公寓首被列入生活性服務(wù)業(yè) 投資有望獲更高回報(bào)

國務(wù)院出臺(tái)指導(dǎo)意見,首次將公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)

日前,國務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》),其中提到“積極發(fā)展短租公寓、長期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”,首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè),并將在稅收、融資等方面給予政策支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來公寓管理企業(yè)在稅收方面將有可能獲得政策支持實(shí)現(xiàn)減免,同時(shí)公寓企業(yè)還可望憑借“租約”從金融機(jī)構(gòu)獲得資金或發(fā)行債券,這都將促進(jìn)公寓市場更加規(guī)范和有序發(fā)展。

公寓首被列入生活性服務(wù)業(yè)

據(jù)悉,《意見》把住宿餐飲服務(wù)作為重點(diǎn)發(fā)展的生活性服務(wù)業(yè)之一,明確將“強(qiáng)化服務(wù)民生的基本功能,形成以大眾化市場為主題、適應(yīng)多層次多樣化消費(fèi)需求的住宿餐飲業(yè)發(fā)展新格局”,“積極發(fā)展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)”。其中公寓首次作為生活性服務(wù)業(yè)被予以定性,也有望獲得系列政策的支持。有業(yè)內(nèi)人士指出,《意見》首次把公寓列入生活性服務(wù)業(yè),意味著國家將從政策層面鼓勵(lì)公寓業(yè)態(tài)的發(fā)展,促進(jìn)公寓市場的規(guī)范化、有序化發(fā)展。近年來,廣州公寓投資市場發(fā)展興旺,未來公寓業(yè)將成為政策支持的風(fēng)口,迎來市場的新發(fā)展。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,自5月30日至今的近半年時(shí)間,廣州商業(yè)物業(yè)成交近1.5萬套,平均每月售出2500套房源,這其中絕大部分為公寓產(chǎn)品。而在廣州的各大開發(fā)商中,只要是大型綜合體項(xiàng)目,則必定規(guī)劃有公寓類產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)比重高的開發(fā)商,如敏捷集團(tuán)、奧園集團(tuán)等,更是商住一體公寓、“創(chuàng)客”公寓、濱海、溫泉、文化旅游等類型度假公寓全面開花。

公寓企業(yè)稅賦將大幅下降

更實(shí)際的是,公寓作為生活性服務(wù)業(yè)將有望獲得國家系列的政策支持,其中備受關(guān)注的是財(cái)稅上的政策支持?！兑庖姟访鞔_“要求財(cái)政部、稅務(wù)總局會(huì)同有關(guān)部門適時(shí)推進(jìn)‘營改增’改革,研究將尚未試點(diǎn)的生活性服務(wù)行業(yè)納入改革范圍?？茖W(xué)設(shè)計(jì)生活性服務(wù)業(yè)‘營改增’改革方案,合理設(shè)置生活性服務(wù)業(yè)增值稅稅率。”

有熟知公寓行業(yè)情況的財(cái)務(wù)人士指出,此前國家明確酒店業(yè)將納入“營改增”,但并沒有提及公寓,這次公寓納入生活性服務(wù)業(yè)后,未來有望同樣可以獲得“營改增”政策的支持。他表示,雖然同為服務(wù)業(yè),但公寓業(yè)此前納稅是參照營業(yè)稅及附加的標(biāo)準(zhǔn)征收,公寓企業(yè)的稅賦高達(dá)17%以上。如果實(shí)現(xiàn)“營改增”以后,稅賦預(yù)計(jì)普遍能下降2%以上,如果作為一般納稅人的公寓企業(yè),通過增值稅抵扣后,整體稅賦甚至可以降至3%左右。

“公寓管理公司稅賦成本降低,對(duì)投資公寓的市民來說則意味著收益將增加”,有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在公寓管理公司與業(yè)主簽訂的代管代租協(xié)議,往往是公寓出租總營業(yè)額扣除8%-9%的稅費(fèi)、雜費(fèi)后,再與業(yè)主平分收益,這8%-9%的費(fèi)用相當(dāng)一部分是企業(yè)的稅費(fèi),如果公寓管理公司稅賦下降,而公寓管理公司之間競爭也頗為激烈,為了吸引業(yè)主放出盤源,公寓管理公司8%-9%的扣除費(fèi)用也有望下降,業(yè)主的收益則會(huì)增加。

