張敬偉：不必把樓市一直當(dāng)作穩(wěn)增長(zhǎng)的主引擎

近日，關(guān)于樓市的消息有點(diǎn)亂。

12月7日，《參考消息》引述外媒觀點(diǎn)稱，中國(guó)自2010年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢有一半原因是住房建設(shè)的大幅下降，2016年這種影響會(huì)更加嚴(yán)重。

在此之前的12月3日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房報(bào)告（2015-2016）》中指出，2015年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢(shì)超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面，庫(kù)存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値?kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23~24個(gè)月。與此同時(shí)，住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三、四線城市供過于求”并存。

但從12月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)看，百城住宅均價(jià)連續(xù)4個(gè)月同比環(huán)比雙漲，似乎有“暖冬”意味。

如何評(píng)價(jià)中國(guó)樓市？不同的觀察視角和立場(chǎng)會(huì)得出不同的結(jié)論。但筆者以為，緊盯樓市的“好”與“壞”，并未切中中國(guó)樓市的關(guān)節(jié)點(diǎn)。放不下樓市才是不合時(shí)宜的老思維。

決策層下定決心調(diào)結(jié)構(gòu)，樓市正是被調(diào)整的對(duì)象。在此背景下，樓市顯然已不是穩(wěn)增長(zhǎng)的主動(dòng)力了。

樓市政策的調(diào)整是從去年開始的。今年則有“3·30”和“9·30”兩個(gè)新政。前者將二套房首付比例降低至四成，后者則對(duì)非一線城市下調(diào)首套房首付比例。此外，還有公積金房貸政策的放寬，以及央行的5次降息。再加上“支持居民自住和改善性住房需求”的提出，很多觀察者認(rèn)為政策面在重拾樓市刺激政策，以緩解穩(wěn)增長(zhǎng)壓力。

看似如此，實(shí)則不然。相關(guān)政策的釋放，更多的是彌補(bǔ)以往樓市市場(chǎng)化的不足，以及最大限度地釋放剛需和改善性住房需求。至于貨幣政策的調(diào)整，并非是為樓市所設(shè)計(jì)，而是基于宏觀經(jīng)濟(jì)的大局。更重要的是，2008年后政策主導(dǎo)下的“黃金五年”，嚴(yán)重地消耗了中國(guó)樓市未來(lái)很多年的需求，成為過剩產(chǎn)能的典型標(biāo)志。由此看來(lái)，看似“刺激”的一攬子樓市利好政策，其實(shí)根本目標(biāo)只有一個(gè)：消化庫(kù)存。

庫(kù)存之量有多種統(tǒng)計(jì)版本，但基于統(tǒng)計(jì)口徑的不同，很難獲得確鑿的數(shù)據(jù)?！吨袊?guó)住房報(bào)告（2015-2016）》給出的答案是，現(xiàn)房庫(kù)存去化需23~24個(gè)月。英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》推算的全國(guó)庫(kù)存消化周期（批準(zhǔn)預(yù)售口徑，包含在建和竣工），大約是30個(gè)月左右，接近有存量數(shù)據(jù)的三線城市水平。作為參照，目前一線城市的庫(kù)存消化周期大約是10個(gè)月。

綜合地看，中國(guó)樓市消化掉積累的庫(kù)存，大抵還需2年。消化庫(kù)存的重點(diǎn)是三、四線城市——這也和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字契合。

因而，從去年到今年，乃至未來(lái)兩年，政策面推出更強(qiáng)的樓市利好，也不是為了穩(wěn)增長(zhǎng)，而是為了消化庫(kù)存，即為了調(diào)結(jié)構(gòu)。

正因?yàn)槿绱耍?1月10日，習(xí)近平主席主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。11日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。

決策層如此明示，市場(chǎng)不必再有樓市“黃金時(shí)代”的奢望與幻想。然而，樓市雖然不再是穩(wěn)增長(zhǎng)的主動(dòng)力，其未來(lái)也不會(huì)悲觀，將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。大拆大建的功利粗放將轉(zhuǎn)型為理性集約，政府主導(dǎo)的樓市也將讓位于市場(chǎng)調(diào)控。中國(guó)13億人口的大市場(chǎng)，加之人口政策的調(diào)整，未來(lái)樓市總體而言還是向好的。

不過，13億人的樓市消化能力，不是撒胡椒面式的均勻消費(fèi)，而是有選擇性地釋放需求。伴隨著戶籍制度的改革，大部分人還是選擇到發(fā)達(dá)地區(qū)工作和生活。在此形勢(shì)下，欠發(fā)達(dá)地區(qū)和中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將處于萎縮態(tài)勢(shì)。這就要求中小城市的治理者和開發(fā)商，對(duì)樓市開發(fā)要謹(jǐn)慎和節(jié)制。但不管是大城市還是中小城市，樓市刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能都會(huì)弱化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。