杭州首次購(gòu)房者占比近六成、二手房剛需戶型成交面積占比最大

2017年，杭州高度重視促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作方面始終與黨中央、國(guó)務(wù)院、省委省政府保持高度一致，堅(jiān)持“房子用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基本定位，不斷優(yōu)化調(diào)控措施、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)控，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一年來(lái)，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況如何？

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)，增速上升。2017年1-11月，杭州全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2412.1億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比去年同期上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅開(kāi)發(fā)投資1511.4億元，同比增長(zhǎng)10.1%，增速比去年同期下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。

房屋開(kāi)竣工面積均同比增長(zhǎng)。2017年1-11月，全市房屋施工面積11297.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.1%，其中住宅施工面積5853.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.3%。房屋新開(kāi)工面積1901.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.9%，其中住宅新開(kāi)工面積1139.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%。房屋竣工面積1607.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.1%，其中住宅竣工面積943.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.3%。

（二）新建商品住房市場(chǎng)

新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售量同比略有下降。2017年全市批準(zhǔn)預(yù)售新建商品住房99376套，面積1121.4萬(wàn)平方米，同比分別下降3.3%和1.5%。

余杭區(qū)新建商品住房成交占比最大。從新建商品住房成交區(qū)域分布看，余杭區(qū)成交占比最大，占總成交量的21.2%，其次為蕭山區(qū)，成交占比為17.9%。

外地購(gòu)房者占比為近三年來(lái)最低。2017年3月份杭州進(jìn)一步調(diào)整限購(gòu)政策后，外地購(gòu)房者成交占比顯著降低。全年外地購(gòu)房者在杭置業(yè)的總套數(shù)占市區(qū)新建商品住房成交總套數(shù)的比例為14.4%，明顯低于2015年（19.5%）和2016年（33.8%）水平，2016年置業(yè)較多的上海購(gòu)房者，今年占比僅1.8%，下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

首次購(gòu)房者占比近六成。2017年在市區(qū)購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房者中，約59%的購(gòu)房者為首次購(gòu)房（名下無(wú)房，且2017年以前無(wú)買、賣房屋記錄），其中新建商品住房價(jià)格相對(duì)較低的下沙、大江東、余杭區(qū)首次購(gòu)房比例最高，占比均超過(guò)七成。之江區(qū)、江干區(qū)和西湖區(qū)首次購(gòu)房者比例超過(guò)五成。

新建商品住房板塊間價(jià)格差異較大。2017年，市區(qū)城區(qū)板塊間新建商品住房?jī)r(jià)格差異較大。主城區(qū)內(nèi)，隨著5號(hào)線的動(dòng)工建設(shè)以及區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的升級(jí)，申花板塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)凸顯，新建商品住房成交均價(jià)達(dá)到42511元/平方米。蕭山區(qū)方面，2017年錢江世紀(jì)城、市北開(kāi)發(fā)區(qū)以及蕭山新區(qū)三個(gè)板塊共同發(fā)力，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度持續(xù)走高。余杭區(qū)方面，2號(hào)線西北段的年底通車，未來(lái)科技城的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)，大大提升了未來(lái)科技城板塊和良渚板塊的價(jià)值。富陽(yáng)和大江東方面，受到區(qū)位條件的限制，距離杭州市中心稍遠(yuǎn)，交通通勤時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格整體相對(duì)較低。

（三）二手住房市場(chǎng)

二手住房成交量同比小幅下降。2017年全市二手住房成交118557套，成交面積1177.4萬(wàn)平方米，同比分別下降1.8%和3.3%。

80-90平方米剛需戶型市場(chǎng)占比穩(wěn)定增長(zhǎng)。從二手住房成交面積分布來(lái)看，80-90平方米戶型占比最大，為22.3%，占比連年增長(zhǎng)。60平方米以下戶型占比第二，為21.6%。60-80平方米戶型占比第三，為16.9%。

主城區(qū)已掛牌未簽約房源約2.2萬(wàn)套。根據(jù)我局建設(shè)的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)收集整理的數(shù)據(jù)，截止2017年12月31日，主城區(qū)已掛牌未簽約二手房源約2.2萬(wàn)套，掛牌總面積209.7萬(wàn)方。

（四）住房租賃市場(chǎng)

