呼和浩特樓市庫存之殤：全部消化可能要七八年

11月21日，呼和浩特迎來入冬以來第一場大雪，紛紛揚(yáng)揚(yáng)的雪花覆蓋在一個又一個停工的樓盤上。

這是全國有統(tǒng)計數(shù)據(jù)城市中庫存最高的一個城市，也是全國第一個放開限購的城市。

早在今年“3·30”新政出臺前，2014年6月26日，在“限購令”執(zhí)行了三年多之后，呼和浩特正式發(fā)文取消限購。

據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，目前呼市的總庫存在4500萬平方米，去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購房，目前呼市純商品住宅的庫存量在900多萬平方米，按照呼市每年約300萬平方米的去化速度，去化周期為三年。

而澎湃新聞(www.thepaper.cn)記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，情況可能比官方公布的數(shù)據(jù)更糟。

絞盡腦汁賣房的開發(fā)商：

首付降至1.6萬

11月23日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)來到位于呼和浩特市新城區(qū)的元泰汗府售樓處，室內(nèi)空蕩蕩的，沒有一個客戶，窗外是皚皚的白雪。

銷售人員稱，樓盤明年交房，售價在6500-7000元/平方米，“現(xiàn)在市場不好，多的時候一個月能賣10多套，少的時候一個月只能賣幾套。”

類似的情形在呼市基本是常態(tài)，記者此后跑的幾個樓盤，也都碰到了類似的情形。

售樓處空空蕩蕩在金橋開發(fā)區(qū)香榭花堤售樓處，代理公司負(fù)責(zé)人介紹說，樓盤均價5700元/平方米，一個月的銷量在十五六套。

另一個樓盤祥泰廣場的銷售人員則向記者表示，均價6200元/平方米，“一個月能賣五六套。”

高端市場也一片蕭條，銷量幾乎可以忽略不計。

在如意開發(fā)區(qū)金泰中心，澎湃新聞在售樓處只有看到三個留守的銷售人員。

售樓員介紹說，樓盤在售200-300平方米大戶型，均價1.5萬元/平方米，“賣了四年了，一個月好的話能賣掉一二套。”

另一高端樓盤伊泰華府世家情形也類似，銷售人員稱，樓盤在售戶型為300-900平方米精裝修現(xiàn)房，均價1.65萬元/平方米，“賣了兩年了，一個月好的話能賣個一二套。”

“目前呼市的住宅項目一個月能賣個三四十套就算很好的了。”一名房產(chǎn)代理商這樣告訴記者。

某品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人說，他們的項目目前售價在6000-8000元/平方米，平均一個月能賣三四十套，“壓力比較大，我們年初定的銷售任務(wù)是18億元，目前只完成了65%，還剩下最后一個月，我們接下來會盡量沖刺吧。”

為了賣房，開發(fā)商幾乎絞盡腦汁，最常見的就是降首付。

開發(fā)商最常見的做法就是降首付在新城區(qū)加州公館，銷售人員介紹說，樓盤均價5900元/平方米，推出首付分期活動，首付2萬元，分期兩年5次付首付，前四次每次都只需付2萬元，最后一次付首付的40%，“蓄一次客開一次盤能賣七八十套。”

在新城區(qū)恒大城售樓處，銷售人員介紹說，樓盤推出首付分期活動，首付1.6萬元，其余首付部分三年內(nèi)每半年支付一次，前五次每次都只需付1.6萬元，最后一次將剩余首付款項補(bǔ)齊。“我們是5月底開的盤，1300多套房子目前已經(jīng)賣掉2/3，開盤均價7200元/平方米，現(xiàn)在均價7700元/平方米，全呼市就我們項目能賣得動，周邊的樓盤都動不了。”

據(jù)呼和浩特房產(chǎn)代理公司北京贏策總經(jīng)理聶奇飛介紹，這些首付分期的樓盤，客戶交了首付開發(fā)商就要求客戶配合著做按揭貸款，這樣開發(fā)商就可以回籠70%的資金，相當(dāng)于把成本拿回來了，剩下的20%多讓客戶慢慢還。

樓盤停工：房子都抵了工程款

11月24日，在新城區(qū)喜悅廣場，二三十個農(nóng)民工把售樓處坐滿討薪，聲稱開發(fā)商欠了他們幾百萬元工程款。

銷售人員有些尷尬地向記者表示，這種情況在呼市很常見。她告訴記者，樓盤的售價在6800-7200元/平方米，可以零首付，但要有房車抵押。

聶奇飛稱，這種情況還算好，有些樓盤開發(fā)商看到市場不好，則會選擇主動停工。

他表示，目前他們代理的三個樓盤，開發(fā)商看市場不好，就不建了，“都停著，基本沒有銷量。有些項目跑來找我們代理，我們一看手續(xù)不全，也不敢接。”

