城市分化明顯 去庫存政策應(yīng)因地制宜

離中央經(jīng)濟工作會議召開的時間也越來越近?！兜谝回斀?jīng)日報》8日報道，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上提出的化解過剩產(chǎn)能，開展降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本行動，化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風(fēng)險等“四個殲滅戰(zhàn)”，將成為中央經(jīng)濟工作會議的重要內(nèi)容。

而在化解房地產(chǎn)庫存方面，多項政策有望推出。在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計將在明年密集亮相。

三四線城市必須做加法

由于近年來，不同區(qū)域不同城市的分化十分明顯，因此政策的效果也因城而異。去年以來，政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進入樓市等。這些政策作用下，雖然樓市整體有所回暖，但回暖主要集中在一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。

因此，此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。而新一輪的去庫存政策，也很可能將因地制宜，對一二線和三四線城市區(qū)別對待。

對于三四線城市，除了目前已有的契稅、保障房貨幣化安置等刺激舉措外，更為重要的是要增強三四線城市的吸引力。一般而言，三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣，如果連下面的市縣人口都吸引不了，那么三四線城市要增加住房需求也就無從談起。

廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授告訴《第一財經(jīng)日報》，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠，公共資源配套不足，三四線城市對周圍的吸引力不夠。農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，所以三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

在這方面，加快戶籍改革將是一個重要方面。此前11月11日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議提出，通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費，這無疑也是未來去庫存的樓市政策的一大方向。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，在戶籍改革方面，戶籍制度改革和購房相結(jié)合的政策還存在錯位問題，當(dāng)前樓市庫存較大、投資下滑嚴(yán)重的廣大的三四線地級市乃至縣級市，落戶相對比較容易，如果只是購房落戶，那么效果相對比較有限。

也就是說，如果沒有好的就業(yè)機會，良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有一個三四線城市的戶籍，對周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的分布亦十分關(guān)鍵。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，三四線城市必須要做加法，即增加市場和人口的容量，而這就要提高三四線城市的就業(yè)機會和公共產(chǎn)品的供給。“房地產(chǎn)不是孤立的，房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、財稅體制的改革等是聯(lián)系在一起的。”

“如果有好的就業(yè)機會，很多人還是愿意回來置業(yè)的。”江西南部一家房地產(chǎn)公司從業(yè)人員說，當(dāng)?shù)夭簧俎r(nóng)民工在沿海大城市打工多年，但沿海房價那么高，他們很難在那里置業(yè)落戶，現(xiàn)在沿海很多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)陸后，這些人可以就近就業(yè)，很多人也開始返鄉(xiāng)置業(yè)。

也有專家認(rèn)為，相比三四線城市，一些二線城市尤其是省會城市對農(nóng)村人口有很大的吸引力。而且相比北上廣深，這些省會城市控制城市規(guī)模的壓力仍比較小，城市規(guī)模仍有較大的拓展空間，因此如果這些省會城市的戶籍政策能夠進行適度調(diào)整，那么對市場成交的效果也會比較明顯。

供應(yīng)端：區(qū)別對待

一方面是增強三四線城市產(chǎn)品的吸引力，另一方面則是在供應(yīng)端方面要減少土地供應(yīng)，著重消化存量。實際上，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化，土地市場也相應(yīng)分化。實力房企越來越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市，而三四線城市的土地市場則無人問津。

前述江西房地產(chǎn)公司人士說，今年以來，當(dāng)?shù)卣偌瘞准议_發(fā)商開會，希望開發(fā)商能多拿地。“問題是現(xiàn)在房子難賣，各家開發(fā)商手上的地都夠開發(fā)好多年，怎么可能還會去拿地。”

在過去較長的時間內(nèi)，地方政府對于土地財政和房地產(chǎn)有著很大的依賴。目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，也影響到了地方財政。在本輪去庫存過程中，地方政府要逐步擺脫這種依賴。

也就是說，對三四線城市來說，未來再指望通過賣地來獲得土地財政收入的路徑已經(jīng)行不通了。廣東江門一位政府人士告訴本報記者，像江門這樣的三線城市，絕對不能走一二線中心大城市的道路。“中小城市還是要踏實發(fā)展好相關(guān)產(chǎn)業(yè)，依靠實業(yè)發(fā)展城市，而不能依賴房地產(chǎn)。”

因此，未來在供應(yīng)端，三四線城市的土地供應(yīng)將大大減少。但在需求旺盛的一二線城市，適當(dāng)增加供應(yīng)滿足需求就十分必要。雖然一二線大城市嚴(yán)控城市規(guī)模和邊界，但仍有很多結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。

一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進而控制房價，增加銷售。

比如，目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，商業(yè)營業(yè)用房嚴(yán)重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，因此對于住房供不應(yīng)求的一二線城市，也應(yīng)當(dāng)縮減商業(yè)和工業(yè)用地，增加住房用地供應(yīng)，這不僅可以去掉商業(yè)地產(chǎn)的庫存，也能滿足真實的住房需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。