小區(qū)業(yè)主賣房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)是否違法？ 涉嫌擾亂市場(chǎng)嗎

近日，網(wǎng)上有消息稱杭州某些小區(qū)業(yè)主在賣房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)。是否真有這一現(xiàn)象呢？如果確實(shí)有，那么業(yè)主的行為是否合理、合法呢？

根據(jù)網(wǎng)上流傳的幾份通告，杭州幾個(gè)小區(qū)業(yè)主內(nèi)部達(dá)成有關(guān)本小區(qū)“上調(diào)二手房?jī)r(jià)”的共識(shí)，并提出了“二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)”。

今年4月底，南京某小區(qū)也被爆出業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)的情況。本次網(wǎng)上流傳的杭州幾個(gè)小區(qū)業(yè)主通告，與之前南京的通告在格式上如出一轍。

例如，杭州某小區(qū)業(yè)主群中的通告稱，“自2018年6月1日起，所有業(yè)主二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)如下：58000-65000元/平米?！?/p>

從該小區(qū)市場(chǎng)價(jià)來(lái)看，記者查詢鏈家APP發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)二手房掛牌價(jià)多在4.4-4.8萬(wàn)元/平米，最近的一套成交價(jià)也只有4.2萬(wàn)元/平米左右。

也就是說(shuō)，公告中提出的“指導(dǎo)報(bào)價(jià)”比市場(chǎng)價(jià)高了至少1萬(wàn)元/平米。

那么，是否真的存在業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)的情況呢？

上述小區(qū)周邊一名房產(chǎn)中介告訴記者，據(jù)業(yè)主反映，在業(yè)主群中確實(shí)發(fā)過(guò)這種通告。但誠(chéng)心賣房的主業(yè)不會(huì)受這種消息的影響，因?yàn)樗麄兞私饨诜孔拥某山粌r(jià)。

“肯定還是有掛高價(jià)的業(yè)主，但這些人都是不著急賣房的?！彼f(shuō)，“小區(qū)均價(jià)只有4.7萬(wàn)元左右，但5月29日，有套房子報(bào)價(jià)5.4萬(wàn)元，前幾天還有一套報(bào)價(jià)6萬(wàn)元。對(duì)于報(bào)價(jià)過(guò)高的房子，只在內(nèi)部系統(tǒng)掛出，不在外網(wǎng)顯示?！?/p>

假如確實(shí)有業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)的現(xiàn)象，這種行為是否合理呢？

“這說(shuō)明業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目的增值預(yù)期較大，不愿意價(jià)格下跌。其實(shí)是一種很正常的現(xiàn)象，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格上漲的想法是正常的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

但他同時(shí)指出，不正常的就是所謂價(jià)格聯(lián)盟，二手房買賣是自由市場(chǎng)，報(bào)價(jià)是自由的，業(yè)主期望通過(guò)此類業(yè)主群來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的統(tǒng)一，其實(shí)根本沒(méi)法實(shí)現(xiàn)，反而有違規(guī)嫌疑。

“更關(guān)鍵的是，價(jià)格是市場(chǎng)決定的，業(yè)主本身只可以接受市場(chǎng)的價(jià)格，各類所謂價(jià)格聯(lián)盟，是一種典型的炒房心態(tài)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗指出，居民有權(quán)自己做主去處置合法房產(chǎn)，任何人都不能強(qiáng)迫他人做出某種行為，業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)一事涉嫌哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)。

“二手房市場(chǎng)的這種行為很難規(guī)范，大部分都是一些投資者所為，也不排除是有些中介在炒作?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

從法律上講，業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)的行為是否合法？

北京云通律師事務(wù)所主任閆兵告訴中新網(wǎng)記者，目前尚沒(méi)有明確法律依據(jù)能夠?qū)I(yè)主聯(lián)合漲價(jià)的行為定性為違法。

閆兵解釋說(shuō)，與之相關(guān)的法律規(guī)范主要是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，但都是從調(diào)控行業(yè)或經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，并沒(méi)有直接對(duì)“消費(fèi)個(gè)體”進(jìn)行限制。小區(qū)的業(yè)主顯然不屬于法律規(guī)定的經(jīng)營(yíng)者或房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者。同時(shí)，業(yè)主出售房屋是行使《物權(quán)法》賦予的處分權(quán)，業(yè)主有權(quán)自行確定價(jià)格，甚至基于自愿組成個(gè)體集群確定私有財(cái)產(chǎn)價(jià)格。

但他也指出，基于《物權(quán)法》對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，該小區(qū)部分業(yè)主組成價(jià)格聯(lián)盟，制定的所謂“價(jià)格調(diào)控”措施也不具有任何法律強(qiáng)制力，小區(qū)內(nèi)不愿參與該組織的業(yè)主依舊可以自行確定房屋出售價(jià)格，任何組織均無(wú)權(quán)干涉其自由處分合法財(cái)產(chǎn)。

他強(qiáng)調(diào)，如參與“價(jià)格調(diào)控”的業(yè)主基于此對(duì)其進(jìn)行惡意詆毀或人身攻擊則屬于違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的可能涉嫌犯罪。

對(duì)于通告中落款是“某某房?jī)r(jià)調(diào)控委員會(huì)”這一做法，閆兵指出，國(guó)家不會(huì)備案成立一個(gè)民間的價(jià)格調(diào)控相關(guān)委員會(huì)，這一機(jī)構(gòu)顯然是沒(méi)有的，小區(qū)只有業(yè)主委員會(huì)。

如何避免發(fā)生類似聯(lián)合漲價(jià)、擾亂市場(chǎng)的現(xiàn)象呢？

楊東朗認(rèn)為，第一是要加強(qiáng)宣傳，重申二手房市場(chǎng)交易的有關(guān)規(guī)定，提醒大家不要輕信謠言；第二是加強(qiáng)監(jiān)督，在二手房交易時(shí)由交易雙方議價(jià)，過(guò)戶登記權(quán)屬時(shí)政府加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)于強(qiáng)迫別人的不法行為根據(jù)相關(guān)法律懲處。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。