11月25日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)來到回民區(qū)的一個樓盤時代天驕。看見售樓處大門緊鎖，里面空無一人。

一名已經(jīng)入住的居民介紹，按照規(guī)劃，小區(qū)一共有8棟樓，但目前只建好入住了兩棟，其余6棟都還沒建好，“沒有房產(chǎn)證，我是今年4月剛從別人手里買下的，64平方米只要30萬元，在呼和浩特，沒有房產(chǎn)證很正常，能住就行。”

在另一個樓盤蔚藍(lán)家園，項目同樣是只建了一部分，白雪將已經(jīng)停工的工地覆蓋。

據(jù)市場人士介紹，該樓盤已經(jīng)爛尾七八年了，開發(fā)商也換了好幾撥，“2006年、2007年市場好的時候開盤賣的，雖然當(dāng)時賣得很好，但開發(fā)方和投資方卻產(chǎn)生了矛盾，樓盤就一直閑在那里，等到市場不好了，就更沒進(jìn)展了。”

在賽罕區(qū)公園一號，厚厚的冰雪仿佛把整個樓盤封存，售樓處大門緊鎖，偌大的工地找不到一個人。

一名看門的老太太說，樓盤已經(jīng)停工一年多了。

在此購房的董姓業(yè)主告訴澎湃新聞(www.thepaper.cn)，他是前年在此買的房，單價6000元，“最開始說2012年就能交房，但到現(xiàn)在也沒有交房。”

當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商介紹，該樓盤由于大量房子拿出去用于抵賬給建筑商、材料商，目前已經(jīng)不存在銷售了，剩下的問題就是把樓盤完工。

呼和浩特某當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴澎湃新聞(www.thepaper.cn)，他們掌握的數(shù)據(jù)顯示，全市近500個樓盤，真正啟動的只有幾十個，接近30%的樓盤處于停滯狀態(tài)，只有10%的樓盤有較好的銷量。

同樣受影響的還有商業(yè)。

停工的內(nèi)蒙古大商場停工的內(nèi)蒙古大商場在回民區(qū)內(nèi)蒙古大商城，數(shù)百平方米的售樓處內(nèi)空蕩蕩，光線昏暗，滿是灰塵，貼在墻上剝落的銷控表還顯示著開盤時的火爆認(rèn)購。

一名留守的工作人員稱，樓盤已經(jīng)停售了，“證件不齊正在補(bǔ)辦，工程也已停工，一期交房要到明年年底。”

規(guī)劃面積300萬平方米的內(nèi)蒙古大商城，總投資100億元，號稱西北最大的商業(yè)項目，由內(nèi)蒙古豐隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)，一期面積50萬平方米，原計劃今年開業(yè)。而今年以來，該項目始終處于停工狀態(tài)。

澎湃新聞記者在現(xiàn)場看到，沿光明大街一路下去200多米都被施工方圍了起來，但只在西側(cè)建了一兩棟四五層高的建筑骨架。據(jù)市場人士介紹，該項目2013年開盤，開發(fā)商承諾2014年10月封頂，前期銷售已有十幾億元。

歷史遺留：大量樓盤五證不全

在玉泉區(qū)南二環(huán)恒泰盛都，樓盤的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，部分樓棟已經(jīng)建好，但小區(qū)的道路、配套設(shè)施還沒完成。

據(jù)樓盤業(yè)主和市場人士介紹，根據(jù)認(rèn)購合同，樓盤的計劃交房時間為2013年6月30日，然而直到現(xiàn)在，交房也遙遙無期。就是這樣一個已經(jīng)接近完工的樓盤，開發(fā)銷售必須具備的五證，開發(fā)商竟然一證也沒有，由于沒有手續(xù)，原先付了30%首付的業(yè)主無法辦理銀行按揭貸款。

在回民區(qū)新華西街明澤百度[微博]城，一辛姓業(yè)主介紹說，樓盤是2007年交的房，開發(fā)商同樣一證沒有。當(dāng)時市場火，上千套房子很快就賣完了，售價在2700-2900元/平方米。

“到現(xiàn)在也沒手續(xù)，我們也沒有房產(chǎn)證。業(yè)主們基本都交了首付，也有交全款的，我就交了全款。”辛姓業(yè)主說，沒有房產(chǎn)證住得不踏實，只有一份購房合同，不知道這房子到底是不是自己的，無法做抵押，孩子上學(xué)也成問題。

