社科院:明年二季度后房?jī)r(jià)或出現(xiàn)斷崖式下跌

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院12月3日發(fā)布的最新報(bào)告稱，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能;但商品房投資有望緩慢回升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)有望增強(qiáng)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心當(dāng)日在京共同發(fā)布“《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》發(fā)布會(huì)暨華房指數(shù)預(yù)警研討會(huì)”。

報(bào)告認(rèn)為，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)嚴(yán)重。在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重大舉措出臺(tái)的情況下，有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年的峰值，改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長(zhǎng)比較乏力，庫(kù)存壓力緩解有限。

三四線城市形勢(shì)嚴(yán)峻

2014-2015年，我國(guó)的住房形勢(shì)超出預(yù)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商品住房銷售同比增長(zhǎng)經(jīng)歷V型變化。銷售面積2015年2月份同比跌幅最大，6月份由負(fù)變正，1-10月份增長(zhǎng)7.9%;商品住房價(jià)格從下降減緩到明顯上升。2014年10月降幅減小，2015年3月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，明顯上升;商品住房供應(yīng)減緩。1-10月份，新開(kāi)工降幅增加(-17%);施工持平(0.2%);竣工增幅下降(2.7%);庫(kù)存增幅下降。企業(yè)出現(xiàn)停工爛尾，破產(chǎn)倒閉，轉(zhuǎn)型升級(jí)，兼并重組。商品住房過(guò)剩庫(kù)存高達(dá)21億。其中，現(xiàn)房過(guò)剩1億(超過(guò)18個(gè)月外);期房過(guò)剩19.923億(超過(guò)兩年外);總庫(kù)存：39.96億。其中，待售現(xiàn)房庫(kù)存4.2585億(去化期23個(gè)月);待售期房庫(kù)存35.7億(庫(kù)存=施工面積51.48—兩年銷售15.78億)(去化期4.5年)。房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)俯沖式下降。

商品房投資增速?gòu)?014年的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投資增速?gòu)?014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零，與上年相比較對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率降低0.21個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期影響下，金融機(jī)構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)的不均衡，是導(dǎo)致“銷售增加，庫(kù)存增幅減低，但價(jià)格明顯回升，投資增幅劇降”的主要原因。

自2014年四季度以來(lái)，中央采取一系列針對(duì)和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實(shí)施5次降準(zhǔn)，5次降息，實(shí)行個(gè)人將購(gòu)買兩年及以上的住房出售免征營(yíng)業(yè)稅，除一線城市外，取消住房限購(gòu)等。但金融市場(chǎng)資金供給呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不均衡，即居民住房抵押貸款快速增長(zhǎng)，同比增幅高達(dá)19.9%;開(kāi)發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%，企業(yè)資金來(lái)源總體增長(zhǎng)僅1.3%。與此同時(shí)，庫(kù)存較低的一線城市銷售及價(jià)格大幅增加，庫(kù)存較多的三、四線城市形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

建議實(shí)施六項(xiàng)政策

“單純依靠短期宏觀政策難以刺激更大的需求，應(yīng)從需求與供給、長(zhǎng)期與短期等方面綜合用力，才能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。”報(bào)告認(rèn)為，應(yīng)考慮不同經(jīng)濟(jì)變量對(duì)不同的政策工具的差異化響應(yīng);考慮政策工具發(fā)揮作用的時(shí)滯，以及作用強(qiáng)度變化的差異，同時(shí)考慮不同城市對(duì)政策工具響應(yīng)程度的空間差異。

報(bào)告建議，2016-2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標(biāo)：去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng);防風(fēng)險(xiǎn)，保持房?jī)r(jià)增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風(fēng)險(xiǎn);促投資：房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。

報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控應(yīng)主要完成六大任務(wù)：需求端：借調(diào)原需求，實(shí)施貨幣化棚戶區(qū)改造;開(kāi)辟新需求，支持農(nóng)民工購(gòu)房;擴(kuò)大原增量，刺激改善型需求。供給端：轉(zhuǎn)型升級(jí)，減少開(kāi)工;融通資金，加快施工;并購(gòu)重組，減少爛尾。

對(duì)此，社科院建議實(shí)施六項(xiàng)政策，包括金融政策：繼續(xù)適時(shí)降準(zhǔn)降息，注意降息降準(zhǔn)對(duì)住房市場(chǎng)的影響，擴(kuò)大公積金對(duì)中、低收入居民的覆蓋;財(cái)稅政策：增加財(cái)政支出，支持保障房由建轉(zhuǎn)買;繼續(xù)降低住房交易環(huán)節(jié)稅負(fù);實(shí)施出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策;土地政策：按照土地與人口掛鉤要求，增加熱點(diǎn)地區(qū)住房建設(shè)用地供應(yīng);行政措施：調(diào)整住房戶型“一刀切”限制，簡(jiǎn)化住房交易審批環(huán)節(jié)及手續(xù);配套措施：加快相關(guān)領(lǐng)域制度改革，推動(dòng)住房發(fā)展軟硬件環(huán)境的優(yōu)化;供給措施：支持開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)融通資金，支持企業(yè)并購(gòu)重組。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。