大體量經(jīng)營性資產(chǎn)提供融資空間，賣方最新解讀萬科償債可能

針對3月11日即將到期的美元債VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247），萬科最近給出了最新回應(yīng)。公司表示所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。目前萬科基本面如何、償債壓力疏解路徑何解，房地產(chǎn)新政策導(dǎo)向下房企面臨的債務(wù)壓力情況怎樣，皆成為市場關(guān)注所在。不少賣方進(jìn)行了最新研究與解讀。

東方證券研究團(tuán)隊(duì)，可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模整體收縮，但萬科銷售保持韌性。數(shù)據(jù)顯示，2023年全年以及2024年初始，房地產(chǎn)整體銷售規(guī)模收縮明顯，從2023年克爾瑞百強(qiáng)房企銷售金額來看，百強(qiáng)同比下跌17.7%、前五房企下跌11.8%，而萬科的合同銷售額同比下滑9.8%。2024年1-2月萬科合同銷售額同比下降41.7%，而百強(qiáng)銷售額跌幅過半。在行業(yè)下行期萬科銷售端不可避免承壓，但萬科降幅小于行業(yè)以及頭部房企，體現(xiàn)其較強(qiáng)韌性。

此外，東吳證券認(rèn)為，萬科擁有較大體量的經(jīng)營性資產(chǎn)，可通過資產(chǎn)處置、發(fā)行REITS、經(jīng)營性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。具體表現(xiàn)在兩方面，

一是近期萬科積極處置經(jīng)營性資產(chǎn)，包括出售悅莊、七寶商業(yè)廣場、深圳高新投6.16%的股權(quán)等，直接快速回籠資金以應(yīng)對2024年償債工作。

二是除了直接出售資產(chǎn)，萬科積極推進(jìn)以REITS為代表的不動(dòng)產(chǎn)長期股權(quán)投資，為其經(jīng)營性物業(yè)開拓資產(chǎn)增值變現(xiàn)路徑。萬科第一只公募REITS中金印力于2023年11月正式獲批，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS之一；其后，萬科倉儲物流也走上了REITS的道路，3月1日華夏萬緯REITS正式進(jìn)入發(fā)行階段。

其中，11月26日，中金印力消費(fèi)REIT獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，開源證券研究團(tuán)隊(duì)稱，如成功發(fā)行，將有助于盤活印力集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通公司重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑。

目前來看，2024年1月央行等印發(fā)通知，表示經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于償還房企的公開債。對于萬科等持有較大體量非房開資產(chǎn)的房企來說，該政策有利于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、有效降低公開債違約風(fēng)險(xiǎn)。

另一組數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，萬科拿地金額830億元，同比減少10.1%，拿地面積569萬方，同比減少17.7%，整體降幅較2022年大幅收窄。國泰君安研究團(tuán)隊(duì)提到，2023年萬科土地投資強(qiáng)度保持2022年一樣的水平22%，但公司拿地均價(jià)14573元/㎡較2022年提升9.3%，證明公司在積極換倉，聚焦高能級核心城市。

受訪人士稱，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地，以項(xiàng)目為載體穩(wěn)資金鏈、穩(wěn)建設(shè)，這對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。東方證券研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)行業(yè)困難時(shí)期，萬科持有的經(jīng)營性資產(chǎn)融資空間較大，短期內(nèi)標(biāo)債風(fēng)險(xiǎn)較低。

具體來看，近期，我國多個(gè)城市加快了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的構(gòu)建步伐，以解決當(dāng)前房企面臨的債務(wù)壓力問題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。

在東方證券研究團(tuán)隊(duì)看來，上述有利于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、合規(guī)經(jīng)營的項(xiàng)目及時(shí)獲得融資支持，推進(jìn)建設(shè)、按期交付。隨著項(xiàng)目資金逐漸落位，預(yù)計(jì)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步托底。

回到二級市場，近日，萬科債務(wù)風(fēng)波引發(fā)市場動(dòng)蕩，萬科多只債券價(jià)格明顯下跌，尤其是在A股和港股在3月4日出現(xiàn)較大跌幅。市場有傳聞稱萬科管理層赴北京與以包括新華資產(chǎn)在內(nèi)的保險(xiǎn)公司為主的貸款類機(jī)構(gòu)進(jìn)行談判，以將部分即將到期的非標(biāo)債務(wù)延期。隨后，新華資產(chǎn)在其官微發(fā)布澄清公告稱：

“近期，公司關(guān)注到有關(guān)我公司與萬科企業(yè)的不實(shí)信息。萬科企業(yè)系中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我公司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負(fù)責(zé)任的資產(chǎn)管理公司，我公司對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，堅(jiān)決服務(wù)國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”

不難發(fā)現(xiàn)，對于持續(xù)陷入深入調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)來說，債務(wù)到期償還將繼續(xù)引起市場關(guān)注。在境外債券方面，萬科今年共有3只美元債面臨到期。今年年初，萬科與金融機(jī)構(gòu)交流的會議紀(jì)要曾顯示，萬科將通過自有資金、境外主體分紅回購以及銀團(tuán)貸款來償還上述美元債。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。