凱德的戰(zhàn)略“瘦身”和萬科的“商業(yè)欲望”

凱德近日出售20個(gè)購(gòu)物中心給萬科，成為2018年首個(gè)震動(dòng)業(yè)內(nèi)的收購(gòu)事件。

對(duì)凱德而言，這是一個(gè)歷史性戰(zhàn)略決定，意味著就此撤出三四線城市。而對(duì)啟動(dòng)“萬億發(fā)展計(jì)劃”的萬科來說，這是其商業(yè)帝國(guó)擴(kuò)容的又一大步。

一筆“你退我進(jìn)”的買賣

1月5日，商業(yè)地產(chǎn)界被一宗大額并購(gòu)交易刷屏，印力聯(lián)合萬科、Triwater基金公司，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團(tuán)全資子公司凱德商用達(dá)成協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購(gòu)凱德集團(tuán)旗下全資子公司凱德商用在中國(guó)國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債，交易對(duì)價(jià)為83.65億人民幣。上述股權(quán)交易的完成仍需取得中國(guó)政府相關(guān)部門的監(jiān)管審批，交易預(yù)計(jì)于2018年第二季度完成。

此次股權(quán)交易涉及的20家購(gòu)物中心，凱德通過旗下公司平均持有10年，項(xiàng)目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場(chǎng)在內(nèi)）。這些購(gòu)物中心分布在19個(gè)城市，其中14個(gè)城市為凱德僅有單一項(xiàng)目布局的非核心城市。

值得注意的是，在凱德轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中資產(chǎn)包里，也包括像北京翠微路、重慶九龍坡以及鄭州金水三個(gè)位于熱點(diǎn)城市的項(xiàng)目，且不乏南昌、成都、佛山這樣被看漲的潛力城市。這顯然是多輪談判后的磨合結(jié)果，被業(yè)內(nèi)解讀成“為出售三四線城市的大資產(chǎn)包而做的平衡”。

盡管“出售成熟資產(chǎn)和收購(gòu)成長(zhǎng)性資產(chǎn)并舉”一直是凱德在中國(guó)布局的慣有策略，但此次大做減法，依然令業(yè)內(nèi)頗感意外。

另一方面，印力作為萬科旗下的商業(yè)平臺(tái)，一直在尋求資產(chǎn)并購(gòu)的機(jī)會(huì)，通過盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目來加強(qiáng)其在核心區(qū)域及周邊城市群的深耕發(fā)展，此次毫無征兆地一次性進(jìn)駐十幾個(gè)非核心城市亦值得玩味。

幾乎50%業(yè)務(wù)在中國(guó)的凱德為何突然放棄三四線布局？而印力出其不意的大布局動(dòng)作又是出于何種考量？

凱德的“減法”與萬科的“加法”

可以說，中國(guó)一直是凱德的重倉(cāng)區(qū)，從1994年進(jìn)入中國(guó)的24年以來，受益于中國(guó)的城市化進(jìn)程，凱德在中國(guó)的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理總資產(chǎn)超過2000億元。在集團(tuán)層面的未來布局中，至少一半落在中國(guó)市場(chǎng)。

然而，選擇哪些城市和哪些物業(yè)卻是個(gè)問題。凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁羅臻毓此前曾表示，“中國(guó)有太多具備發(fā)展?jié)摿Φ牡胤搅耍皇俏覀冃枰嗫紤]自身的資源去選擇重點(diǎn)。”

結(jié)合凱德近年的“換倉(cāng)”路徑來看，2016年以15億元收購(gòu)凱丹廣場(chǎng)、2017年以33.6億元收購(gòu)廣州樂峰廣場(chǎng)、26.4億元拿下上海國(guó)正中心、以及用8.38億元買入五角場(chǎng)商辦地塊，收購(gòu)代價(jià)共計(jì)83.38億元左右，而最近賣給萬科的20個(gè)購(gòu)物中心，其中14個(gè)是單個(gè)項(xiàng)目布局的三四線城市，轉(zhuǎn)讓收入83.65億元。一進(jìn)一出，背后的戰(zhàn)略意圖可謂明顯。

幾乎同等的價(jià)位，以20個(gè)非核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)包置換一線城市的4個(gè)成長(zhǎng)性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，正可謂是凱德的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)之舉。

凱德內(nèi)部人士接受采訪表示，凱德重視資產(chǎn)組合優(yōu)化和整體質(zhì)量，且必須打造精品項(xiàng)目，快速適應(yīng)市場(chǎng)變化，“關(guān)于對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的預(yù)期，我們很看好中國(guó)的發(fā)展，中國(guó)是集團(tuán)兩大核心市場(chǎng)之一，我們會(huì)長(zhǎng)期在中國(guó)開展業(yè)務(wù)，核心城市群和機(jī)會(huì)市場(chǎng)有優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目都會(huì)考慮投資。”

從萬科方面來看，印力借這筆買賣晉升成為“在全國(guó)持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣，遍布中國(guó)58個(gè)城市”的企業(yè)，無疑是對(duì)“萬億大萬科”戰(zhàn)略的又進(jìn)一步。

此前，印力成熟的商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力已在廣州、深圳、北京、上海、杭州、武漢、西安等一二線重點(diǎn)城市得到驗(yàn)證，而此次收購(gòu)填補(bǔ)了其在三四線城市的業(yè)務(wù)空白，直接加速了全國(guó)化布局。

在萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力董事長(zhǎng)兼總裁丁力業(yè)看來，此次收購(gòu)凱德成熟資產(chǎn)項(xiàng)目持有公司的股權(quán)符合印力的發(fā)展戰(zhàn)略，“因?yàn)榘殡S中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)加快及人民對(duì)美好生活日益增長(zhǎng)的需求，我們充分看好商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)的價(jià)值空間”。

這或許是印力以超出整體資產(chǎn)估值的交易價(jià)格入手上述這些非核心地區(qū)項(xiàng)目的原因，據(jù)印力方面表示，交易完成后，上述購(gòu)物中心將全部交由印力運(yùn)營(yíng)管理，計(jì)劃按照“印象”系列的品牌定位及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。