樓市去庫存期待政策組合拳 未來房價走勢將進(jìn)一步分化

規(guī)格頗高的“全國城市工作會議”將于近日召開，市場關(guān)注的焦點(diǎn)包括城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市公用事業(yè)運(yùn)營等。其中，對于去庫存等方面或給出一定的解決思路。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪去化周期，圍繞去庫存可能會有一系列鼓勵住房消費(fèi)政策出臺，包括給予財稅支持、鼓勵農(nóng)民工買房等，未來房地產(chǎn)價格走勢將進(jìn)一步分化。

庫存升投資降

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月末，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個城市中，10月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。其中，廣西北海的存銷比數(shù)值最高，截至10月為31個月，山東煙臺存銷比為26個月。

巨量庫存嚴(yán)重拖累了房地產(chǎn)投資增速。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比增長2%，增速比1-9月回落0.6個百分點(diǎn)。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4個百分點(diǎn)。9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8266億元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7個百分點(diǎn)。其中住宅投資5645億元，同比下降1.6%。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資單月同比已連續(xù)三個月下跌。

“今年房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)很低，明年房地產(chǎn)投資將進(jìn)入負(fù)增長，去庫存已成為重要任務(wù)。”新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷表示，2000年以來，商業(yè)新開工面積累計超過20.4億平方米，近四年新開工每年遞增2億平方米，商業(yè)地產(chǎn)也面臨去庫存的形勢。

寬松政策將繼續(xù)加碼

今年以來樓市多項重磅政策出臺。央行[微博]多次降息降準(zhǔn)，包括住房公積金異地貸款，不動產(chǎn)登記制度，戶籍與住房改革等也已經(jīng)在穩(wěn)步推進(jìn)中。地方政府也采取了公積金政策調(diào)整、二套房首付放寬等多種措施。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，對于房地產(chǎn)去庫存，要想打一場“殲滅戰(zhàn)”，需要政策予以支持，一是個人房貸進(jìn)一步寬松，首付仍有降低的空間；二是財稅政策加大支持力度，取消二手房交易營業(yè)稅，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚改拆遷補(bǔ)貼，以貨幣為主、實物為輔。

房地產(chǎn)價格走勢分化

對于房地產(chǎn)市場未來走勢，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群表示，在城鎮(zhèn)化以及按揭貸款等政策的推動下，房地產(chǎn)銷售形勢正在回暖，今年一季度城鎮(zhèn)商品房銷售面積同比負(fù)增長9.2%，1-10月同比正增長7.2%，隨著需求的持續(xù)增加以及存貸款利率降至最低，房地產(chǎn)市場有望回暖，但這種回暖主要集中于一線城市，房地產(chǎn)投資增長持續(xù)下降的態(tài)勢有望明年上半年結(jié)束。

東北證券認(rèn)為，房地產(chǎn)價格走勢的分化明顯：一線城市的土地供應(yīng)緊縮，房價受供需影響會有進(jìn)一步上升空間。京津冀、長三角、珠三角周圍聚落的二線城市將會受一線城市波及而小幅上漲。其他二線城市和三四線城市面對供過于求的局面，房價將繼續(xù)下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高，全國房屋銷售面積會有一定程度提高，城鎮(zhèn)家庭平均住房面積會隨著二孩預(yù)期有所提升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。