中冶南京下關(guān)地王5年解套路：33.67億轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)

五年彈指一灰間。隨著2號地被南京市政府收回、1號地分拆6個資產(chǎn)包招商出讓,中冶南京下關(guān)地王逐漸看到了解套的曙光。

11月30日晚間,中國冶金科工股份有限公司(簡稱:“中冶”)發(fā)布公告稱,中冶南京項目公司與恒大地產(chǎn)(簡稱:“恒大”)南京置業(yè)有限公司簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》,將項目公司持有的南京臨江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及項目公司對其22.4億元的債權(quán),以33.67億元對價轉(zhuǎn)讓給恒大南京置業(yè)。換言之,恒大已拿下中冶南京下關(guān)地王中1號地分拆6個資產(chǎn)包后的其中一個資產(chǎn)包,內(nèi)有9幅地塊。

此前在2010年、2012年中冶先后分兩次以256.54億元總價拿下濱江1、2、3號地。在此期間,中冶可謂走得異常艱澀。相繼經(jīng)歷國土部介入調(diào)查2號地、退地風(fēng)波之后,去年房地產(chǎn)市場又一度陷入低迷。

記者調(diào)查獲悉,中冶南京下關(guān)地王已于去年初將1號地分割成6個資產(chǎn)包34幅地塊展開招商,至今已有深業(yè)集團(tuán)、上海證大、龍湖等先后接受其中3個資產(chǎn)包,加上此次恒大接盤4號資產(chǎn)包,目前總成交金額大約144.16億元,面積約29.92萬平方米。其中,3號地由中冶保留開發(fā)權(quán)。

值得一提的是,中冶并非孤例。那些有著央企、國企金字招牌的房企不少都以拿地王成名,卻又難以跨過盈利的紅線。而今年以來國資拿地又現(xiàn)抬頭之勢。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,2015年1-9月北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、廈門、福州、蘇州等多城市均出現(xiàn)了總價、單價地王。其中,北京、上海兩大一線城市尤甚,北京5宗總價地王,1宗單價地王;上海3宗總價地王,2宗單價地王。華潤是年內(nèi)入手地王項目最多的房企,前三季度中華潤分別以86.25億元拿下北京白盆窯村宅地地王項目、47.2億元獲取武漢光谷長動地塊武昌單價地王項目,并連續(xù)兩次創(chuàng)下上海年度總價地王。

1號地分拆始末

隨著2010年、2012年,中冶分兩次拿下濱江1、2、3號地,直至2012年國土部介入調(diào)查濱江2號地和2013年2號地退地風(fēng)波之后,濱江1號地一度陷入混沌之境。

就在收回中冶濱江2號地不久,下關(guān)區(qū)政府便與中冶協(xié)議,成立下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管委會招商處,將1號地分割成6個資產(chǎn)包34幅地塊展開招商。與此同時,由下關(guān)區(qū)政府和中冶合作成立的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司(簡稱:“臨江老城”)股權(quán)結(jié)構(gòu)也悄然生變,下關(guān)區(qū)政府逐漸增資成為大股東。

據(jù)下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管委會招商處相關(guān)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露,政府選擇房企的標(biāo)準(zhǔn)是全國前20強(qiáng)企業(yè),在商辦綜合體方面有資金實力和開發(fā)實力的優(yōu)先考慮。

從記者獲取的濱江1號地規(guī)劃圖可見,整個地塊就像一個倒置的漏斗,整個1號地由34塊地塊組成,并被切割成6個資產(chǎn)包,以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式打包轉(zhuǎn)讓。恒大拿下的是緊鄰江邊、商務(wù)辦公超高建筑最多的4號資產(chǎn)包。

政府對4號資產(chǎn)包的規(guī)劃是做江蘇省內(nèi)外各行業(yè)年稅收億元以上的企業(yè)進(jìn)駐南京的企業(yè)總部基地,下關(guān)區(qū)政府傾向于將地塊分拆出讓給各個企業(yè)。目前08-14號地已經(jīng)被一家江蘇企業(yè)拿下,還剩8幅地塊。

前述招商處人士透露,1、2、3、6號包均已引進(jìn)大型房企,而由政府主導(dǎo)開發(fā)的5號資產(chǎn)包,除了現(xiàn)有的區(qū)政府、在建的長江國際航運(yùn)服務(wù)中心外,還有兩棟企業(yè)總部在建,將交付給中外運(yùn)南京港集團(tuán),而某五星酒店集團(tuán)也將進(jìn)駐5號資產(chǎn)包。

