由市軌道辦對意向競買人(投標人)的軌道交通線路建設及運營技術要求進行審查并出具意見。

4.明確了規(guī)?？刂啤Ｒ皇菐l件公開出讓的車輛段綜合開發(fā)項目，因蓋板區(qū)綜合開發(fā)的配套需要，原則上可以在不超過蓋板區(qū)用地面積10%的前提下，對落地區(qū)用地進行規(guī)劃利用。二是單宗住宅用地規(guī)模不得超過300畝，但涉及商業(yè)商務、住宅等混合用途的，住宅用地規(guī)模可以按照地上住宅建筑面積占地上總建筑面積的比例進行核算。

5.細化了建設周期。一是根據地上總建筑面積20萬方以下、20-30萬方、30萬方以上，分三檔設定建設周期。二是規(guī)定綜合開發(fā)項目建設周期的期限從市軌道辦認定的地鐵場站建成之日起算，以保障軌道工程優(yōu)先建設。

6.配套了保障措施。一是梳理了劃撥、協(xié)議出讓、公開出讓供地流程。二是明確帶條件出讓的地塊，競買人必須獨立競買，如需項目公司開發(fā)的，應是全資子公司。三是出讓價格經評估后，均報土地出讓協(xié)調決策機構研究確定。四是鼓勵既有地鐵場站提高集約利用水平，符合規(guī)劃前提下，可以兼容其他用途和功能。五是分層設定的國有建設用地使用權，可按規(guī)定辦理不動產登記。

二、主要創(chuàng)新點

圍繞國土資源部批復同意的創(chuàng)新工作方案，為鼓勵城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用，《實施辦法》重點就以下三個方面進行了創(chuàng)新：

1.差別化的供地政策。變單一的出讓模式為多元的供地組合，對地表以上不具備單獨規(guī)劃建設條件的經營性地上空間，可以帶技術能力要求、帶建筑設計方案、帶場站施工方案，實行

三帶”出讓;對地表以下的經營性地下空間，可直接協(xié)議出讓;對該政策發(fā)文之前，已經劃撥取得的交通設施用地，如規(guī)劃允許兼容商業(yè)商務或者保障性住房用途的，報經市政府批準，也可以協(xié)議方式供應。

2.集約化的節(jié)地模式。變剛性的供地時序為彈性的節(jié)點控制，原來只能等車輛段蓋板區(qū)建成之后，才能進行上蓋物業(yè)的重新規(guī)劃和出讓，現(xiàn)在上蓋物業(yè)可以與車輛段蓋板區(qū)同步出讓、同步設計、同步報批、同步施工、同步使用，綜合開發(fā)利用項目的建設周期從地鐵車輛段或站點建成之日起計算，實現(xiàn)軌道交通設施建設與土地利用的良性互動。

3.立體化的分層設權。堅持

一體化、多功能、綜合型”的綠色發(fā)展理念，變二維的土地使用權為三維的空間使用權，原來的建設用地使用權只有地上和地下的權利設置，現(xiàn)在車輛段綜合開發(fā)利用項目，地上空間使用權可以進一步細化，實現(xiàn)分層供應、分層登記。

三、解讀機關

本文件解讀機關：杭州市國土資源局;

解讀人：應曉煜

文章來源：軌道世界

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。