海南樓市迎來(lái)窗口期 開(kāi)啟旅游度假地運(yùn)營(yíng)樣本

北方重度霧霾之下，海南再次成為向往之地。

近期恒大、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、碧桂園、保利等大型房企紛紛開(kāi)始了海南項(xiàng)目的新一輪推廣。到了冬季，也就是海南的旺季，海南樓市又活躍了起來(lái)。

2010年海南提出“國(guó)際旅游島”概念后，這座位于中國(guó)南邊的島嶼就沒(méi)有停止過(guò)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的腳步。但這座島嶼有更宏大的愿景：希望能建成像夏威夷那樣世界矚目的旅游勝地。

在動(dòng)輒百億、千億的產(chǎn)業(yè)和金融資本注入之下，海南“國(guó)際旅游島”，會(huì)很快名副其實(shí)嗎？

度假地運(yùn)營(yíng)的石梅灣樣本

公開(kāi)資料顯示，華潤(rùn)石梅灣是華潤(rùn)置地在海南開(kāi)發(fā)的一個(gè)旅游度假項(xiàng)目，整個(gè)灣區(qū)占地12平方公里，總開(kāi)發(fā)面積約210萬(wàn)平方米，投資逾120億元。該項(xiàng)目位于萬(wàn)寧，屬于三亞的輻射地帶。華潤(rùn)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的想法是，打造成集住宅、五星級(jí)酒店、石梅灣商業(yè)街、國(guó)際游艇會(huì)等于一體的世界級(jí)生態(tài)型熱帶濱海旅游度假區(qū)。

華潤(rùn)的確作了不少努力。自1999年以資產(chǎn)置換方式獲得這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始，華潤(rùn)為其配套設(shè)施建設(shè)足足花費(fèi)了九年。內(nèi)部資料顯示，1999-2003年華潤(rùn)置地用3年來(lái)清理歷史遺留問(wèn)題；2004-2005年投資人民幣5億元做配套，包括石梅灣與海南東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、旅游配套區(qū)；2006-2008年投資8億元做供水、供電、燃?xì)?、通訊等外圍市政配套工程、污水及垃圾處理等基礎(chǔ)配套建設(shè)。

建設(shè)配套設(shè)施的同時(shí)，華潤(rùn)并未停止其主要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2008年，投資8億的艾美酒店開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。2010年該酒店成為馮小剛的電影《非誠(chéng)勿擾》取景地。隨著電影熱播，這家石梅灣目前唯一的一家五星級(jí)酒店漸漸被外界所熟知。近年來(lái)，艾美也持續(xù)向外樹(shù)立“度假標(biāo)桿”的形象。今年，艾美與綜藝節(jié)目《十二道鋒味》合作，再次吸引了眼球。

2010年，隨著海南提出“國(guó)際旅游島”概念，華潤(rùn)開(kāi)始啟動(dòng)石梅灣的住宅開(kāi)發(fā)。這些項(xiàng)目于2011年開(kāi)始銷售。該樓盤(pán)在當(dāng)?shù)赜兄己玫目诒?，且銷售業(yè)績(jī)較為樂(lè)觀。開(kāi)盤(pán)后不久，一期開(kāi)盤(pán)的別墅就全部售罄。

石梅灣的萬(wàn)畝青皮林及其釋放的無(wú)數(shù)負(fù)氧離子，是個(gè)稀缺、獨(dú)特的資源，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)圍繞青皮林展開(kāi)，完整地保留了這片古老的森林。

據(jù)介紹，目前石梅灣的購(gòu)房者來(lái)自全國(guó)，但以北方區(qū)域居多，其中有不少受北方霧霾天氣影響而來(lái)此購(gòu)房的人。

住宅與酒店僅僅是華潤(rùn)構(gòu)想這個(gè)綜合體的第一步，華潤(rùn)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有更深層的打算：作為高端度假項(xiàng)目，必須要有完善的休閑項(xiàng)目配套。截至目前，華潤(rùn)為石梅灣配套建設(shè)的游艇會(huì)所與游艇碼頭均已建成。除此之外，根據(jù)華潤(rùn)的規(guī)劃書(shū)，石梅灣將有免稅店進(jìn)駐，建筑面積約24萬(wàn)平方米，未來(lái)將是海南最大的免稅店。

