龍湖集團(tuán)預(yù)計(jì)2028年完成新舊模式轉(zhuǎn)型

在當(dāng)前復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)正處于深度調(diào)整期，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，取而代之的是更加理性和審慎的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

而龍湖集團(tuán)以其財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健和持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)，為行業(yè)穿越周期提供了一條可參考的路徑。龍湖自2022年開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整轉(zhuǎn)型后，2023年提出踐行高質(zhì)量發(fā)展模式，著力于提升內(nèi)生動(dòng)力，減少對(duì)融資的依賴(lài)。

財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)2024年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入468.6億元，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，對(duì)公司總營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)28%。實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)58.7億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)47.5億元，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，其中運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升，達(dá)到80%以上。

龍湖集團(tuán)管理層在2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，新舊模式轉(zhuǎn)換之際，最關(guān)鍵的是處理好債務(wù)問(wèn)題，第一個(gè)要把債務(wù)規(guī)模降下來(lái)，第二是要拉長(zhǎng)債務(wù)周期。

對(duì)此，龍湖將用全航道的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去壓降負(fù)債總額，同時(shí)用長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，去替換賬期3-5年的信用債的融資，從而完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。預(yù)計(jì)在2028年底，龍湖經(jīng)營(yíng)性的收入占比可以過(guò)半，屆時(shí)龍湖整個(gè)業(yè)務(wù)模式將切換至新的發(fā)展模式。

“要成為一個(gè)穿越周期的百年房企，保持較低負(fù)債水平以及高經(jīng)營(yíng)性收入是必須具備的兩大條件，我們會(huì)為這個(gè)目標(biāo)持續(xù)努力以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”龍湖集團(tuán)管理層稱(chēng)。

市場(chǎng)量?jī)r(jià)調(diào)整 攻堅(jiān)存貨去化

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)規(guī)模收縮，新房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比下降明顯。

2024年上半年，新房市場(chǎng)規(guī)模約4.8億平方米，同比下降19%；銷(xiāo)售額約4.7萬(wàn)億，同比下降25%。而二手房市場(chǎng)雖整體表現(xiàn)好于新房，但價(jià)格降幅較大。

整體說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于量?jī)r(jià)調(diào)整的階段，市場(chǎng)信心有待恢復(fù)。而在這樣的大背景下，龍湖集團(tuán)始終保持著清醒的頭腦和堅(jiān)定的戰(zhàn)略定力，扎實(shí)執(zhí)行。

財(cái)報(bào)顯示，今年1-7月，龍湖簽約銷(xiāo)售金額為586億元，穩(wěn)定在行業(yè)TOP10之列。

據(jù)龍湖方面介紹，上半年龍湖續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)目簽約占比達(dá)87%，相比2023年同期占比提升11個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)房去化占比為26%。

“下半年我們將攻堅(jiān)存貨去化，并根據(jù)市場(chǎng)情況保持彈性推盤(pán)，實(shí)現(xiàn)高回款率及毛利率的修復(fù)。 同時(shí)，我們也會(huì)更加關(guān)注品質(zhì)交付，持續(xù)提升交付滿(mǎn)意度。 ”龍湖管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)。

2024年上半年，龍湖新獲取7幅地塊，分布在北京、上海、杭州、成都、西安、蘇州和佛山，新增總建面為60萬(wàn)平方米，權(quán)益建面約35萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)為52億元，溢價(jià)率僅3.6%。

“集團(tuán)始終將財(cái)務(wù)穩(wěn)健放在首位，短期債務(wù)的削減優(yōu)先于增量投資。因此在投資方面，我們將嚴(yán)守投資刻度，以銷(xiāo)定支，堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市，持續(xù)迭代一城一策發(fā)展策略，做到優(yōu)中選優(yōu)。 ”龍湖集團(tuán)管理層表示。

截至2024年中，龍湖集團(tuán)總土儲(chǔ)達(dá)4141萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)2959萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)未售未竣貨值3500億元以上，其中一二線(xiàn)城市貨值占比約80%。

持續(xù)壓降負(fù)債 年內(nèi)到期債務(wù)僅剩10億

安全是一切發(fā)展的前提，龍湖集團(tuán)始終將財(cái)務(wù)穩(wěn)健放在首位。

自2023年開(kāi)始，龍湖便在主動(dòng)、有序地壓降負(fù)債規(guī)模。截至2024年6月30日，龍湖有息負(fù)債1874 億，相較2023年底減少52億元，整體借貸成本僅為4.16%，平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長(zhǎng)至9.19年。

據(jù)悉，一直以來(lái)，龍湖集團(tuán)通過(guò)有序安排，如期、提前完成債務(wù)兌付，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高財(cái)務(wù)安全度，維護(hù)了中國(guó)房企在境內(nèi)外資本市場(chǎng)的信譽(yù)。

在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款方面，龍湖上半年抓住新政的機(jī)會(huì)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增219億元，其中存量項(xiàng)目增額達(dá)140億元。

“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資力度的加大，不僅讓公司以更優(yōu)的成本，進(jìn)一步拉長(zhǎng)平均合同借貸年期，還讓公司得以用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS共計(jì)72億元。”龍湖管理層業(yè)績(jī)會(huì)上提到。

