路透調(diào)查：2016年房?jī)r(jià)或漲2% 去庫存至少兩年

路透社最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示,2016年中國住宅市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì)上漲2%,繼續(xù)受寬松政策環(huán)境以及熱點(diǎn)城市帶動(dòng),但庫存偏高及需求透支意味著全年漲幅有限。另一方面,明年房地產(chǎn)投資增速很可能繼續(xù)下行,而緩解高庫存困境可能需要兩年以上時(shí)間。

在14家接受路透調(diào)查的中外機(jī)構(gòu)中,八家認(rèn)為明年全國住宅均價(jià)將上漲,四家持平,一家下跌,一家未給出具體預(yù)測(cè)值;預(yù)測(cè)值從下跌2%至上漲6%不等,預(yù)估中值顯示2016年房?jī)r(jià)將小幅上升2%,上半年漲幅亦為2%。

路透社表示,此次調(diào)查在11月18-30日進(jìn)行。多數(shù)分析師預(yù)測(cè)所依據(jù)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)和中國指數(shù)研究院的百城房?jī)r(jià)指數(shù)。2016年的房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度是指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。

2016年住宅均價(jià)變動(dòng)的預(yù)測(cè)值,較今年8月進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果有所下降,后者為上漲3%。

“房地產(chǎn)支持政策不斷出臺(tái)刺激需求持續(xù)釋放,重點(diǎn)城市高地價(jià)下也將被動(dòng)推高房?jī)r(jià)。”中國指數(shù)研究院的白彥軍表示,他預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)上升2%。

綜合受訪者觀點(diǎn),認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲的原因主要包括政策(包括貨幣政策)繼續(xù)放松、發(fā)達(dá)城市較好表現(xiàn)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上升,今年土地及新開工低迷導(dǎo)致供給端增速放慢;認(rèn)為房?jī)r(jià)持平或趨降的原因包括住房邊際需求下降,庫存仍然偏高、需求已透支一部分、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等。

“15年房?jī)r(jià)上漲較多,需求已經(jīng)透支一部分,短期成交的量?jī)r(jià)繼續(xù)上行有壓力,”中銀國際袁豪認(rèn)為,明年即使政策繼續(xù)放松,也會(huì)加大對(duì)于去庫存方面的政策,而這方面更多利好三四線城市的成交,因而綜合體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上面的表現(xiàn)應(yīng)該平或者跌。他預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)持平。

今年以來,在貨幣政策、銀行信貸、稅收等多方面政策放松的支持下,中國商品房成交同比由跌轉(zhuǎn)升,全年銷售額有望創(chuàng)新高。但同期樓市庫存仍居高不下,房地產(chǎn)投資遲遲不見起色。

此外,參與本次調(diào)查的受訪者多認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫存困境約需兩年以上才能得到緩解,且問題主要集中在三四線中小城市,而一線城市目前已不存在庫存問題,多數(shù)二線城市也能較快消化。小城市本身需求不足,而有利于人口聚集的政策,如戶籍改革、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)等,還需要一段時(shí)間才能看到效果。

“這將是一個(gè)長(zhǎng)期過程。”中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵表示,今年銷售面積同比回升7%,然存量依然上升。存量主要來自于40個(gè)重點(diǎn)城市以外的發(fā)展中地區(qū)?，F(xiàn)有政策對(duì)發(fā)達(dá)城市有效,對(duì)發(fā)展中城市效果平平,所以去庫存任重而道遠(yuǎn)。

中銀國際的袁豪也表示,三四線城市自身需求已經(jīng)很弱,而且城市化過程中,需求趨勢(shì)是下行的,需要等待國家的去庫存政策提振或者轉(zhuǎn)化需求,比如保障房建設(shè)資金用于收購市場(chǎng)上的商品房作為保障用途。但即便如此,去庫存仍將是一個(gè)相對(duì)緩慢的過程。

他預(yù)計(jì),上半年房地產(chǎn)投資還會(huì)繼續(xù)回落,主要源于庫存較高,銷售端回暖傳遞到投資端的靈敏度下降,因而在投資增速回升之前,首先需要看到庫存的真實(shí)下降,預(yù)計(jì)上半年投資增速還是有壓力,下半年會(huì)略有改善。

問及房地產(chǎn)投資增速在2016年是否會(huì)繼續(xù)回落,八位受訪者認(rèn)為投資增速會(huì)繼續(xù)回落,五位認(rèn)為不會(huì)。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)今年4、5月開始扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),銷售增幅轉(zhuǎn)正,銷售轉(zhuǎn)暖未能傳導(dǎo)到投資和新開工,至10月,房地產(chǎn)投資增速已從去年的10.5%降至2%,新開工面積則維持在兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。

中國今年以來宏觀政策和房地產(chǎn)政策均保持寬松,貨幣政策上,五次降息后存貸款基準(zhǔn)利率創(chuàng)出歷史新低;樓市政策方面,下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、調(diào)整公積金政策、為外資進(jìn)入中國樓市松綁依次出爐。

從受訪者反饋來看,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策放松持有較高預(yù)期,全部受訪者都認(rèn)為明年中央會(huì)出臺(tái)政策支持樓市,而在上次調(diào)查時(shí),這一比例還是對(duì)半分。

“房地產(chǎn)投資是地方穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要操作標(biāo)的,從目前盯住投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策思路來看,若開發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊低迷,政策面的寬松將不止。”交通銀行金融研究中心研究員夏丹表示。

她認(rèn)為可能采取的措施有四。首先是“降成本”,主要指宏觀層面的降息,而在低息條件下來自銀行的利率優(yōu)惠空間也極小;其次是“加杠桿”,即降低首付至20%;第三招是“輕稅負(fù)”,降低二手房交易稅費(fèi),如契稅繳付比例降低,個(gè)稅“滿5年”改為“滿2年”。

最后一招是“調(diào)公積”,除了近日公積金管理?xiàng)l例修訂內(nèi)容外,多數(shù)城市家庭公積金最高貸款額度還在80萬元以下,若地方公積金管理中心余額充足,可通過提高公積金貸款額度上限來刺激需求入市。

中指院的白彥軍則表示,中央會(huì)強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控,更多政策將從地方落實(shí)去抓。長(zhǎng)效機(jī)制也是重要著力點(diǎn),如戶籍制度改革、土地制度改革、財(cái)稅改革等。

哪些城市或地區(qū)2016年會(huì)出現(xiàn)較大幅度的房?jī)r(jià)下跌?受訪者作答時(shí)頻繁提及的是部分高庫存的中西部二線城市、人口凈流出的城市、部分東北及西部地區(qū)的中小城市。

對(duì)于目前中國房?jī)r(jià)水平與經(jīng)濟(jì)基本面以及發(fā)展前景的匹配程度時(shí),14家接受調(diào)查的分析機(jī)構(gòu)給出6.5的預(yù)估中值,其中12家認(rèn)為超過合適水平。前次調(diào)查的預(yù)估中值為7。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。