國泰君安：房地產(chǎn)調(diào)控再回供需視角

【行業(yè)分析】

房地產(chǎn)：調(diào)控再回供需視角

近日，針對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱和投機(jī)炒作等現(xiàn)象，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

強(qiáng)調(diào)土地供給和住房供給對(duì)房價(jià)的影響機(jī)制，不單純用需求抑制工具和貨幣調(diào)控手段。住建部提出熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，建議住房用地供給占比不低于25%。2017年全國住宅用地供給占比僅14%，其中全國100大中城市占比約38%。自2017年以來政府便將土地供給與當(dāng)?shù)匦枨笙嘟Y(jié)合，不再通過簡單的抑制需求的行政調(diào)控和貨幣調(diào)控手段實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定市場(chǎng)和房價(jià)，而是穩(wěn)定需求的同時(shí)，加大供給。

共有產(chǎn)權(quán)有推廣的概率，不排除將當(dāng)前北京獨(dú)有的共有產(chǎn)權(quán)房大范圍實(shí)施。住建部強(qiáng)調(diào)熱點(diǎn)城市要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)。力爭在3~5年內(nèi)，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中占比達(dá)50%以上。當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)房政策僅在北京實(shí)施，主要通過限制購房資格來滿足首套自住房需求的居民。從北京2017~2021年供給計(jì)劃看，自住型商品房（即共有產(chǎn)權(quán)房）占住宅用地供給的17.0%，房屋數(shù)量占比約16.7%。

強(qiáng)調(diào)降杠桿，加強(qiáng)開發(fā)商資金監(jiān)管，并繼續(xù)控制居民杠桿。在今年房企的融資渠道出現(xiàn)了明顯收緊。表外資金納入到MPA考核后，房企在拿地和獲取項(xiàng)目的渠道受到影響，同時(shí)融資成本上升，導(dǎo)致前兩年擴(kuò)張較快的房企壓力較大。10年期國債利率從2016年初的2.87%上行到當(dāng)前的3.69%；房企債利率從2016年的5.22%上行到當(dāng)前的6.24%。在居民端，同樣嚴(yán)格管控居民加杠桿，禁止消費(fèi)貸、經(jīng)營貸款等資金流入到購房行為。

當(dāng)前已有省份跟進(jìn)政策，隨著未來更多單位跟進(jìn)，政策短期內(nèi)難見松弛。當(dāng)前遼寧已出臺(tái)七項(xiàng)措施力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)未來還將有熱點(diǎn)省市跟進(jìn)。調(diào)控持續(xù)下，房企通過加大供給的方式回籠現(xiàn)金流和補(bǔ)充資金來源，在需求沒有更加收緊下，一二線供不應(yīng)求逐漸往供需平衡轉(zhuǎn)向，資源類房企有望實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估，推薦招商蛇口、首開股份、華夏幸福、新城控股、萬科A、保利地產(chǎn)等公司。

【公司評(píng)級(jí)】

建議“增持”尚品宅配

借助在整裝領(lǐng)域布局，公司有望在流量競(jìng)爭中占據(jù)有利地位，“全屋定制+購物中心店”的模式有望高速增長。預(yù)測(cè)公司2018~2020年EPS為2.89元/4.31元/6.20元，參考可比公司給予一定估值溢價(jià)，給予2018年約49倍PE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)142元，首次覆蓋給予增持評(píng)級(jí)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。