房?jī)r(jià)上漲并非去庫(kù)存最佳方式

化解房地產(chǎn)庫(kù)存將是明年經(jīng)濟(jì)工作重要任務(wù),而化解房地產(chǎn)住宅庫(kù)存需要因地制宜、多措并舉,既要增加有效需求,也要改善供應(yīng)狀況,化解房地產(chǎn)庫(kù)存絕不應(yīng)該是開發(fā)商心中的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

事實(shí)上,房?jī)r(jià)上漲對(duì)需求的擠出作用大于漲價(jià)刺激的需求效應(yīng),會(huì)顯著降低化解庫(kù)存措施的效果。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲預(yù)期化解房地產(chǎn)庫(kù)存,實(shí)質(zhì)仍是刺激需求,但由于房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離普通家庭收入水平,漲價(jià)會(huì)導(dǎo)致交易量增長(zhǎng)空間日益縮小。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),百城新建住宅均價(jià)從今年5月份“負(fù)轉(zhuǎn)正”后已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月環(huán)比上漲,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期存在一定程度固化危險(xiǎn)。與此同時(shí),年初以來穩(wěn)定住房消費(fèi)政策效應(yīng)衰減,四季度以來商品房銷售增速回落,庫(kù)存壓力繼續(xù)上升。截至10月末,全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米,比上一個(gè)月末增加1004萬(wàn)平方米。這些情況表明,房?jī)r(jià)上漲及其預(yù)期僅能帶來短期效應(yīng),房?jī)r(jià)對(duì)需求的擠出效應(yīng)大于漲價(jià)刺激的需求效應(yīng),庫(kù)存壓力只增不減。

有效去庫(kù)存需要對(duì)房地產(chǎn)需求和供給兩方面進(jìn)行有效調(diào)節(jié),如果僅僅重視需求調(diào)節(jié),而忽視供給側(cè)約束,將在一定程度加劇市場(chǎng)矛盾,導(dǎo)致“熱點(diǎn)更熱”、“冷點(diǎn)更冷”,非熱點(diǎn)城市住宅去庫(kù)存壓力繼續(xù)凸顯。如果不能優(yōu)化供給,住宅高庫(kù)存城市依然過度開發(fā)建設(shè),則住宅庫(kù)存“越積越多”。無(wú)論是住宅市場(chǎng)需求調(diào)整,還是優(yōu)化住宅供給及結(jié)構(gòu),都是以房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定為目標(biāo)。只有房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定,才能引導(dǎo)住宅需求持續(xù)穩(wěn)定釋放,住宅供應(yīng)平穩(wěn)有序增加。

一是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極主動(dòng)去庫(kù)存,保持房屋出售價(jià)格基本穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能犧牲利潤(rùn)、或接受虧損來積極去庫(kù)存,那么必然由全社會(huì)來承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存的成本。因此,需要包括加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在金融稅收制度等方面的約束,采取有力措施,促使開發(fā)商加快住宅去庫(kù)存進(jìn)程。

二是警惕熱點(diǎn)城市“面粉貴過面包”導(dǎo)致的“豪宅化”風(fēng)險(xiǎn)。熱點(diǎn)城市市場(chǎng)較好,最近幾個(gè)月來一線城市“地王”頻現(xiàn),住宅被豪宅化風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯。當(dāng)住房成為資產(chǎn)品后,房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)“擊鼓傳花”的傳導(dǎo)鏈條,當(dāng)前熱點(diǎn)城市住房?jī)r(jià)格炒作日漸顯示出非理性特征。“面粉貴過面包”式土地開發(fā),蘊(yùn)含了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),平抑一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。住宅供應(yīng)需要做好控制與調(diào)節(jié),針對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高形勢(shì),適當(dāng)加大土地供應(yīng)規(guī)模,緩和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快住房建設(shè),平抑房?jī)r(jià)上漲;適當(dāng)收縮非熱點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模,以避免形成新一輪住宅庫(kù)存壓力。

四是將房?jī)r(jià)與政策支持相掛鉤,著力提升外來就業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)買能力。目前看,包括農(nóng)民工在內(nèi)的外來就業(yè)轉(zhuǎn)移人口是消化房地產(chǎn)高庫(kù)存的主要潛力,除了行政上的限制需要解除外,關(guān)鍵還要提升這部分人群的購(gòu)買能力。政府既要限制房?jī)r(jià)上漲,也要優(yōu)化補(bǔ)貼方式,間接提升貸款買房能力。

綜合來看,化解房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展,需要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的決定性作用,努力平衡市場(chǎng)需求與供給的關(guān)系,同時(shí)也要允許適度風(fēng)險(xiǎn)釋放,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)減負(fù)健康前行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。