新興高端住宅區(qū)改變京樓市格局 近一半位于五環(huán)外

臨近年關(guān),北京土地市場異?；馃帷Ｅc往年不同的是,今年土地市場上高價地頻現(xiàn),且多集中在五環(huán)附近,乃至五環(huán)外。

“面粉貴過面包”似乎已經(jīng)成為目前土地市場的常態(tài)。而在這種形勢下,北京樓市格局也在被逐步改寫。一大批高價地成交,意味著諸多新興的高端住宅區(qū)正在興起。伴隨著這些地塊的逐步入市,北京樓市新格局已經(jīng)初露端倪。

五環(huán)周邊成為房企爭奪焦點

兩三年前,北京五環(huán)周邊還被視作剛需、剛改的集中區(qū)域。

而現(xiàn)在,隨著北京五環(huán)周邊以及五六環(huán)之間高價地頻出,這些所謂的邊緣地帶或?qū)⑥D(zhuǎn)身成為市場關(guān)注的焦點,逐步飆漲的房價使得這里或?qū)⒊蔀楸本┬碌母叨司奂瘏^(qū)。

今年以來,北京市高價地頻出。石榴莊、南苑、常營、門頭溝、臺湖等地塊樓面價頻創(chuàng)新高。而這些高價地塊也由三環(huán)、四環(huán)遍布到五環(huán)、六環(huán)外,多個地塊樓面價都已超出區(qū)域在售房價。

記者查閱北京市國土局網(wǎng)站得知,截至11月23日,2015年北京已成交45宗住宅用地,樓面價超5萬元/平方米的達(dá)9宗。從位置上看,五環(huán)外占37宗,占到了整個北京土地出讓宗數(shù)的82%。值得一提的是,五環(huán)外樓面價超5萬元/平方米的地塊達(dá)5宗。供地的直接影響便是入市量,未來五環(huán)周邊及五六環(huán)之間或?qū)⒊蔀楸本鞘兄鲌觥?/p>

據(jù)統(tǒng)計,2015年成交地塊中,樓面價超3萬元/平方米的合計高達(dá)25宗。其中,位于五環(huán)外的住宅項目達(dá)10宗,這些地塊未來售價都將達(dá)6萬+、8萬+,甚至10萬+。

樓市新格局,房價邁向10萬+

伴隨著成交的火熱,一波波的高端住宅供應(yīng)正在趕來的路上。

從近期供應(yīng)方面看,臨近年底,頂豪項目呈現(xiàn)出加速入市趨勢。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息,11月以來,有6個單價在8萬元以上的項目取得預(yù)售證,其中5個項目位于五環(huán)外。可見未來頂豪項目將逐漸向五環(huán)周邊及五六環(huán)之間蔓延。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計,五環(huán)外5萬元/平方米以上的高端樓盤在18個左右。隨著高價地的入市,未來北京售價預(yù)期10萬+的項目將多達(dá)50個,而其中有近一半位于五環(huán)外。

同時,據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,五環(huán)內(nèi)可售新房從過去的2萬套以上下降至現(xiàn)在的1萬套左右,剔除其中的部分無效庫存,實際上五環(huán)內(nèi)的可售數(shù)量十分稀少。隨著未來高價地的逐步入市,北京的豪宅區(qū)將逐步向五環(huán)外蔓延。

而在目前北京樓市的成交中,高端項目的成交占比也在逐步上升。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年前11月,成交價格超過6萬元/平方米的高端住宅和別墅,其成交金額占比分別為15%和11%,比去年同期分別上升了6%和3%。

可以預(yù)見,伴隨著高端產(chǎn)品的持續(xù)入市,高端住宅已經(jīng)接棒剛需項目,或?qū)⒊蔀楸本鞘形磥淼闹髁伞?/p>

新型高端住宅區(qū)初露端倪

以往,提到高端住宅集中區(qū),在大家的概念里,近則朝陽公園,遠(yuǎn)則中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)。而隨著土地成交格局生變,新興的高端住宅區(qū)正快速地在五環(huán)周邊布局。

從近期土地成交的聚集地看,目前圍繞著五環(huán),北京已經(jīng)形成了東壩、常營、豐臺等多個潛在高端住宅聚集區(qū)。尤其在常年供應(yīng)稀缺的北京西部地區(qū),近期門頭溝成交的地塊樓面價超過3萬元/平方米,這也意味著這一區(qū)域的項目未來售價或?qū)⑦_(dá)到6萬-8萬元/平方米,更意味著未來包括海淀等在內(nèi)的京西區(qū)域房價或?qū)⒊掷m(xù)上升。

二環(huán)內(nèi)、10萬+、“大隱隱于市”……這些似乎都應(yīng)該是“土豪”居住的標(biāo)準(zhǔn)。然而,面對北京內(nèi)城土地供應(yīng)越來越稀缺,土地供應(yīng)逐步轉(zhuǎn)向五環(huán)外邊緣地帶,五環(huán)內(nèi)樓市或?qū)⑻幱?ldquo;買一套少一套”的局面。相比之下,即將開盤的新項目金隅嘉業(yè)出品的金玉府,135平方米3居,總價不過千萬,在五環(huán)樓面價瘋長、四環(huán)有市無價的現(xiàn)實下顯得尤為珍貴。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。