最猛降息！首套房貸利率將降至歷史低點，對樓市有何影響？

央行時隔八個月再度下調貸款基準利率LPR。

2月20日，最新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐，五年期LPR下調至3.95%，此前為4.20%；一年期LPR仍為3.45%。

值得關注的是，此次調整為非對稱降息，五年期LPR降低25個基點，而一年期LPR未調整。

受訪業(yè)內(nèi)專家對記者表示，降息之前LPR已是歷史最低水平，本次5年期LPR再次下調，全國首套房貸利率將在“歷史最低點”的基礎上再次降低25個基點，堪稱史無前例。

“對房地產(chǎn)市場而言，調降中長期LPR基準利率有助于降低居民購置房產(chǎn)和存量房貸償付壓力。”廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院研究員馬泓表示，后續(xù)商業(yè)銀行房貸利率也會響應調降，此次貸款優(yōu)惠力度比較顯著，此舉將促進增量購房和其他消費領域的提升，年內(nèi)商品房銷售跌幅有望收窄。

如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降25個基點，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.2萬元。

中原地產(chǎn)張大偉：LPR歷史最大幅度降息 是樓市近幾年最大利好之一

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價模式，房貸利率會隨市場貸款利率水平的波動而波動，如果LPR下降了，對應的房貸利息也會跟著下降。

5年期單獨降息對房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點：首先如果說過去降息的目標是穩(wěn)定經(jīng)濟，這一次單獨降息5年期，就是要穩(wěn)樓市，穩(wěn)樓市才能更好穩(wěn)經(jīng)濟。過去非對稱降息都是只降一年期，而本次只降5年期，對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。

其次，本次降息主要影響一線和二線城市。在本次降息之前三四線城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右，只有少數(shù)一二線城市還維持高房貸利率，因此本次政策主要影響一二線城市。

對購房者來說，存量購房者可能要2025年才能開始減少利息。存量房貸利率轉化成LPR定價模式之后，一般會一年調整一次，大部分銀行是從新一年的第1月份開始調整。這意味著存量房貸可能要到2025年才能享受，如果是新購房者，那么馬上會享受到降息的利好。

降息有利于保持房地產(chǎn)預期穩(wěn)定。降息之際，房地產(chǎn)市場有望在一線城市全面調整限購后，預計接下來會出現(xiàn)一次比較明顯的小陽春行情。

中泰證券楊暢：下調LPR是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分

中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢認為，從LPR形成機制來看，LPR由18家報價行按MLF利率加點后，進行匯總統(tǒng)計，并去掉一個最高報價和一個最低報價，進行加權平均計算后的數(shù)據(jù)形成報價。一般來講，1年期與5年期LPR對稱調整是常態(tài)，但非對稱調整也并不少見。

本次非對稱下調，至少反映出三層意圖：

第一，貨幣政策也在配合經(jīng)濟平穩(wěn)開局，春節(jié)假期過后，從資金供給端開展工作，通過降低貸款利息，降低融資成本，配合2024年經(jīng)濟平穩(wěn)開局的意圖較為明顯。

第二，不同期限利率非對稱下調，表明政策希望發(fā)揮作用的對象有所側重，保持1年期LPR不變，或表明對制造業(yè)投資和消費的刺激意圖相對平穩(wěn)。

第三，由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場的關聯(lián)度相對較強，從前期來看，下調5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分，現(xiàn)階段大幅降低5年期LPR利率25個BP，再結合近期圍繞房地產(chǎn)市場密集出臺了較多政策措施，充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的政策意圖。

易居研究院嚴躍進：歷史最大力度降息 有助于促進房貸申請和消費

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，5年期及以上LPR出現(xiàn)下調。對于今年經(jīng)濟形勢改善和環(huán)境優(yōu)化都具有積極的作用。

此次最大的亮點是，LPR的下調幅度非常大，即下調了25個基點。從歷史上的調整來說，我國共有8次五年期LPR的下調，但過去下調幅度一般為5-15個基點。而此次一次性下調了25個基點，屬于歷史上降息最猛的一次，這是向市場釋放出最大的一個信號。

降息對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)市場當前正處于企穩(wěn)復蘇的階段，但復蘇過程需要鞏固。降息利好資金成本的下調，直接引導房貸的下調，這對于房貸市場的影響是積極的。我們簡單測算，若按100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計算，此次降息后購房者月供大約可以減少150元左右，屬于減負相對比較大的一次，有助于進一步促進房貸申請和消費。其對于后續(xù)購房市場的活躍，也會有積極的作用。

廣東省城規(guī)院李宇嘉：降息后 今年首二套房貸款利率至少下降30個基點

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次LPR一次性下調了25個基點，為歷史上有記錄以來最大下調幅度，過去最大下調也僅僅15個基點。

之所以大幅度下調，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購房預期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調，一次性到位，避免擠牙膏，產(chǎn)生“利率還會下調，再等等買房和貸款”的市場預期，導致購買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應，促進居民貸款買房。

更重要的是，在存款利率大幅度下調的情況下，保本理財利率也跟著降到歷史低位，按揭貸款利率與保本理財利率的剪刀差擴大，前者基本為后者的2倍。

在房價下跌或存量濃厚的下跌預期的情況下，承擔高利率買一項預期價格下跌的資產(chǎn)，這是非常不劃算的。因此，只有降低按揭利率，縮減與保本理財利率的剪刀差，才能激勵居民加杠桿。穩(wěn)定地產(chǎn)杠桿率，穩(wěn)定流向地產(chǎn)的資金，從而修復地產(chǎn)的金融加速器效應，才能緩解緊縮的局面，這也是此次定向降息的目的，

今年一次性降到位以后，后續(xù)降低LPR的可能性不大，房貸款利率將會持續(xù)下行。2024年1月，百城首套主流房貸利率平均為3.84%，二套主流房貸利率平均為4.41%?？紤]到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房貸款今年至少有30個基點左右的降幅。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。