易憲容：警惕美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，市場(chǎng)的繁榮很大程度上都與住房按揭貸款有關(guān)，而其中利率的高低更是核心因素。

有了住房按揭貸款，就有了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的杠桿。原因很簡(jiǎn)單，如果沒(méi)有住房按揭貸款，有多少人有能力一次性支付房款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房？

住房按揭貸款最核心的問(wèn)題是首付比例和利率。首付比例低，購(gòu)房者的進(jìn)入門(mén)檻就低，相應(yīng)地就能夠讓更多的人進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，在利率不變的前提下，首付比例低只是降低了進(jìn)入者的門(mén)檻，只是把要支付的房款向后延遲，并沒(méi)有降低購(gòu)買(mǎi)住房的成本。但是按揭貸款的利率高低則不同，利率低則購(gòu)買(mǎi)住房者的融資成本低。若兩項(xiàng)疊加，購(gòu)房者進(jìn)入住房市場(chǎng)不僅門(mén)檻會(huì)降低，而且購(gòu)買(mǎi)住房的負(fù)擔(dān)也會(huì)全面減輕。

上述道理說(shuō)來(lái)簡(jiǎn)單，但卻是最近十年間全球不少地方住房市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展與繁榮的關(guān)鍵因素。特別是在近幾年，很多國(guó)家和地區(qū)會(huì)鼓勵(lì)更多的居民涌入住房市場(chǎng)，從而把住房的價(jià)格推高再推高。

香港中文大學(xué)姚松炎教授最近的研究表明，無(wú)論是香港還是其他一些地方，房地產(chǎn)價(jià)格之所以能持續(xù)攀升，除了與土地供應(yīng)和房地產(chǎn)消費(fèi)有一定關(guān)系以外，更主要的是與實(shí)質(zhì)負(fù)利率高度相關(guān)。

在實(shí)質(zhì)負(fù)利率的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資杠桿高、融資成本低，這就使得住房投資有利可圖，或者說(shuō)買(mǎi)房比租房更為劃算。這必然鼓勵(lì)更多的人購(gòu)買(mǎi)住房，或是加大房產(chǎn)的投資力度。

姚松炎教授曾對(duì)“實(shí)質(zhì)利率對(duì)香港樓市價(jià)格的變化”進(jìn)行過(guò)多項(xiàng)回歸分析，包括1997年亞洲金融危機(jī)期間香港房地產(chǎn)泡沫破滅。其結(jié)論證明，實(shí)質(zhì)負(fù)利率對(duì)推升房地產(chǎn)價(jià)格起到重大的作用。在2008年全球金融危機(jī)期間，香港的實(shí)質(zhì)利率再次進(jìn)入負(fù)數(shù)區(qū)域，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也被立即吹起。

全球大多數(shù)地方的情況也是如此，其中最明顯當(dāng)屬加拿大的多倫多。在全球金融危機(jī)發(fā)生之前，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。但金融危機(jī)一來(lái)，隨著加拿大央行將基準(zhǔn)利率降到1%，加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有由于危機(jī)爆發(fā)而受到重大沖擊，反而越來(lái)越繁榮，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，推高房?jī)r(jià)最核心的因素正是按揭貸款利率一而再、再而三地降低。

但是，美聯(lián)儲(chǔ)在本月加息的幾率已經(jīng)很大，如果加息成行，也就意味近十年來(lái)全球廉價(jià)資金的時(shí)代將要結(jié)束，首當(dāng)其沖的當(dāng)然就是各國(guó)和地區(qū)的住房按揭貸款利率。

如果美聯(lián)儲(chǔ)加息，全球多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的住房按揭貸款利率會(huì)隨之上升，這不僅會(huì)影響購(gòu)房者的融資成本，也將全面減少住房投資者的利潤(rùn)。如果住房投資者已經(jīng)敏感地覺(jué)察到了這一點(diǎn)，就可能會(huì)考慮退出市場(chǎng)。上述情況若出現(xiàn)，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可能會(huì)在這一過(guò)程中破滅。

對(duì)于中國(guó)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，因?yàn)橹袊?guó)金融市場(chǎng)仍然未完全開(kāi)放，美聯(lián)儲(chǔ)加息不會(huì)對(duì)中國(guó)的貨幣政策產(chǎn)生直接的影響，但是它對(duì)人民幣的匯率會(huì)產(chǎn)生一定的影響。最壞的情況是部分資金外流，這對(duì)于一些房地產(chǎn)投資、投機(jī)屬性較高的城市來(lái)說(shuō)，可能會(huì)加速其泡沫的破滅。

總之，利率是住房按揭貸款的核心，美聯(lián)儲(chǔ)一旦加息，將全面結(jié)束全球廉價(jià)資金時(shí)代，投資者務(wù)必要密切關(guān)注按揭貸款利率的變化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。