朗詩又拉外援：發(fā)力輕資產(chǎn)戰(zhàn)略 詳解合作模式

借殼上市兩年解禁期滿，朗詩綠色地產(chǎn)啟動(dòng)了一系列全方位的資產(chǎn)騰挪。

剛剛引入平安不動(dòng)產(chǎn)為第二大股東，朗詩又將與香港房企路勁基建在國內(nèi)和海外展開一輪大范圍的合作。

不過朗詩的擴(kuò)張與其它房企完全不同，去年朗詩開始嘗試輕資產(chǎn)戰(zhàn)略：在獲得開發(fā)商投資回報(bào)的同時(shí)，還通過輸出技術(shù)服務(wù)和品牌管理來獲得輕資產(chǎn)部分的收益。

朗詩集團(tuán)董事長田明告訴記者，如果是合作開發(fā)，朗詩持股比例至少保持50%的股權(quán)。如果是小股操盤，則持股比例低于三成。“后者的投資雖然小，但由于能獲得管理的固定收益以及銷售的浮動(dòng)收入，相當(dāng)于‘底薪+提成’。而朗詩合作的對(duì)象多數(shù)為金融機(jī)構(gòu)或央企，擴(kuò)張中不存在資金瓶頸的問題。”田明在接受記者采訪時(shí)說。

明年進(jìn)香港市場

“我們首先會(huì)在上海、香港和美國這三個(gè)市場展開合作。在上海的第一個(gè)合作項(xiàng)目很快就會(huì)落地。”路勁建基董事局主席單偉豹12月9日透露，年底前后將在上海拿2個(gè)地塊，明年還將與朗詩在香港聯(lián)合開發(fā)2-4個(gè)項(xiàng)目，雙方同時(shí)還會(huì)在美國共同投資開發(fā)新的項(xiàng)目。

如果能成功與路勁基建在香港共同投資開發(fā)房地產(chǎn)，這將是朗詩第一次進(jìn)入香港市場。田明向記者證實(shí)，與路勁的合作框架還在搭建中，雙方的合作目前還沒有涉及公司股權(quán)，主要是在項(xiàng)目層面展開。

路勁基建則對(duì)和朗詩在香港聯(lián)合開發(fā)新項(xiàng)目抱有相當(dāng)高的期望。單偉豹甚至冀望與朗詩的合作，能夠成為繼和黃、新鴻基、恒基、新世界四大房企之外的香港“第五大”房企。

單偉豹告訴記者，與朗詩在香港投資項(xiàng)目的股權(quán)將采取各占一半的方式。“如果需要的話，在港的部分項(xiàng)目可能會(huì)引入第三方投資者。但除去投資者的股份，路勁與朗詩在項(xiàng)目上的股權(quán)也將保持各占50%的比例。”單偉豹說。

與路勁正在商議的戰(zhàn)略合作，只是朗詩綠色地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略大幅擴(kuò)張和資產(chǎn)騰挪的一部分。

市場近日傳出消息，稱今年虧損近2億元的無錫金匱里地王，將迎來新的操盤者。該地塊5年前引來萬科、龍湖等38家房企的激烈爭奪，最終盛高置地以35.3億元奪得。但因資金問題，盛高將項(xiàng)目轉(zhuǎn)給了太湖新城控股；但此后太湖新城控股在項(xiàng)目運(yùn)作中也遭遇了困難。

就參與無錫地王項(xiàng)目的傳言，田明向記者證實(shí)，公司與無錫太湖新城即將達(dá)成協(xié)議，太湖新城將委托朗詩進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和管理。“無錫的這個(gè)項(xiàng)目我們沒有股份，只做委托開發(fā)和品牌輸出。”田明說。

在進(jìn)入無錫地王項(xiàng)目前，朗詩還與中信資本展開了合作。

此前在10月中旬，朗詩地產(chǎn)與中信資本簽署協(xié)議，雙方共同開發(fā)位于上海長寧的一個(gè)舊樓改造項(xiàng)目。今年7月，朗詩以5.4億元的價(jià)格收購了這個(gè)總建筑面積近1.6萬平方米的項(xiàng)目。引入中信資本后，中信資本將持有上海長寧項(xiàng)目61.54%的股份，朗詩持有38.46%的股份。

“輕資產(chǎn)比重將超五成”

據(jù)了解，目前朗詩集團(tuán)在上海、南京、蘇州、杭州多個(gè)城市正在開發(fā)的項(xiàng)目共50多個(gè)，開發(fā)總面積900多萬平方米。

按田明的預(yù)期，朗詩將逐步減少傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資類在公司所占比例，而輕型資產(chǎn)的業(yè)務(wù)占比會(huì)逐步上升。“委托開發(fā)、品牌輸出的業(yè)務(wù)比重，未來將至少占到五成以上的比例。”田明說。

在田明看來，傳統(tǒng)開發(fā)模式的市場空間正在逐漸萎縮。但小股操盤、委托開發(fā)的輕資產(chǎn)模式，卻有著不小的成長空間。

“在土地中投入過多的資金不僅讓資產(chǎn)變得更重，還使現(xiàn)金流面臨巨大的壓力。過高的土地成本價(jià)格在侵占開發(fā)商利潤的同時(shí)，也加大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。與金融機(jī)構(gòu)或?qū)嵙Ψ科蠛献鳎M(jìn)行委托開發(fā)、輸出管理，既可以在較大程度上避免上述風(fēng)險(xiǎn)，還可以獲得較穩(wěn)定的固定收益。”田明表示。

輕資產(chǎn)的收益情況究竟如何？據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，朗詩地產(chǎn)的核心凈利潤率高達(dá)44%，遠(yuǎn)超過同行23%的水平。該公司目前運(yùn)作十余個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率約85%，凈利潤率則高達(dá)60%。

朗詩2013年借殼深圳科技在香港成功上市，但香港資本市場對(duì)借殼上市有著嚴(yán)格的規(guī)定。在借殼上市的24個(gè)月里，上市公司的利潤、市值、總資產(chǎn)等五項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)，不能有大幅度的變動(dòng)。按朗詩集團(tuán)方面的說法，在這兩年里，朗詩綠色地產(chǎn)幾乎不能有什么大的動(dòng)作。

而包括此前引入投資者、母公司資產(chǎn)的注入以及與路勁、中信資本的合作，都是在解禁期滿后所做出的安排。

接下來，朗詩在海外市場和與金融機(jī)構(gòu)的合作方面，還會(huì)有新的動(dòng)作。朗詩綠色地產(chǎn)總裁向炯披露，朗詩計(jì)劃把15%-20%的資產(chǎn)配置在美國市場。

據(jù)了解，目前朗詩正在與中融信托、長城國際等金融機(jī)構(gòu)接觸頻繁。業(yè)界一度認(rèn)為這是朗詩繼續(xù)引入投資者的信號(hào)。

“變成一家公眾公司，對(duì)于防止戰(zhàn)略決策的失誤和公司治理的多樣化有很大幫助，因此我們有可能會(huì)再引入投資人。目前暫時(shí)不會(huì)引入新股東，但過一段時(shí)間視時(shí)機(jī)仍可能會(huì)引入戰(zhàn)略投資人。”田明在接受記者采訪時(shí)說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。