流動(dòng)人口租房占比超過(guò)70%。近年來(lái)，我市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)規(guī)模年均增長(zhǎng)速度在10%左右。截至2017年9月1日，市區(qū)流動(dòng)人口545.5萬(wàn)人，其中租房居住人口399.0萬(wàn)人，流動(dòng)人口租房占比73.1%。主城區(qū)流動(dòng)人口262.8萬(wàn)人，其中租房居住人口188.8萬(wàn)人，流動(dòng)人口租房占比71.8%。

市場(chǎng)交易量和租金水平持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)我市主要房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)，2017年住房租賃市場(chǎng)交易量較去年同期增加9.0%；市場(chǎng)平均租金3722元/套•月，較2016年同期上漲7.5%；市場(chǎng)需求持續(xù)高位。

長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展但市場(chǎng)占比仍然較小。近年來(lái)，由專業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，因其租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定、裝修和管理標(biāo)準(zhǔn)化以及契合年輕租房群體社交需求等優(yōu)勢(shì)，在我市租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展：一是開(kāi)發(fā)商企業(yè)旗下的如萬(wàn)科泊寓和德信隨寓等；二是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司旗下的如魔方、YOU+等；三是中介企業(yè)為代表的如鏈家自如、愛(ài)上租等；四是酒店管理公司推出的公寓品牌，如如家的逗號(hào)公寓。他們充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，整合租賃產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)施精準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)和精細(xì)化管理，給住房租賃產(chǎn)業(yè)帶來(lái)活力和創(chuàng)新力量。但目前杭州住房租賃市場(chǎng)中，租賃房源供應(yīng)主體仍然相對(duì)單一，私人租賃房源仍占絕大多數(shù)，專業(yè)租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)房源市場(chǎng)占有率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟住房租賃市場(chǎng)約30%的占比水平。

（五）土地市場(chǎng)

市區(qū)土地成交金額首破2000億元。2017年，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭、富陽(yáng)、大江東，不含臨安，下同）共出讓土地168宗，其中涉宅地（含1宗租賃住房用地，下同）93宗，商業(yè)用地65宗，其他類型用地10宗。合計(jì)出讓面積586萬(wàn)平方米，同比2016年增長(zhǎng)4.9%；成交金額2025.4億元，同比增長(zhǎng)24.7%。

涉宅地總可建面積同比基本持平。2017年，杭州市區(qū)共出讓93宗涉宅地（含1宗租賃住房用地彭埠?jiǎn)卧猂21-20(2)地塊，可建面積9.0萬(wàn)平方米），可建面積981.5萬(wàn)平方米，同比2016年增長(zhǎng)2.0萬(wàn)平方米，占市區(qū)土地總可建面積的73.0%。商業(yè)用地出讓65宗，可建面積346.7萬(wàn)平方米，同比2016年增長(zhǎng)60.2萬(wàn)平方米，占比25.8%。

分區(qū)域來(lái)看，市區(qū)出讓的涉宅地塊主要分布在主城的申花、祥符、城東新城、丁橋、三墩板塊，余杭的良渚、崇賢板塊以及蕭山的市北、南部新區(qū)板塊，地塊分布較廣。其中拱墅區(qū)出讓10宗涉宅地塊，可建面積75.8萬(wàn)平方米，占主城區(qū)涉宅地總可建面積的24.1%，區(qū)域內(nèi)申花板塊為目前主城區(qū)內(nèi)地價(jià)最高板塊之一。

市區(qū)54宗涉宅地含自持比例。2017年，杭州市區(qū)共出讓93宗涉宅地塊，其中有54宗地塊達(dá)到地價(jià)上限且含部分自持比例，占比58.1%。54宗地塊總可建面積568.2萬(wàn)平方米，其中自持部分總可建面積122.1萬(wàn)平方米，平均自持比例21.5%。

從2017年杭州市區(qū)自持涉宅地的自持比例來(lái)看，54宗地塊中杭州宏立競(jìng)得的大江東地塊自持比例達(dá)100%。另外有2宗地塊自持比例在50%-70%之間，有13宗地塊在30%-50%之間，有12宗地塊在20%-30%之間，有16宗地塊在10%-20%之間，有10宗地塊在10%以內(nèi)。涉宅地自持比例主要集中在10%-30%之間，超過(guò)50%的僅3宗，且自持50%以上的地塊基本屬于總價(jià)在10億元以內(nèi)的低總價(jià)地塊，房企資金壓力相對(duì)較小。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。