前5月樓市調(diào)控創(chuàng)新高，限價房調(diào)控探索“打補(bǔ)丁”

搖號”與限價，是近期樓市的最熱話題。6月13日，據(jù)北京日報(bào)報(bào)道，由于公示信息不全等原因，北京市住建委執(zhí)法大隊(duì)現(xiàn)場要求6月8日獲得

預(yù)售許可預(yù)告”并在當(dāng)周末開盤的兩樓盤立即整改，并就兩項(xiàng)目所涉及的違法違規(guī)行為進(jìn)行立案查處。作為各地調(diào)控政策的重要組成部分，北京等地的限價房即將在近期迎來上市高潮，此前，一些城市的限價房出現(xiàn)了搶房現(xiàn)象，在樓市出現(xiàn)部分回暖的背景下，如何管理限價房，改進(jìn)相關(guān)調(diào)控政策，成為關(guān)注焦點(diǎn)。預(yù)期變化微妙樓市正在局部回暖。易居研究院發(fā)布的庫存報(bào)告顯示，截至2018年5月底，其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%。百城住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)34個月同比下跌的現(xiàn)象，其中有73個城市庫存規(guī)模低于去年同期水平。不僅是全國整體去庫存的持續(xù)，在樓市風(fēng)向標(biāo)北京，盡管新房項(xiàng)目在六月才開始大規(guī)模入市，目前市場反應(yīng)尚不明顯，但在二手房市場，北京已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。鏈家6月初發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，北京市二手房市場持緩慢回暖，除受春節(jié)影響的2月以外，其他幾月的交易量均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上升，而5月的增速達(dá)到17.9%，在受其檢測的12個城市中排名第二。同時，當(dāng)月北京中心城四區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)和朝陽區(qū)）的成交均價環(huán)比上漲4.4%。

市場預(yù)期正在發(fā)生微妙的變化”，新城集團(tuán)高級副總裁歐陽捷對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場數(shù)據(jù)之所以局部回暖，根本原因在于住房供不應(yīng)求，尤其是土地供應(yīng)趨勢性下降的局面仍未改變。對于熱點(diǎn)城市而言，核心區(qū)無地可供已成定局，在

攤大餅”模式被逐漸摒棄的背景下，郊區(qū)的土地供應(yīng)也開始趨緊，商品房供不應(yīng)求的局面還會持續(xù)。在歐陽捷看來，一些政策造成了新房與二手房的價格倒掛，

利差”的出現(xiàn)一定程度上提升了購房者的房價預(yù)期，放大了購房需求，加劇了市場的失衡，在局部市場出現(xiàn)了一些熱點(diǎn)。但多位受訪人士也指出，去庫存速度正在下滑，總體銷售增速也處在相對低速，局部地區(qū)的回暖難以開啟樓市新的周期。易居研究院副院長楊紅旭則認(rèn)為，在北京、合肥、蘇州等城市，樓市低迷之后出現(xiàn)了一定程度的反彈，但由于嚴(yán)厲的調(diào)控仍在持續(xù)，貨幣與信貸也依然趨緊，很難判斷這會是一個新的周期的開始，局部地區(qū)的反彈難以持久。爭議

限價房”多位受訪人士均指出，由于局部不斷有新的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)，在

控房價”的調(diào)控基調(diào)下，各地的調(diào)控也會不斷升級。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全國超過40個城市發(fā)布50次調(diào)控政策，刷新歷史紀(jì)錄。在易居研究院副院長楊紅旭看來，這一輪的調(diào)控政策存在幾個典型特點(diǎn)，從區(qū)域分布來看，以弱二線和三四線城市為主，

哪里是熱點(diǎn)，哪里出政策”；從政策手段上來看，以限售為主，加上限貸限價政策，而限購政策則只在少數(shù)幾個城市出現(xiàn)；此外，還有一大特征，是海南、成都等個別地方的調(diào)控特別嚴(yán)厲。其中，引起討論最多的，是部分城市推出的

限價房”政策，也被認(rèn)為是上述熱點(diǎn)城市下一步調(diào)控升級的重要方向。為了謀求住房市場穩(wěn)定，有關(guān)部門用強(qiáng)有力的手段將新建商品房的價格控制在一個相對較低的水平線，并在2017年成為調(diào)控的重要方向。而限價房在2018年迎來上市高潮，4月初，鏈家研究院發(fā)布調(diào)研報(bào)告稱，限價一定程度上可能導(dǎo)致同一區(qū)域新房價格低于二手房價格，

非市場”的價格帶來購房者的爭相搶購。這也直接導(dǎo)致了有關(guān)城市后續(xù)搖號購房政策的出臺。3月以來，南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州等熱點(diǎn)城市先后出臺購房搖號政策。5月底至今，深圳也有兩個項(xiàng)目通過搖號入市。但搖號作為保證購房過程公平公正的手段，被認(rèn)為并不能從根本上解決價格倒掛的問題。有業(yè)內(nèi)人士建議，可以考慮退出限價政策，同時升級限購，從而解決倒掛問題。新加坡南洋理工大學(xué)教授黃有光此前對搖號制度的批評也引發(fā)熱議。歐陽捷向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道解釋，限價房實(shí)際上是高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房體制中，中端有支持的體現(xiàn)，是政府通過

限房價、競地價”實(shí)現(xiàn)對購房者的讓利。而之所以出現(xiàn)倒掛，是在于政策體系的不完整，沒有通過政策對限價房與普通商品房做出

劃斷”，

限價房的自住和商品屬性與普通二手商品房沒有區(qū)別，這是問題的關(guān)鍵”。歐陽捷指出，可以通過設(shè)置不同的契稅稅率，對流向二手房市場的限價房開征利得稅、對限價房設(shè)置不同的限購時間區(qū)別等手段，區(qū)分限價房與普通商品房，從而強(qiáng)化限價房的自住屬性，解決倒掛的問題。5月，北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房價項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見稿)》，規(guī)定限房價項(xiàng)目可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，就被認(rèn)為是這一思路下解決限價房問題的探索。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。