國泰君安：房地產(chǎn)調(diào)控再回供需視角

【行業(yè)分析】

房地產(chǎn)：調(diào)控再回供需視角

近日，針對部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱和投機炒作等現(xiàn)象，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松。

強調(diào)土地供給和住房供給對房價的影響機制，不單純用需求抑制工具和貨幣調(diào)控手段。住建部提出熱點城市要提高住房用地比例，建議住房用地供給占比不低于25%。2017年全國住宅用地供給占比僅14%，其中全國100大中城市占比約38%。自2017年以來政府便將土地供給與當?shù)匦枨笙嘟Y(jié)合，不再通過簡單的抑制需求的行政調(diào)控和貨幣調(diào)控手段實現(xiàn)穩(wěn)定市場和房價，而是穩(wěn)定需求的同時，加大供給。

共有產(chǎn)權(quán)有推廣的概率，不排除將當前北京獨有的共有產(chǎn)權(quán)房大范圍實施。住建部強調(diào)熱點城市要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)。力爭在3~5年內(nèi)，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中占比達50%以上。當前共有產(chǎn)權(quán)房政策僅在北京實施，主要通過限制購房資格來滿足首套自住房需求的居民。從北京2017~2021年供給計劃看，自住型商品房（即共有產(chǎn)權(quán)房）占住宅用地供給的17.0%，房屋數(shù)量占比約16.7%。

強調(diào)降杠桿，加強開發(fā)商資金監(jiān)管，并繼續(xù)控制居民杠桿。在今年房企的融資渠道出現(xiàn)了明顯收緊。表外資金納入到MPA考核后，房企在拿地和獲取項目的渠道受到影響，同時融資成本上升，導(dǎo)致前兩年擴張較快的房企壓力較大。10年期國債利率從2016年初的2.87%上行到當前的3.69%；房企債利率從2016年的5.22%上行到當前的6.24%。在居民端，同樣嚴格管控居民加杠桿，禁止消費貸、經(jīng)營貸款等資金流入到購房行為。

當前已有省份跟進政策，隨著未來更多單位跟進，政策短期內(nèi)難見松弛。當前遼寧已出臺七項措施力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計未來還將有熱點省市跟進。調(diào)控持續(xù)下，房企通過加大供給的方式回籠現(xiàn)金流和補充資金來源，在需求沒有更加收緊下，一二線供不應(yīng)求逐漸往供需平衡轉(zhuǎn)向，資源類房企有望實現(xiàn)價值重估，推薦招商蛇口、首開股份、華夏幸福、新城控股、萬科A、保利地產(chǎn)等公司。

【公司評級】

建議“增持”尚品宅配

借助在整裝領(lǐng)域布局，公司有望在流量競爭中占據(jù)有利地位，“全屋定制+購物中心店”的模式有望高速增長。預(yù)測公司2018~2020年EPS為2.89元/4.31元/6.20元，參考可比公司給予一定估值溢價，給予2018年約49倍PE，對應(yīng)目標價142元，首次覆蓋給予增持評級。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。