六折拋售！中海南京三項(xiàng)目“割肉”清盤(pán)

穩(wěn)居行業(yè)頭部位置的中海地產(chǎn)，旗下在南京多個(gè)樓盤(pán)被指以“骨折價(jià)”拋售房源，因此成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

記者了解到，近期中海地產(chǎn)在南京的三個(gè)主力項(xiàng)目均價(jià)直降約四成，包括中海?觀江樾、中海?觀文瀾以及中海?和山，大幅降價(jià)后，已有樓盤(pán)幾近售罄。

這其中，位于江北區(qū)的中海?觀江樾項(xiàng)目因降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)老業(yè)主維權(quán)，而備受關(guān)注。

“我們現(xiàn)在是做尾盤(pán)清盤(pán)，是小區(qū)最后一部分房源，共200套左右?，F(xiàn)在就是不分樓層、戶型，都是一口價(jià)，全部按照均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)賣(mài)，同時(shí)帶裝修并贈(zèng)送車(chē)位，如果不要裝修的話，均價(jià)是2.2萬(wàn)元/平方米。目前在售戶型面積有100平方米、118平方米、128平方米，以及142平方米?！敝泻?觀江樾項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者。

公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目2022年首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，帶裝修房源的銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米；此次單價(jià)下調(diào)到2.3萬(wàn)元/平方米，單價(jià)下降約1.3萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于打了六折，總價(jià)下降近百萬(wàn)。

宣布降價(jià)清盤(pán)后，該項(xiàng)目吸引了大批購(gòu)房人。據(jù)上述樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，短短幾日，該項(xiàng)目已經(jīng)售罄了其中3棟樓?！拔覀冺?xiàng)目是現(xiàn)房，降價(jià)后客戶很多，最近幾天已經(jīng)賣(mài)了100多套，現(xiàn)在剩余房源還有幾十套?！?/p>

不過(guò)，該項(xiàng)目降價(jià)熱銷(xiāo)的同時(shí)，也引發(fā)了老業(yè)主們展開(kāi)維權(quán)。該樓盤(pán)另一位項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，因降價(jià)引發(fā)觀江樾老業(yè)主維權(quán)，項(xiàng)目也被相關(guān)部門(mén)約談。

“由于老業(yè)主維權(quán)，清盤(pán)活動(dòng)也許只能持續(xù)三天，后續(xù)可能因?yàn)檩浾搲毫υ倩氐?萬(wàn)元/平方米的單價(jià)?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問(wèn)稱(chēng)。

記者在采訪中了解到，除中海?觀江樾，位于棲霞區(qū)的中海?觀文瀾也在打折進(jìn)行清盤(pán)。

“中海?觀文瀾推出的是項(xiàng)目最后的100多套房源，單價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米并帶裝修，戶型包括108平方米、110平方米、180平方米，樓層可選?！敝泻?觀文瀾項(xiàng)目一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，本次打折就是想把樓盤(pán)房源全部清掉，本次賣(mài)完后續(xù)就沒(méi)有房源銷(xiāo)售了。

據(jù)其介紹，該項(xiàng)目2022年開(kāi)盤(pán)入市均價(jià)為3.6萬(wàn)元/平方米。此次降到2.4萬(wàn)元/平方米，也是相當(dāng)于打了六折。

而中海位于江寧區(qū)的中海?和山項(xiàng)目，打折力度更大。據(jù)該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目在售房源均價(jià)降至1.7萬(wàn)元/平方米，并帶裝修。

據(jù)了解，中海?和山2022年開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，此次價(jià)格降到1.7萬(wàn)元/平方米，價(jià)格幾乎是“腰斬”。

“沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格。打折之后，項(xiàng)目賣(mài)的非?？?，這兩天幾乎已經(jīng)清盤(pán)，目前只剩下一套還未售出?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，由于和山這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格降得很低，加上在售套數(shù)也比較少，因此這幾天很快就賣(mài)完了。

值得關(guān)注的是，中海此次在南京打折，價(jià)格幾乎是貼著地價(jià)在賣(mài)，利潤(rùn)空間被極大壓縮。

其中，觀江樾地塊是中海在2021年以逾36億元的價(jià)格獲得，平均樓面價(jià)超過(guò)2.1萬(wàn)元/平方米。以此計(jì)，目前中海?觀江樾部分房源的價(jià)格降至2.3萬(wàn)元/平方米，單價(jià)只比地價(jià)高出2000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士表示，中海?和山地塊也是如此。據(jù)悉，該項(xiàng)目是中海在2022年摘得，平均樓面價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在部分房源以1.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格清倉(cāng)，同樣只比地價(jià)貴了約2000元/平方米。

那么，中海地產(chǎn)前述三個(gè)南京項(xiàng)目，為何要在市場(chǎng)上以如此低的“骨折價(jià)”清盤(pán)呢？

對(duì)此，一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)不愿具名的分析師向記者表示，原因之一是南京二手房取消限售，引發(fā)二手房掛牌量激增，當(dāng)?shù)夭糠职鍓K在低位徘徊背景下，部分區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)階段性供大于求，使得二手房?jī)r(jià)下行壓力增大，并將這種壓力傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

例如，中海觀文瀾所在的棲霞區(qū)域，安居客線上5月二手房掛牌均價(jià)20955元/平方米，環(huán)比4月下跌0.39%，同比去年下跌10.94%。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年4月，南京新房商品住宅成交套數(shù)2381套，環(huán)比2894套下降17.7%；成交面積30.39萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.4%。而今年4月，南京二手房成交量高達(dá)9626套，環(huán)比增加1.6%；成交面積90.58萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2.7%。

前述幾個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的第二個(gè)原因，上述分析師告訴記者，是項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品的影響，也迫使中海打折。例如，江北核心區(qū)在新規(guī)之后出讓的地塊，容積率更低、產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力，而中海?觀江樾等老項(xiàng)目因規(guī)劃及產(chǎn)相對(duì)滯后，購(gòu)房者對(duì)其關(guān)注度有所下滑，其只能通過(guò)打“價(jià)格戰(zhàn)”來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售突圍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，另一個(gè)原因，是企業(yè)戰(zhàn)略層面的考量?！?024年至今，中海在南京沒(méi)有加大土地儲(chǔ)備，反而是向一線城市重點(diǎn)傾斜資源，其很可能是通過(guò)本輪降價(jià)以快速實(shí)現(xiàn)庫(kù)存去化，并強(qiáng)化向核心城市的資源聚焦?！?/p>

“從本質(zhì)上來(lái)看，出現(xiàn)打折現(xiàn)象，是局部市場(chǎng)供需階段性失衡、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)等多重因素，共同作用的結(jié)果。在這樣的局面下，企業(yè)通過(guò)降價(jià)來(lái)快速去化庫(kù)存，緩解區(qū)域性資金壓力。”上述分析師在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

在公司業(yè)績(jī)層面，中海地產(chǎn)公告顯示，今年前4個(gè)月，公司累銷(xiāo)售額約665.83億元，同比下跌18.8%；累計(jì)銷(xiāo)售面積約292.89萬(wàn)平方米，同比下跌0.9%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。