任志強(qiáng)：取消限購(gòu)不能完全解決庫(kù)存問(wèn)題

上市房企年底大考之際，營(yíng)銷(xiāo)人眼中的“主要看氣質(zhì)”變成“主要看業(yè)績(jī)”。綜合來(lái)看，截至12月8日，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，20家房企公布了今年前11個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，合計(jì)為8795.7億元，其中，多家房企提前完成年度銷(xiāo)售任務(wù)。

值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，在上述20家房企中，雖然多家開(kāi)發(fā)商提前完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，但今年前11個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)30%以上同比增長(zhǎng)幅度的房企僅約三成，除了房企年初制定銷(xiāo)售目標(biāo)較為謹(jǐn)慎外，庫(kù)存量大難以消化仍舊是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)承壓的重要因素。

“雖然各個(gè)城市不一樣，但我們的庫(kù)存迅速增長(zhǎng)，2011年以來(lái)，增長(zhǎng)幅度接近40%。”任志強(qiáng)近日在一次論壇上表示，大量庫(kù)存集中在三、四線城市。“是不是取消限購(gòu)就能解決庫(kù)存問(wèn)題，目前來(lái)看不能完全解決”。

20家房企銷(xiāo)售額近8800億元

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，在上述20家公布今年前11個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企中，萬(wàn)科以2282億元居首，剛剛上調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)的恒大地產(chǎn)以1723.9億元暫居第二，同樣千億元規(guī)模量級(jí)的碧桂園完成了1156.6億元。

而在這三家千億元量級(jí)的上市房企中，只有恒大地產(chǎn)同比增長(zhǎng)率超過(guò)了30%，萬(wàn)科為20%，碧桂園為11.2%。

“大部分已經(jīng)完成或接近完成了2015年銷(xiāo)售目標(biāo)，從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，除了綠城、富力等少數(shù)企業(yè)外，基本上做到了同比10%以上增長(zhǎng)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，多家房企提前完成了年度銷(xiāo)售任務(wù)。

其中，恒大近期將銷(xiāo)售目標(biāo)由1500億元上調(diào)至1800億元之后，前11個(gè)月銷(xiāo)售額完成上調(diào)后目標(biāo)的95.8%；旭輝控股發(fā)布11月業(yè)績(jī)公告稱(chēng)，2015年集團(tuán)總銷(xiāo)售額達(dá)253.5億元，已提前完成全年的250億元目標(biāo)；中駿置業(yè)控股有限公司公布11月業(yè)績(jī)時(shí)稱(chēng)，本年度前11個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售134.59億元人民幣，已基本完成全年135億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，雖然金九成色不足，但10月份、11月份住宅市場(chǎng)成交明顯上漲，成交量整體回暖帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，樓市出現(xiàn)了暖冬，特別是一、二線城市樓市總體上行。

鑒于此，重點(diǎn)房企今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好于去年同期，但購(gòu)地銷(xiāo)售比卻處于低位。張大偉預(yù)計(jì)，今年四季度重點(diǎn)城市新房成交量有望與去年同期持平，將比今年三季度有所增長(zhǎng)。

商業(yè)庫(kù)存仍難消化

值得注意的是，消化庫(kù)存仍是難題，尤其商業(yè)項(xiàng)目的去化問(wèn)題難以解決。

據(jù)中原監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)城市的庫(kù)存面積微降，部分城市的消化周期已經(jīng)小有回落，這些城市已經(jīng)成功壓制住了該指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。按當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍仍可維持。

但張大偉表示，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，一、二線城市市場(chǎng)升溫，庫(kù)存降低，但很多三、四線城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，尤其商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力依然非常大。

事實(shí)上，2011年是中國(guó)房地產(chǎn)“供給側(cè)”的拐點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國(guó)商品房待售面積2.7億平方米，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國(guó)商品房待售面積6.8億平方米，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積接近9.5億平方米。

與2011年相比，庫(kù)存劇增，銷(xiāo)售面積增幅卻被遠(yuǎn)遠(yuǎn)被甩在庫(kù)存增幅后面。而截至11月底，我國(guó)商品房待售面積已升至約達(dá)6.9億平方米，再創(chuàng)歷史新高。

任志強(qiáng)最近表示，中國(guó)現(xiàn)存6.8億平方米庫(kù)存，其中住宅面積約4.3億平方米，商業(yè)和寫(xiě)字樓面積約2.5億平方米。“我們一年銷(xiāo)售住宅面積約為10億平方米，與庫(kù)存之比為1：0.4，但是商業(yè)和寫(xiě)字樓一年只銷(xiāo)售2億平方米，與庫(kù)存之比為1:1.2?？梢?jiàn)，至少?gòu)默F(xiàn)在來(lái)看，商業(yè)和寫(xiě)字樓的部分是存在一些問(wèn)題的”。

值得注意的是，2011年限購(gòu)等過(guò)度緊縮政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種轉(zhuǎn)變：2010年下半年至2011年，很多大中型開(kāi)發(fā)商逃離被限購(gòu)的一、二線城市，向三、四線城市進(jìn)軍，導(dǎo)致這些城市供應(yīng)量劇增；緊縮性政策連續(xù)出臺(tái)后，2011年下半年，全國(guó)樓市趨于降溫，其后三、四線城市吸納外來(lái)人口能力較弱，市場(chǎng)飽和，而之前拿地、動(dòng)工的項(xiàng)目仍在源源不斷地制造大量房子。

尤其一些三、四線城市的商業(yè)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，消化速度非常緩慢。有消息人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，某項(xiàng)目原本規(guī)劃為商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按此規(guī)劃建設(shè)，但非常難賣(mài)，相關(guān)部門(mén)甚至欲主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃變?yōu)樽≌?，以提高去?kù)存速度。

或許，正如任志強(qiáng)直言，“是不是取消了限制措施就能解決庫(kù)存問(wèn)題，目前來(lái)看，不能完全解決”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。