國(guó)內(nèi)信用債方面，2024年初至今，龍湖已歸還到期境內(nèi)信用債107億元，年內(nèi)僅剩10億元到期債務(wù)。此外，2025年一季度到期的境內(nèi)債已經(jīng)提前回購(gòu)7億，還剩65億也將計(jì)劃提前歸集償還。

而境外債方面，面對(duì)更趨復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境，截至報(bào)告期末，龍湖的外幣債務(wù)占比進(jìn)一步下降至16.5%，其中100%的外債已做掉期對(duì)沖，全面規(guī)避匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)龍湖介紹，按照上述鋪排，龍湖2024年底融資余額會(huì)在1700億元左右，2025年債務(wù)規(guī)模會(huì)繼續(xù)有序下降，銀行融資占比會(huì)進(jìn)一步上升，繼續(xù)保持優(yōu)秀的短債結(jié)構(gòu)和外債結(jié)構(gòu)。

截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%，短期債務(wù)占總債務(wù)的比例為15.7%。截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)年內(nèi)剩余到期的境內(nèi)公開(kāi)債務(wù)為10億元。此外，龍湖集團(tuán)在2026年底前沒(méi)有境外公開(kāi)債務(wù)到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

“2026年及之后，公司僅余少量境內(nèi)信用債和境外債務(wù)，屆時(shí)用經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)帶來(lái)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，就能夠完成覆蓋，那時(shí)龍湖將更加從容地輕裝上陣。”龍湖業(yè)績(jī)會(huì)上提到。

多航道協(xié)同 經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比再度提升

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別過(guò)去的 “三高”模式，龍湖也在逐步加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式。

近年來(lái)，龍湖在積極推進(jìn)商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造多航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，龍湖由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，對(duì)公司總營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)28%。同時(shí)，兩大業(yè)務(wù)板塊還帶來(lái)了較大的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，上半年利潤(rùn)占比已提升至80%以上，也讓龍湖上半年的核心利潤(rùn)達(dá)到47.5億元。

其中，在2024年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)66.1億元，同比增長(zhǎng)4.3%，毛利率為76.4%。

在商業(yè)領(lǐng)域，龍湖商業(yè)逆流而上。今年上半年，其商業(yè)客流和營(yíng)業(yè)額均取得了同比雙位數(shù)的增長(zhǎng)，若扣除疫情三年分?jǐn)傋饨鹗杖氲挠绊懀晖葯?quán)益后利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)10%的增長(zhǎng)，達(dá)到了預(yù)期。

截至2024年6月30日止，龍湖商業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)91座，覆蓋全國(guó)20座城市，運(yùn)營(yíng)總建面為829萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為1076萬(wàn)平方米），合作品牌超6800家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，整體出租率96% 。

在資管領(lǐng)域，龍湖不斷整合，形成從幼到老的全周期、全業(yè)態(tài)的資管平臺(tái)。其中，作為基本盤(pán)的長(zhǎng)租公寓品牌龍湖冠寓，截至上半年末，開(kāi)業(yè)房間數(shù)12.3萬(wàn)間，整體出租率提升至95.6%。

此外，上半年龍湖服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)64.9億元，同比增長(zhǎng)11.1%，毛利率為32.3%。

其中，在物業(yè)板塊，龍湖服務(wù)上半年收入實(shí)現(xiàn)57.8億元，同比增長(zhǎng)10.2%，全年預(yù)計(jì)也能保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。龍湖管理層認(rèn)為，在當(dāng)下住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付減少背景下，商企服務(wù)的拓展空間更有想象力。

在龍智造航道方面，今年上半年，龍湖龍智造新增代建總建筑面積432萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目銷(xiāo)售額40億元。未來(lái)龍湖龍智造仍將聚焦五大飛輪，為B端客戶(hù)提供一站式智慧化服務(wù)。

東吳證券表示，龍湖推進(jìn)“輕重并舉”戰(zhàn)略，注重運(yùn)營(yíng)類(lèi)、服務(wù)類(lèi)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，是公司穿越周期的新增長(zhǎng)曲線(xiàn)。而中信證券則認(rèn)為，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)整體疲軟的情況下，逐步擴(kuò)大的投資性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)包是龍湖穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表的關(guān)鍵，其意義甚至超越了其本身對(duì)利潤(rùn)表的貢獻(xiàn)。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新舊模式轉(zhuǎn)換，龍湖集團(tuán)積極踐行新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，據(jù)龍湖介紹，預(yù)計(jì)到2028年底，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入將占比過(guò)半，屆時(shí)整個(gè)業(yè)務(wù)模式將切換到新的發(fā)展模式。

可以看出，在房地產(chǎn)行業(yè)的變革浪潮中，龍湖將以?xún)?nèi)生動(dòng)力推動(dòng)集團(tuán)整體高質(zhì)量發(fā)展。龍湖方面表示，未來(lái)龍湖集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，積極推進(jìn)多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，為成為一個(gè)穿越周期的百年房企而努力奮斗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。