公寓項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)此也表示歡迎。敏捷華美國際銷售負(fù)責(zé)人表示,由于項(xiàng)目距離長隆旅游度假區(qū)北門僅20米,吸引大批投資者購買公寓用于投資出租。“目前已經(jīng)有200多戶業(yè)主與酒店管理公司簽訂了代租運(yùn)營協(xié)議,期待以后業(yè)主能獲得更高的收益。”

融資渠道拓寬將進(jìn)一步刺激公寓投資

除了財(cái)稅政策的利好外,《意見》也明確“支持符合條件的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)上市融資和發(fā)行債券。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)拓寬對(duì)生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)貸款的抵質(zhì)押品種類和范圍”,“積極穩(wěn)妥擴(kuò)大消費(fèi)信貸,將消費(fèi)金融公司試點(diǎn)推廣至全國。”

據(jù)了解,公寓管理公司企業(yè)往往需要大量現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn),如淡季公司運(yùn)營成本和租金支出的維持,但大部分公寓管理公司因?yàn)闆]有實(shí)體可以抵押,很難從傳統(tǒng)銀行處獲得貸款。有業(yè)內(nèi)人士指出,該次拓寬抵押品種和范圍,未來公寓企業(yè)可望憑借“租約”從金融機(jī)構(gòu)獲得資金或發(fā)行債券。有房地產(chǎn)專家表示,目前旅游度假區(qū)的度假式公寓投資備受市場歡迎,不少公寓管理公司與度假式公寓業(yè)主簽訂代租代管協(xié)議,取得公寓房源統(tǒng)一出租,實(shí)惠的價(jià)格加上良好的居住環(huán)境,這些公寓極受游客青睞。而隨著公寓管理公司融資渠道的拓寬,一批優(yōu)質(zhì)的公寓管理公司得以迅速擴(kuò)張,有望加快公寓投資市場的良性發(fā)展,進(jìn)一步刺激公寓投資市場。

業(yè)界觀點(diǎn)

“國務(wù)院的這個(gè)政策出臺(tái)對(duì)于公寓經(jīng)營者是一個(gè)非常利好的信息,公寓經(jīng)營一直游離在酒店業(yè)經(jīng)營范疇外,有了新政策的指引、行業(yè)的規(guī)范后,該行業(yè)的前景一定會(huì)是無限光明的,希望政策能盡快落實(shí)到全國各地區(qū)。”

——廣州市諾盟酒店企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉黔

“國家政策明朗化后,大家對(duì)公寓經(jīng)營的未來都充滿干勁。政策的支持,能夠加快集團(tuán)對(duì)于國內(nèi)公寓市場的拓展,有利于集團(tuán)上市目標(biāo)的達(dá)成,使公寓投資者得到理想的投資回報(bào)。”

——一呆集團(tuán)華南區(qū)域項(xiàng)目總監(jiān)

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由品牌公司管理的高端服務(wù)性公寓回報(bào)率最高

市面上的公寓類型大致分普通型、商務(wù)型、酒店式和度假式,普通公寓位于市中心周邊區(qū)域,辦公或住宅用途都有,因大多以毛坯房出售,裝修周期長、管理相對(duì)薄弱。商務(wù)型公寓位于商務(wù)區(qū),從一房到兩房戶型都有,帶精裝并提供基本服務(wù),由于目標(biāo)群體為商務(wù)人士,管理、配套也相對(duì)完善。酒店式服務(wù)公寓位于市中心或商務(wù)區(qū),公寓內(nèi)設(shè)備齊全,只租不售,由國際知名管理公司提供完善的酒店式管理服務(wù)。度假式公寓位于旅游度假區(qū),以銷售產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)為主。

目前由知名品牌公司管理的高端服務(wù)性公寓是投資回報(bào)率最高且最穩(wěn)定的產(chǎn)品,未來有望獲得更多政策支持,管理公司將統(tǒng)一輸出管理服務(wù)的公寓類產(chǎn)品。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。