而建設(shè)中的下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模。前期進(jìn)入的深業(yè)、上海證大、龍湖地產(chǎn)總共投入了111億元,而志在南京布局大拇指廣場的上海證大更是拿下了整個2號和6號資產(chǎn)包,總價達(dá)65.14億。

然而,臨江老城此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得未經(jīng)審計凈利潤約2.06億元,并非多個資產(chǎn)包中溢價最高的。根據(jù)記者獨(dú)家獲取的資料匡算,二次出讓的濱江1號地6大資產(chǎn)包的樓面價均達(dá)到7000多元/平方米以上,比2010年中冶所拍5000多元/平方米溢價接近50%。

有分析師稱,相比中冶2010年拿下1號地時的121.41億元,算上中冶這三年來的資金成本,即便按照每年8%-9%左右的成本扣除利息,目前分拆出讓資產(chǎn)包的獲利與資金成本仍有一定差距,并沒有帶來太多溢價。

國資地王之殤

地產(chǎn)江湖腥風(fēng)血雨,對于中冶這樣在國內(nèi)并沒有開發(fā)大型綜合體項目經(jīng)驗的國資房企而言,敢于拿地王無非是擁有資金來源渠道多、融資成本低、能承受低毛利項目等多種優(yōu)勢。

據(jù)一份第三方機(jī)構(gòu)的研究報告顯示,國資地王之殤可以歸納為四種類型,分別是“消化時間長,致使企業(yè)發(fā)展緩慢;超負(fù)荷奪地王,被迫分拆出售;過度擴(kuò)張,高溢價拿地,久不開工深被套牢;高溢價拿地王,導(dǎo)致項目難以盈利的。”

地王案例觸目驚心。例如2009年-2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)以超過80億元連拿亦莊新城與望京地王。其中2010年3月,保利以1.79萬元/平方米的樓面地價拿下了大望京4、5號地。此后,大望京3號地塊(2010年9月)、2號地(2011年4月)的成交單價縮水至7700元/平方米左右。

2011年1月,上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下中華企業(yè)(600675.SH)以7.4億元的總價競得蘇地2010-B-33號地塊,溢價率89%,成交樓面價高達(dá)30291元/平方米,刷新了蘇州的單價地王紀(jì)錄。然而,該地塊直到兩年半后的2013年8月底才開工(或可能只是“假開工”),而至今仍然未預(yù)售,其項目公司蘇州中華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年底虧損300萬元。

在2009-2011年的3年時間里,中華企業(yè)挾百億資本,在杭州、蘇州、無錫多地?fù)尀┠孟露鄠€區(qū)域地王項目,這些項目都被深深套牢。

2011年下半年地王后遺癥集中顯現(xiàn)。地王項目因高企的財務(wù)成本、尷尬的市場行情,為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績蒙上陰影,也加大了遠(yuǎn)洋的資金鏈壓力,遠(yuǎn)洋不得不先后出售成都和北京兩個項目的股權(quán)以獲取現(xiàn)金流。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的增長速度也在2009年達(dá)到頂峰后就此放緩,錯過了房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的幾年時間。

上述報告指出,地王項目本身需要投入大量資金,對房企資金實力已經(jīng)是一大考驗,而較高的溢價率通常也壓低了盈利空間,因此對房企的運(yùn)作水平提出了更高的要求。從國資房企發(fā)源的角度看,有些是出于盤活母公司土地資源而衍生出來輔助業(yè)務(wù),有些則是在房地產(chǎn)黃金時機(jī)進(jìn)入掘金的機(jī)會型投資者。“中冶地王就是在2011年之后陷入僵局,雖然此后被收回與分拆出讓,但該公司在南京下關(guān)地王耗費(fèi)了5年時間、布局的失衡、大量的資金沉淀,資金成本遠(yuǎn)超拆分土地轉(zhuǎn)讓的微薄收益,更別提其中的機(jī)會成本?？梢哉f,與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一樣,中冶錯過房地產(chǎn)最后的幾年黃金時光。”前述業(yè)內(nèi)人士指出。

克而瑞分析師蔡建林則指出,民營企業(yè)如萬科、萬達(dá)、恒大、碧桂園、龍湖、世茂等房企也具備拿地王的能力卻很少拿地王。相對于國資房企,民營房企在融資優(yōu)勢、資源優(yōu)勢上相對較弱(同規(guī)模量級比較)。因此,民營房企在對待地王上通常更加謹(jǐn)慎。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。