嘉凱城現(xiàn)轉(zhuǎn)型陣痛 預(yù)虧23億數(shù)度變賣資產(chǎn)

12月7日晚，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“嘉凱城”）發(fā)布公告稱，公司全資子公司嘉凱城集團(tuán)（上海）有限公司擬采取公開掛牌交易的方式，轉(zhuǎn)讓其持有的青島嘉凱城51%的股權(quán)，掛牌價(jià)格不低于6.12億元。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，公司將不再持有青島嘉凱城的股權(quán)。這是繼該公司11月4日以2.53億元價(jià)格公開掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的上海凱祥房地產(chǎn)有限公司30%的股權(quán)后又一次資產(chǎn)變賣的大動(dòng)作。

同時(shí)，嘉凱城集團(tuán)同還發(fā)布了關(guān)于終止實(shí)施2015年員工持股計(jì)劃的公告。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪中了解到，今年4月22日，嘉凱城已經(jīng)采取公開掛牌交易的方式轉(zhuǎn)讓其持有的凱祥公司70%的股權(quán)，當(dāng)時(shí)的掛牌價(jià)格不低于5.91億元。加上11月4日再次出讓，嘉凱城已經(jīng)全部出售了上海普陀區(qū)項(xiàng)目的整體權(quán)益。

而11月4日當(dāng)天，嘉凱城董事會(huì)收到董事長(zhǎng)邊華才的書面辭職報(bào)告，邊華才因個(gè)人原因，申請(qǐng)辭去公司董事、董事長(zhǎng)（法定代表人）職務(wù)。

不到一年之內(nèi)三度變賣資產(chǎn)、公司董事長(zhǎng)請(qǐng)辭等一系列重大事件讓致力于轉(zhuǎn)型城市客廳項(xiàng)目開拓的嘉凱城處在風(fēng)口浪尖。對(duì)于公司近期出現(xiàn)的一系列變動(dòng)，記者致函嘉凱城方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方在回函中表示：嘉凱城董事長(zhǎng)邊才華先生是因?yàn)閭€(gè)人原因提出辭職的，公司變賣資產(chǎn)是為了實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化。

資金承壓，數(shù)度變賣資產(chǎn)

記者梳理嘉凱城歷年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，從2013年開始，嘉凱城的負(fù)債率一直居高不下。數(shù)據(jù)顯示，2013年底嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.49%，同比增長(zhǎng)2.14個(gè)百分點(diǎn)，隨后持續(xù)攀升，截至2015年3月31日達(dá)到84.74%。在業(yè)內(nèi)人士看來，資金難題是嘉凱城方面需要解決的重中之重。

對(duì)于高負(fù)債等問題，嘉凱城方面在對(duì)記者的采訪回函上表示：上半年公司結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少且結(jié)算的項(xiàng)目毛利率普遍較低，另外由于借款結(jié)構(gòu)的變化，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，從而導(dǎo)致歸屬于上市公司股東的凈利潤也少。嘉凱城又處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型產(chǎn)品目前均處于投入期，所以資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)相對(duì)較高。

公司方面在接受記者采訪時(shí)也表示：“未來嘉凱城集團(tuán)重點(diǎn)是去化存量，增加現(xiàn)金流入，支撐公司城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)的發(fā)展。促進(jìn)項(xiàng)目自身造血功能。”

從嘉凱城今年公布的三季報(bào)來看，嘉凱城傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售規(guī)模正逐步下降。因而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青島嘉凱城項(xiàng)目體量大、建設(shè)周期長(zhǎng)和資金回籠慢等特點(diǎn)，也成為集團(tuán)“舍棄”的重要原因。

公開信息顯示，在嘉凱城以往以舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造、保障房項(xiàng)目等政策性房產(chǎn)項(xiàng)目為主業(yè)，而上個(gè)月嘉凱城公開掛牌出售上海普陀區(qū)項(xiàng)目就屬于上海舊改項(xiàng)目。分析人士對(duì)該地段分析認(rèn)為：“出售項(xiàng)目雖然位于普陀區(qū)黃金地段，主要以最難拆的工人新村為主，拆遷成本高，時(shí)間長(zhǎng)，任務(wù)重，財(cái)務(wù)成本相當(dāng)之高。”

