凱德的戰(zhàn)略“瘦身”和萬科的“商業(yè)欲望”

凱德近日出售20個購物中心給萬科，成為2018年首個震動業(yè)內(nèi)的收購事件。

對凱德而言，這是一個歷史性戰(zhàn)略決定，意味著就此撤出三四線城市。而對啟動“萬億發(fā)展計劃”的萬科來說，這是其商業(yè)帝國擴容的又一大步。

一筆“你退我進”的買賣

1月5日，商業(yè)地產(chǎn)界被一宗大額并購交易刷屏，印力聯(lián)合萬科、Triwater基金公司，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內(nèi)的20家購物中心項目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負債，交易對價為83.65億人民幣。上述股權(quán)交易的完成仍需取得中國政府相關(guān)部門的監(jiān)管審批，交易預(yù)計于2018年第二季度完成。

此次股權(quán)交易涉及的20家購物中心，凱德通過旗下公司平均持有10年，項目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場在內(nèi)）。這些購物中心分布在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。

值得注意的是，在凱德轉(zhuǎn)讓的項目中資產(chǎn)包里，也包括像北京翠微路、重慶九龍坡以及鄭州金水三個位于熱點城市的項目，且不乏南昌、成都、佛山這樣被看漲的潛力城市。這顯然是多輪談判后的磨合結(jié)果，被業(yè)內(nèi)解讀成“為出售三四線城市的大資產(chǎn)包而做的平衡”。

盡管“出售成熟資產(chǎn)和收購成長性資產(chǎn)并舉”一直是凱德在中國布局的慣有策略，但此次大做減法，依然令業(yè)內(nèi)頗感意外。

另一方面，印力作為萬科旗下的商業(yè)平臺，一直在尋求資產(chǎn)并購的機會，通過盤活存量資產(chǎn)項目來加強其在核心區(qū)域及周邊城市群的深耕發(fā)展，此次毫無征兆地一次性進駐十幾個非核心城市亦值得玩味。

幾乎50%業(yè)務(wù)在中國的凱德為何突然放棄三四線布局？而印力出其不意的大布局動作又是出于何種考量？

凱德的“減法”與萬科的“加法”

可以說，中國一直是凱德的重倉區(qū)，從1994年進入中國的24年以來，受益于中國的城市化進程，凱德在中國的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理總資產(chǎn)超過2000億元。在集團層面的未來布局中，至少一半落在中國市場。

然而，選擇哪些城市和哪些物業(yè)卻是個問題。凱德集團中國區(qū)總裁羅臻毓此前曾表示，“中國有太多具備發(fā)展?jié)摿Φ牡胤搅?，只是我們需要更多考慮自身的資源去選擇重點。”

結(jié)合凱德近年的“換倉”路徑來看，2016年以15億元收購凱丹廣場、2017年以33.6億元收購廣州樂峰廣場、26.4億元拿下上海國正中心、以及用8.38億元買入五角場商辦地塊，收購代價共計83.38億元左右，而最近賣給萬科的20個購物中心，其中14個是單個項目布局的三四線城市，轉(zhuǎn)讓收入83.65億元。一進一出，背后的戰(zhàn)略意圖可謂明顯。

幾乎同等的價位，以20個非核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)包置換一線城市的4個成長性優(yōu)質(zhì)項目，正可謂是凱德的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)之舉。

凱德內(nèi)部人士接受采訪表示，凱德重視資產(chǎn)組合優(yōu)化和整體質(zhì)量，且必須打造精品項目，快速適應(yīng)市場變化，“關(guān)于對中國市場的預(yù)期，我們很看好中國的發(fā)展，中國是集團兩大核心市場之一，我們會長期在中國開展業(yè)務(wù)，核心城市群和機會市場有優(yōu)質(zhì)新項目都會考慮投資。”

從萬科方面來看，印力借這筆買賣晉升成為“在全國持有或管理的商業(yè)項目數(shù)量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣，遍布中國58個城市”的企業(yè)，無疑是對“萬億大萬科”戰(zhàn)略的又進一步。

此前，印力成熟的商業(yè)開發(fā)運營能力已在廣州、深圳、北京、上海、杭州、武漢、西安等一二線重點城市得到驗證，而此次收購填補了其在三四線城市的業(yè)務(wù)空白，直接加速了全國化布局。

在萬科集團高級副總裁、印力董事長兼總裁丁力業(yè)看來，此次收購凱德成熟資產(chǎn)項目持有公司的股權(quán)符合印力的發(fā)展戰(zhàn)略，“因為伴隨中國城鎮(zhèn)化進程持續(xù)加快及人民對美好生活日益增長的需求，我們充分看好商業(yè)地產(chǎn)存量市場的價值空間”。

這或許是印力以超出整體資產(chǎn)估值的交易價格入手上述這些非核心地區(qū)項目的原因，據(jù)印力方面表示，交易完成后，上述購物中心將全部交由印力運營管理，計劃按照“印象”系列的品牌定位及標(biāo)準(zhǔn)進行提升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。