香港樓市或現(xiàn)拐點(diǎn) 明年上半年跌幅可達(dá)8%

12月的香港終于入冬，樓市也感到了陣陣涼意。

“由于新盤供應(yīng)增加，開發(fā)商提供各種折扣優(yōu)惠，導(dǎo)致二手市場(chǎng)成交跌至歷史新低，香港住宅市場(chǎng)面臨下調(diào)壓力，但尚未出現(xiàn)轉(zhuǎn)勢(shì)的跡象。”戴德梁行香港區(qū)高級(jí)董事總經(jīng)理陶汝鴻在12月8日的記者會(huì)上表示。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署日前公布的最新10月份香港樓價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌1.11%，這是該指數(shù)連升19個(gè)月后首度出現(xiàn)回落，更創(chuàng)下4年來最大的單月跌幅，不同面積的住宅單價(jià)均全面告跌。這被視為拉響了樓市下行的警鐘。

事實(shí)上，香港樓市在今年上半年仍然牛氣沖天，但自7月起卻開始逆轉(zhuǎn)，7月至11月成交較上半年銳減27%。

陶汝鴻透露，今年10月、11月二手住宅成交已跌至1800宗左右，相比上半年的單月成交七八千宗明顯回落。“2008年金融危機(jī)、非典時(shí)期的單月成交都有2000多宗，目前市場(chǎng)的觀望氣氛十分濃厚。二手市場(chǎng)的賣家必須提供大幅的降價(jià)才能售出。”

與沉寂的二手市場(chǎng)相比，一手樓盤銷售暢旺。香港多個(gè)開發(fā)商明顯加快推盤銷售步伐，并提供多項(xiàng)置業(yè)及稅務(wù)優(yōu)惠，購房者甚至僅需支付一成首付，導(dǎo)致一些新盤扎堆的地區(qū)新房平均單價(jià)低于二手市場(chǎng)。

豪宅價(jià)格仍堅(jiān)挺

然而，與市場(chǎng)唱衰樓市的論調(diào)不同，陶汝鴻認(rèn)為短期內(nèi)香港樓市暴跌的機(jī)會(huì)不大。

“目前香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基調(diào)仍然比較健康，失業(yè)率處于低位，利率較低，業(yè)主的持貨能力較強(qiáng)，很難在短期內(nèi)出現(xiàn)恐慌性拋售潮。我們預(yù)期，明年上半年中小型住宅的價(jià)格有5%-8%的下調(diào)空間，下半年則主要取決于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及美國加息的幅度和速度。”陶汝鴻表示。

根據(jù)特區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，香港經(jīng)濟(jì)在第三季增長(zhǎng)放緩，同比實(shí)質(zhì)增幅由第二季的2.8%跌至2.3%。政府預(yù)測(cè)，今年全年實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值仍可達(dá)致2.4%的溫和增長(zhǎng)。截至今年8-10月，失業(yè)率連續(xù)四個(gè)季度維持在3.3%。

但由于中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩，零售、旅游增長(zhǎng)不景氣，香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景堪憂。香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華12月7日出席立法會(huì)會(huì)議時(shí)指出：“我預(yù)計(jì)明年環(huán)球經(jīng)濟(jì)會(huì)保持低速和不平均的增長(zhǎng)格局，短期的下行風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。”

瑞銀上周發(fā)布的2016年投資展望報(bào)告則指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次于倫敦，即使是一些較高收入的人士如護(hù)士及教師等，需要長(zhǎng)達(dá)33年的收入才能負(fù)擔(dān)一個(gè)面積約60平方米的住宅單位。

該行指出，歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價(jià)在未來3年有90%機(jī)會(huì)累計(jì)下挫30%。

相比中小型住宅，成交放緩對(duì)豪宅的價(jià)格影響較小。以跑馬地著名豪宅禮頓山為例，今年第四季度的平均實(shí)用呎價(jià)僅環(huán)比下跌2.2%，而針對(duì)大眾市場(chǎng)的太古城、沙田第一城同期則分別錄得4.3%、5%的跌幅。

“在過去幾年的樓價(jià)上升周期中，豪宅價(jià)格升幅相對(duì)穩(wěn)定，而且相比中小型單位，豪宅對(duì)利率敏感程度較低。同時(shí)，一些內(nèi)地的企業(yè)、機(jī)構(gòu)目前對(duì)香港豪宅的投資需求仍然比較強(qiáng)勁。”陶汝鴻預(yù)測(cè)明年上半年豪宅價(jià)格的調(diào)整幅度在5%左右。

內(nèi)地投資者瞄準(zhǔn)香港市場(chǎng)

在投資物業(yè)市場(chǎng)上，今年大多投資者均集中在豪宅及辦公樓物業(yè)，而由于零售業(yè)低迷對(duì)商鋪的投資興趣寥寥。

“企業(yè)及投資者對(duì)辦公樓相當(dāng)追捧，這類物業(yè)不僅能夠提供穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且擁有核心商業(yè)區(qū)的整幢辦公樓物業(yè)，也能有助于提升企業(yè)形象。因此，很多內(nèi)地企業(yè)一直對(duì)核心商業(yè)區(qū)的甲級(jí)寫字樓興趣濃厚。”戴德梁行香港投資及顧問服務(wù)部董事葉健均表示。

今年以來，中資企業(yè)的身影頻現(xiàn)巨額辦公樓成交市場(chǎng)。11月中，中國人壽(27.85,-0.20,-0.71%)宣布斥資58.5億港元購入九龍紅鸞道18號(hào)OneHarbourGate全幢西座商廈及西座商鋪，成為九龍區(qū)有史以來最大宗的全幢商廈成交。恒大地產(chǎn)則以125億港元向華人置業(yè)購入灣仔美國萬通大廈。

葉健均表示，九龍東的甲級(jí)寫字樓明年上半年有望升5%至10%，但由于目前中環(huán)的甲級(jí)辦公樓價(jià)格已十分高，明年升幅約5%。

同時(shí)，內(nèi)地發(fā)展商亦積極進(jìn)軍香港土地市場(chǎng)。葉健均透露，今年大額地皮成交中，內(nèi)地開發(fā)商參與了23宗成交的35%，涉及金額高達(dá)55%，首次超出本地發(fā)展商。“內(nèi)地開發(fā)商偏愛價(jià)格高、大型的地皮，可以用作大型的開發(fā)項(xiàng)目，大型內(nèi)地發(fā)展商萬科、保利、世貿(mào)等均有在香港競(jìng)標(biāo)地塊。”

內(nèi)地房企龍頭萬科深耕香港多年后，今年7月以38.22億港元中標(biāo)在香港投得屯門掃管笏路地皮，試水獨(dú)立開發(fā)。該地塊占地約29萬平方英尺，為當(dāng)季度特區(qū)政府推出的最大規(guī)模地皮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。