對(duì)于嘉凱城方面幾度掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前嘉凱城的主要利潤來源依然是住宅，在今年其利潤大幅下降的情況下，需要將一部分存量資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)盤活以供其新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而緩解公司資金壓力。

實(shí)際上，早在去年嘉凱城就邁開變賣資產(chǎn)的步伐。2014年11月8日，嘉凱城擬以不低于1.7億元的價(jià)格出售子公司持有的浙商財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司8250萬股股權(quán)。6天后，也就是2014年的11月4日，嘉凱城再次宣布以不低于5365萬元的價(jià)格掛牌出售子公司持有的杭州銀行股份有限公司600萬股股份。進(jìn)入2015年以來，資金承壓的嘉凱城加快變現(xiàn)腳步從而緩解資金壓力。

全年預(yù)計(jì)虧損23億元

對(duì)于公司董事長(zhǎng)請(qǐng)辭引發(fā)的外界對(duì)其轉(zhuǎn)型遇挫引發(fā)高層震蕩的猜測(cè)，嘉凱城方面在給記者的回函上表示，11月4日公司收到原董事長(zhǎng)邊華才的書面辭職報(bào)告，因個(gè)人原因提出辭去公司董事、董事長(zhǎng)職務(wù)。邊華才是控股股東浙商集團(tuán)委派到嘉凱城的，其因個(gè)人原因請(qǐng)辭的同時(shí)，浙商集團(tuán)亦提名增補(bǔ)任潮龍先生為公司董事。

“我們計(jì)劃用3年時(shí)間，在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)打造200個(gè)這樣的生活服務(wù)平臺(tái)。”數(shù)月以前，時(shí)任公司董事長(zhǎng)邊華才在公開場(chǎng)合的講話仍然能讓外界看到公司力謀轉(zhuǎn)型的決心。

嘉凱城方面表示，目前（截止到10月底），城市客廳已在浙江和江蘇兩省落子20處，其中開業(yè)1處，開工11處。

克而瑞高級(jí)分析師房玲認(rèn)為“城市客廳”模式尚存一些問題：“城市客廳是嘉凱城目前的戰(zhàn)略重心，未來肯定是會(huì)繼續(xù)做下去的。但是目前城市客廳的發(fā)展還存在很多問題，首先城市客廳的模式現(xiàn)在還沒有成熟，目前只在店口發(fā)展了一個(gè)城市客廳項(xiàng)目，從店口城市客廳來看以當(dāng)?shù)仄放茷橹?，如果以后各地推廣的話，產(chǎn)品這塊復(fù)制性不強(qiáng)，招商難度也不小。”

嘉凱城集團(tuán)方面也坦誠，雖然嘉凱城店口項(xiàng)目受到社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可，但商業(yè)服務(wù)類項(xiàng)目的培育需要時(shí)間和過程，目前城市客廳還處于投入階段，暫時(shí)尚未能給公司貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，所以隨著城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略的全面實(shí)施，嘉凱城肯定會(huì)經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)型陣痛期。

在嘉凱城10月底公布的三季度報(bào)的同時(shí)，公司方面對(duì)于2015年全年的業(yè)績(jī)也做出了預(yù)告。嘉凱城相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在采訪回復(fù)中表示，公司全年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)虧損23億元。一方面是房產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降且產(chǎn)品集中在二三線城市導(dǎo)致毛利空間縮減顯著，另一方面是達(dá)到應(yīng)清算土地增值稅條件的項(xiàng)目金額上升、可資本化資金成本金額下降，導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)及財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。

對(duì)此，嘉凱城方面回復(fù)稱：“城鎮(zhèn)生活平臺(tái)戰(zhàn)略的推進(jìn)確實(shí)需要大量的資金，嘉凱城將通過去庫存、降成本、擴(kuò)大并購等途徑實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流補(bǔ)充平衡。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。