張敬偉：不必把樓市一直當作穩(wěn)增長的主引擎

近日，關于樓市的消息有點亂。

12月7日，《參考消息》引述外媒觀點稱，中國自2010年以來經(jīng)濟增長放慢有一半原因是住房建設的大幅下降，2016年這種影響會更加嚴重。

在此之前的12月3日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報告（2015-2016）》中指出，2015年，我國房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經(jīng)濟增長貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23~24個月。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內(nèi)部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三、四線城市供過于求”并存。

但從12月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)看，百城住宅均價連續(xù)4個月同比環(huán)比雙漲，似乎有“暖冬”意味。

如何評價中國樓市？不同的觀察視角和立場會得出不同的結論。但筆者以為，緊盯樓市的“好”與“壞”，并未切中中國樓市的關節(jié)點。放不下樓市才是不合時宜的老思維。

決策層下定決心調結構，樓市正是被調整的對象。在此背景下，樓市顯然已不是穩(wěn)增長的主動力了。

樓市政策的調整是從去年開始的。今年則有“3·30”和“9·30”兩個新政。前者將二套房首付比例降低至四成，后者則對非一線城市下調首套房首付比例。此外，還有公積金房貸政策的放寬，以及央行的5次降息。再加上“支持居民自住和改善性住房需求”的提出，很多觀察者認為政策面在重拾樓市刺激政策，以緩解穩(wěn)增長壓力。

看似如此，實則不然。相關政策的釋放，更多的是彌補以往樓市市場化的不足，以及最大限度地釋放剛需和改善性住房需求。至于貨幣政策的調整，并非是為樓市所設計，而是基于宏觀經(jīng)濟的大局。更重要的是，2008年后政策主導下的“黃金五年”，嚴重地消耗了中國樓市未來很多年的需求，成為過剩產(chǎn)能的典型標志。由此看來，看似“刺激”的一攬子樓市利好政策，其實根本目標只有一個：消化庫存。

庫存之量有多種統(tǒng)計版本，但基于統(tǒng)計口徑的不同，很難獲得確鑿的數(shù)據(jù)。《中國住房報告（2015-2016）》給出的答案是，現(xiàn)房庫存去化需23~24個月。英國《金融時報》推算的全國庫存消化周期（批準預售口徑，包含在建和竣工），大約是30個月左右，接近有存量數(shù)據(jù)的三線城市水平。作為參照，目前一線城市的庫存消化周期大約是10個月。

綜合地看，中國樓市消化掉積累的庫存，大抵還需2年。消化庫存的重點是三、四線城市——這也和國家統(tǒng)計局每個月的統(tǒng)計數(shù)字契合。

因而，從去年到今年，乃至未來兩年，政策面推出更強的樓市利好，也不是為了穩(wěn)增長，而是為了消化庫存，即為了調結構。

正因為如此，11月10日，習近平主席主持召開中央財經(jīng)領導小組第十一次會議時強調，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。11日的國務院常務會議，李克強總理強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。

決策層如此明示，市場不必再有樓市“黃金時代”的奢望與幻想。然而，樓市雖然不再是穩(wěn)增長的主動力，其未來也不會悲觀，將會進入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。大拆大建的功利粗放將轉型為理性集約，政府主導的樓市也將讓位于市場調控。中國13億人口的大市場，加之人口政策的調整，未來樓市總體而言還是向好的。

不過，13億人的樓市消化能力，不是撒胡椒面式的均勻消費，而是有選擇性地釋放需求。伴隨著戶籍制度的改革，大部分人還是選擇到發(fā)達地區(qū)工作和生活。在此形勢下，欠發(fā)達地區(qū)和中小城市的房地產(chǎn)市場，將處于萎縮態(tài)勢。這就要求中小城市的治理者和開發(fā)商，對樓市開發(fā)要謹慎和節(jié)制。但不管是大城市還是中小城市，樓市刺激經(jīng)濟增長的功能都會弱化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。