政府工作報告首提“穩(wěn)住樓市”，一線城市有望繼續(xù)調減限制性措施

十四屆全國人大三次會議于3月5日上午在人民大會堂開幕，國務院總理李強向大會作政府工作報告。

關于2025年與房地產相關的工作，政府工作報告從政策方向上進行了定調，而涉及房地產方面內容繼續(xù)放在第六部分“有效防范化解重點領域風險”中，且被放在“防風險”的第一部分。

同時，報告提及的房地產相關內容包括，穩(wěn)住樓市、持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)、因城施策調減限制性措施、加力實施城中村和危舊房改造、充分釋放剛性和改善性住房需求潛力、盤活存量用地和商辦用房、加快構建房地產發(fā)展新模式、建設“好房子”等方面。

《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛在解讀《政府工作報告》時表示，“把穩(wěn)住樓市股市寫進《政府工作報告》總體要求，這是第一次”。

“我們認為這次關于房地產的表述跟以前不太一樣的是，此次明確指示，要兜住房企下行風險?！闭闵套C券地產分析師楊凡告訴記者，這意味著，今年房地產的下行風險是有下限的，這給后續(xù)行業(yè)基本面的修復奠定了基礎，但上行的修復程度如何，還需要繼續(xù)觀測。

“此次政府工作報告，對房地產著墨頗多，尤其體現(xiàn)短期實現(xiàn)行業(yè)去風險、長期推進房地產發(fā)展新模式的思路，通過寬松的貨幣政策以及更積極有為的宏觀措施，來化解行業(yè)債務風險、構建雙軌制住房體系、釋放改善性需求，并充分落實新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以推動行業(yè)向高質量發(fā)展過渡?！?8安居客研究院院長張波向記者表示。

一線城市調控或繼續(xù)放松

今日政府工作報告提到，“因城施策調減限制性措施”。

“該表述在中央經(jīng)濟工作會議的文件中沒有提及，這意味著今年政策一個重要導向，即限購政策還有調整和優(yōu)化的可能?！眹儡S進表示，同樣需要注意的是，此次并沒有提及“完全廢除限制性措施”。

楊凡認為，如果后續(xù)一線城市銷售修復不理想，限制性措施有可能會適度調整。

“2025年，結合房地產市場運行情況，核心城市有望繼續(xù)調減限制性政策，如北京、上海放開郊區(qū)限購，北上深取消大面積段限購，讓更多剛需和改善人群入市。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，更多二線和三四線城市或聚焦于加大購房補貼力度、優(yōu)化公積金政策、降低房貸利率和交易費用等方面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前存量政策應出盡出，2025年房地產能否真正實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，關鍵要看增量政策。

而此次會議提出，加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

據(jù)中指院統(tǒng)計，今年年初，31個省市中24個省市政府工作報告將城中村改造作為重點任務部署，“加力實施”“加快改造”“加力推進”成為多地部署今年城中村改造的關鍵詞。

“近期專項債發(fā)行加速，且可以用于舊改資本金，專項借款將跟進投入，同時房票安置也成為這一領域重要的資金補償方式?！崩钣罴伪硎?。

陳文靜預計，2025年城中村改造項目將繼續(xù)放量，在新增100萬套的基礎上將繼續(xù)增加改造規(guī)模，結合貨幣化安置或房票安置，城中村改造加力實施將帶動更多購房需求入市。

房地產仍被放在“防風險”第一部分

工作報告還明確提出，“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”。

對此，廣開首席產業(yè)研究院研究員馬泓表示，該措辭既延續(xù)了去年中央對房地產市場調控的基調，也是首次在政府報告中提出有關房地產市場運行的政策要求。

“去年四季度和今年前兩個月，房地產止跌回穩(wěn)的情況有所好轉。較為典型的是全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)明顯好轉，房價趨穩(wěn)的城市數(shù)量明顯增多；同時，前兩個月房屋交易量、價格指標和土地交易情況都呈現(xiàn)積極復蘇態(tài)勢。”易居研究院副院長嚴躍進認為，今年各地還要進一步堅持止跌回穩(wěn)的工作，鞏固好連續(xù)5個月向好的發(fā)展態(tài)勢，促進今年小陽春行情和全年房地產市場向好發(fā)展。

對于房地產工作被放在“防風險”的第一部分，多位分析師認為，這意味著2025年重點領域風險中，防范房地產風險尤為重要。

此次政府工作報告明確提出，“發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用, 繼續(xù)做好保交房工作,有效防范房企債務違約風險”。

“2025年依然是行業(yè)去風險的重要年份，而通過白名單項目融資，能推動房企轉向合規(guī)融資和精細化運營，促進房地產行業(yè)向高質量發(fā)展過渡?！睆埐ǚQ。

在馬泓看來，今年“白名單”制度落地將有效改善房企流動性狀況，為做好保交房工作提供有效支持?？傮w而言，預計2025年房地產市場調整將步入尾聲，房地產市場有可能緩跌走穩(wěn)。行業(yè)主要指標將止跌或跌幅收窄，房企風險敞口逐步縮小，市場信心不斷修復。

2025年預計成為“收儲大年”

關于去庫存和盤活存量方面，本次報告充分強調了“收儲”的重要性。

此次會議提出，“盤活存量用地和商辦用房,推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權?！?/p>

張波認為，這預示著2025年將是“收儲大年”。

“提高地方自主權，收購存量房，這是一個重大的突破?！崩钣罴伪硎?，現(xiàn)在不僅土地庫存大，房屋庫存量也很大，特別是2022年之前出讓地塊建設的房屋，位置、戶型、配套不完全符合當前需求。

業(yè)內人士指出，近期土地收儲獲得了一些進展，而在房屋收儲方面雖然提出的早，卻沒有明顯進展。分析師認為，這主要是因為，此前地方要求各地要由國企來承擔，并按照土地劃撥成本+建安+5%的利潤等要求收購，這導致收購很難推進。

此次明確，在主體、用途、價格方面，地方具有更強的自主性。李宇集表示，這意味著2025年存量房收購將加速，對于解決庫存去化、穩(wěn)定房屋價格，進而穩(wěn)定市場預期、實現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重要意義。

“通過落實商品房收儲政策，地方政府可以更好調整商品房供給節(jié)奏，并有效增加保障性住房供給，實現(xiàn)資源有效利用和合理配置，提高整個市場運行效率?！睆埐ǚQ。

“隨著政府工作報告內容的落實，供需結構持續(xù)優(yōu)化，房地產市場止跌回穩(wěn)趨勢在政策持續(xù)加持下有望得到進一步鞏固。”方正證券分析師劉清海告訴記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。