據(jù)呼和浩特市民喬先生介紹，他是2011年在西二環(huán)一樓盤買的房，單價2000多元，已經(jīng)入住四五年了，一直沒有房產(chǎn)證，只有和開發(fā)商簽的購房合同，“在呼市，沒證的樓盤多了，五六年前的樓盤基本都沒證。沒證的房子便宜，我們老百姓也沒多少錢，反正買了是自己住，又不倒房。”不過喬先生說，如果能辦上證，再花點錢自己也是愿意的。

呼和浩特某房產(chǎn)代理公司副總經(jīng)理表示，呼和浩特的房地產(chǎn)市場很不規(guī)范，他們代理過的項目，80%五證不齊，50%一證都沒有。

這名副總經(jīng)理表示，在別的地區(qū)，開發(fā)商沒個三五億元是無法做項目的，但在呼市，有的開發(fā)商只有個兩三千萬元，就能把項目做起來，“土地款不用交，施工都是施工單位墊資，他自己的投入很小。由于資金不充裕，導(dǎo)致后續(xù)資金跟不上，很多工程停在那里。”

“這是呼市特有的怪現(xiàn)象，在南方這簡直是不可想象的。”呼和浩特一名浙江籍開發(fā)商說。

這名開發(fā)商告訴記者，按照常規(guī)流程，開發(fā)建造一個項目，首先需要的第一個證是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二個證是土地證，第三個證是工程規(guī)劃許可證，第四個證是項目施工許可證，這些證都是有關(guān)聯(lián)的，每一個證辦好才能辦下一個證，辦到第四個證才能開工，最后才是預(yù)售許可證，“前面的證缺少一個都不可能給你預(yù)售證的”。但在呼市，在辦第四個證之前樓盤老早就開工了，土地沒有經(jīng)過招拍掛房子都建好了，人都住進(jìn)去了。

澎湃新聞(www.thepaper.cn)采訪當(dāng)?shù)卣块T時了解到，這類情況多數(shù)都是早些年政府招商引資，給開發(fā)商大量優(yōu)惠政策造成的負(fù)面效應(yīng)。

最近幾年，政府部門的管理開始嚴(yán)了，呼市政府在逐步加大力度清理這些問題。

在新城區(qū)北辰希爾頓廣場，17層高的寫字樓和公寓已經(jīng)建成，寫字樓的業(yè)主已入駐了1/3，然而該寫字樓的門口卻赫然貼著呼和浩特城管執(zhí)法局的提醒：該項目因未取得《商品房銷售許可證》，所以不具備銷售房屋資質(zhì)。故提醒大家，為了保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害，請謹(jǐn)慎為之。

政府提醒告示呼和浩特市住建局局長蘇銳向澎湃新聞記者表示，全呼和浩特共有約500個在售樓盤，涉及手續(xù)不全的項目有174個，影響到13萬戶，約50萬居民。

“現(xiàn)在正在集中解決，目前已經(jīng)研究了166個項目，正在補(bǔ)辦手續(xù)，今年我們共補(bǔ)發(fā)了2.4萬多套房子的房產(chǎn)證，估計明年能補(bǔ)發(fā)下5萬套。”蘇銳說。

蘇銳表示，手續(xù)不全的問題，是多年積累的問題，涉及多個政府部門。“過去都是先上車，后補(bǔ)票，有的是為了招商引資，有的是為了獻(xiàn)禮50年國慶、60年國慶的項目。174個項目，分類都很難，背景都不一樣”，蘇銳這樣解釋。

據(jù)悉，為了解決手續(xù)不全的項目問題，呼和浩特市政府專門成立了“遺留辦”，下發(fā)了兩個針對性的文件，由市政府牽頭，會同多部門共同研究，拿出建議。去年對98個手續(xù)不全的項目進(jìn)行了查封。

“不過這種一刀切，一律不讓賣也不是個辦法。不讓開發(fā)商賣，那他們的資金就更成問題了”，蘇銳說，一些七八年前的項目，當(dāng)時的售價也不高，如果要按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)交土地出讓金，不夠現(xiàn)實，開發(fā)商也沒那個錢，只能按當(dāng)時的情況折中對待。

天量庫存：實際比官方公布的更驚人

呼和浩特房產(chǎn)代理公司盛久合總經(jīng)理崔學(xué)武看來，2012年以前，是呼和浩特房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的時期，也是黃金的時期。

“當(dāng)時呼市確實是洼地，2004年、2005年呼市的房地產(chǎn)年開發(fā)量不到百萬平方米。價格也是洼地，每平方米均價在兩三千元，只要有樓盤開出來賣，很快就能賣完。”崔學(xué)武說，當(dāng)時整個內(nèi)蒙古的購買力也強(qiáng)，像靠煤炭、能源快速富起來的人都來呼市買房，市場一片向好，各開發(fā)商也都紛紛投入進(jìn)來，包括一些原先從事煤炭、能源行業(yè)的企業(yè)，一些品牌房企也陸續(xù)進(jìn)入進(jìn)來。