華潤(rùn)深圳大區(qū)營(yíng)銷管理部副總經(jīng)理姜峰表示，華潤(rùn)石梅灣引入了灣區(qū)運(yùn)營(yíng)、城市開(kāi)發(fā)理念。華潤(rùn)希望這個(gè)項(xiàng)目能夠引入更多的產(chǎn)業(yè)資源，比如文化影視產(chǎn)業(yè)基地、健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等。她透露，石梅灣將引入華潤(rùn)醫(yī)療旗下的醫(yī)院，可以在當(dāng)?shù)赝瓿审w檢等健康保養(yǎng)類項(xiàng)目，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)手段尋找合適的醫(yī)療方式。

旅游地產(chǎn)新局面：打造旅游文娛綜合體

近年來(lái)，海南當(dāng)?shù)卣恢痹谂[脫“地產(chǎn)獨(dú)大”的局面。年中，三亞市發(fā)展和改革委員會(huì)就曾召開(kāi)游艇、郵輪、低空飛行、海洋旅游、休閑漁業(yè)、海洋牧場(chǎng)、休閑農(nóng)業(yè)七個(gè)專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展座談會(huì)，希望對(duì)這些產(chǎn)業(yè)做出合理發(fā)展規(guī)劃，有效落地。

三亞也曾出臺(tái)過(guò)土地調(diào)控政策，減少住宅土地供應(yīng)，同時(shí)加大產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)。不過(guò)截至目前，該措施并未取得預(yù)期成效。

來(lái)自海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，海南新建住宅成交呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”現(xiàn)象，而海口、三亞兩市新建住宅銷售價(jià)格自2014年下半年就開(kāi)始步入了下降通道。

這也意味著，開(kāi)發(fā)商再在海南規(guī)劃旅游地產(chǎn)時(shí)，勢(shì)必不能夠簡(jiǎn)單地做住宅或酒店開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商要有新的想法及花樣，才能夠適應(yīng)大眾新的旅游度假需求。

這種局面或許被更為實(shí)力雄厚的資本和產(chǎn)業(yè)力量所改變：龍頭房企正在海南南邊沿海緊鑼密鼓地布局著，且這些項(xiàng)目不僅只有住宅這么簡(jiǎn)單——游艇、海上運(yùn)動(dòng)、休閑農(nóng)業(yè)、休閑漁業(yè)、大型購(gòu)物商場(chǎng)一應(yīng)俱全。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，作為華南五虎之一的恒大，也高調(diào)宣布將斥資1600億在海南?；◢u上打造休閑度假地產(chǎn)界巨擘。恒大對(duì)外表示，海花島擁有世界童話樂(lè)園，并銜接世界的5D劇場(chǎng)，創(chuàng)造新奇的體驗(yàn)；此外，還將引進(jìn)12.7萬(wàn)平方米奇妙海洋世界與23項(xiàng)游樂(lè)水上樂(lè)園，為游客提供多層次休閑體驗(yàn)。

開(kāi)發(fā)了6年之久的雅居樂(lè)清水灣最近也有了新動(dòng)態(tài)。12月3日，清水灣游艇會(huì)正式開(kāi)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，清水灣在超五星級(jí)酒店群、高爾夫、貴族游艇會(huì)等高端配套之外，社區(qū)便民、餐飲服務(wù)等門(mén)店數(shù)量已超過(guò)百家，每年都為數(shù)萬(wàn)游客、業(yè)主提供服務(wù)與體驗(yàn)。

實(shí)際上，業(yè)界對(duì)旅游地產(chǎn)的想法正在悄然改變。前不久梁上燕在易居沃頓成果發(fā)布會(huì)上表示，“旅游房地產(chǎn)未來(lái)應(yīng)該與人文結(jié)合，向文旅產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型。”

在戴德梁行北京公司商業(yè)地產(chǎn)部助理董事羅俊葳看來(lái)，當(dāng)人均GDP超過(guò)5000美元以后，文化、旅游、度假等精神消費(fèi)將進(jìn)一步成為主流趨勢(shì)。旅游度假資源型城市將從“觀光旅游”向“休閑度假目的地”轉(zhuǎn)型。“未來(lái)兼具科學(xué)規(guī)劃、功能復(fù)合、高附加值和高投資性等特征的旅游地產(chǎn)將進(jìn)入集中大爆發(fā)階段。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。