據(jù)呼和浩特房協(xié)相關(guān)人士介紹，2012年之前，呼和浩特的房價一直是在漲的，以某品牌房企的項目為例，2007年開盤，均價3200元/平方米，很快就拉升到4000多元/平方米，到了2009年5000多元/平方米，2010年賣6000多元/平方米，2011年7000多元/平方米，2012年高的達(dá)到8000元/平方米。

而隨著限購政策的出臺，市場迅速冷卻下來，“2012年市場最高峰時全市的售價在7000-8000元/平方米，目前的售價回到5000-6000元/平方米。”該負(fù)責(zé)人表示。

2011年3月31日，在全國樓市調(diào)控趨緊的大背景下，呼和浩特也出臺了“限購令”，呼和浩特的整體樓市也隨即走入冰凍期。

崔學(xué)武稱，市場發(fā)生轉(zhuǎn)折是在2012年，庫存也從2012年起開始暴增。

“很多開發(fā)商也是貪，市場好的時候不抓緊賣，大批量的囤積房子囤積地，指望后期漲價，到了2012年，調(diào)控作用產(chǎn)生了，一下賣不動了。”崔學(xué)武有些感慨。

由于前期大量批地建樓，呼市樓盤一下子出現(xiàn)大量積壓，庫存開始增加。

據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，目前呼市的總庫存在4500萬平方米，去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購房，目前呼市純商品住宅的庫存量在900多萬平方米，按照呼市每年約300萬平方米的去化速度，去化周期為三年。

但是，這一庫存數(shù)據(jù)只針對五證齊全的項目，大量沒有手續(xù)的樓盤并不包含在內(nèi)。

呼和浩特某當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，根據(jù)他們的數(shù)據(jù)，算上那些手續(xù)不全的項目，目前呼市的總庫存在4000萬平方米，其中純住宅庫存在2400萬-2500萬平方米，按照每年300萬平方米的去化量，庫存去化周期在7-8年。

據(jù)呼和浩特市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成406.4億元，同比下降5.2%。前三季度，全市房地產(chǎn)本年新開工面積631.5萬平方米，同比增長8.6%，其中住宅開工面積431.5萬平方米，同比增長2.0%。截至9月底，全市商品房總銷售面積213.7萬平方米，比去年同期增長2.8%。存在的主要問題是開發(fā)購置土地規(guī)模大幅減少，房屋施、竣工面積雙雙下降，截至9月底，土地購置面積同比下降52.3%，施、竣工面積分別下降5.8%和19.7%。

某品牌房企呼和浩特分公司負(fù)責(zé)人稱，根據(jù)他們內(nèi)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前呼市商辦的去化周期在185個月以上，住宅的去化周期為72個月，得賣上七八年。

某房產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人告訴澎湃新聞(www.thepaper.cn)，很多樓盤手上房子最多的不是開發(fā)商，而是建筑商。

開發(fā)商證件不齊，銀行的貸款下不來，施工單位還得施工，要錢確實沒有，開發(fā)商只能抵房子。

這名代理商舉例說道：“比如我們代理的一個項目，市場價6000元/平方米，開發(fā)商以市場價抵賬給建筑商，建筑商再抵賬給材料商，最后賣給客戶3000多元，要求一次性付款。開發(fā)商也沒錢支付我們代理費(fèi)，也拿房子抵，我們也在低價變現(xiàn)。”

對于接下來的樓市走勢，大部分受訪人士都認(rèn)為，未來很長時期都將處于去化庫存的階段，新開工量會縮小很多。

崔學(xué)武表示，接下來市場會差異化，沒有開發(fā)、資金實力的企業(yè)，會被淘汰，品牌房企的利潤也會降低。

呼和浩特市房地產(chǎn)管理局開發(fā)處處長冀罕鋼表示，目前呼市樓市均價在5600-5800元/平方米，總體房價水平不高，和周邊省份的省會城市如銀川、石家莊、太原相比，也都是較低的，“原來漲得不多，現(xiàn)在想再降也降不下去。”

冀罕鋼對呼市去庫存情況表示難度頗大。他表示，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，呼和浩特市區(qū)的人口較少，只有約260萬人，每年的新增人口有10多萬人，主要是省內(nèi)一些牧區(qū)、旗縣的移民，限購政策取消以及去年下半年以來出臺的一系列刺激政策，對市場有一定刺激作用，但不一定能持續(xù)很長時間，“去庫存是一個全國性的問題，像我們這種位于西部的三線城市，人口聚集效應(yīng)顯然要差一些，取消限購也不一定有多少人來買房。”冀罕鋼說，再有2年時間，會有大批中小房企退出市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。