深化產(chǎn)品助推業(yè)績 北京萬科市場占有率居首

相比2016年，今年的北京樓市隨著調(diào)控政策持續(xù)深入，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加速回歸理性及住房居住的本質(zhì)，同時也迎來了新的發(fā)展變化。在此形勢下，行業(yè)集中集中度進一步提升，品牌房企市場占有率持續(xù)走高。

其中，萬科憑借多元化的項目布局，豐富的業(yè)態(tài)，多年穩(wěn)健深耕，依然保持供不應求的市場熱度。據(jù)研究機構數(shù)據(jù)顯示，北京萬科預計截止年底銷售額為307.5億元，北京萬科位列北京市房地產(chǎn)市場地位領先企業(yè)第一。

行業(yè)集中度再提升

據(jù)研究機構數(shù)據(jù)顯示，2017年，預計北京市商品房將實現(xiàn)成交金額2760億元（含自住型商品房）。相較2016年北京市商品房近5000億的總成交水平，2017年的市場近乎腰斬，甚至比2015年也要下降21%。仔細分析，2017年商品房全年成交均價同比小幅上升，但總成交面積甚至不足2016年一半。

隨著調(diào)控措施不斷加碼，2017年北京市成交新房的套均面積仍在不斷擴大，新房持續(xù)改善化的趨勢依舊不減。全年商品住宅套均成交面積159平米，較2016年154平米仍在繼續(xù)上升。而二手房的套均成交面積仍然只有91平米。結(jié)合2017年二手房與一手房成交套數(shù)比例高達6.6的數(shù)據(jù)來看，這也充分證明了北京已經(jīng)完全進入了“改善靠新房，首置靠二手”的成熟市場。

盡管市場進入了冷靜期，但市場集中度卻不斷提升。排名2017年北京市商品住宅市場前二十的項目成交額已占到商品住宅總成交額1/3，而同樣的數(shù)字在2016年和2015年僅是1/4。其中，開發(fā)商集中度提升得更加明顯。整個市場前十名開發(fā)商合計市場占有率達到49%，而在2016年，排名前十的開發(fā)商合計市場占有率僅為35%，預計未來在調(diào)控不斷升級的情況下，市場集中度仍將繼續(xù)提高，優(yōu)勢開發(fā)商、優(yōu)勢項目將成為市場主力。

另外，由于地價高企，經(jīng)營復雜度提高，開發(fā)商之間聯(lián)合拿地、規(guī)避過度競爭、集合優(yōu)勢，共同發(fā)展成為共識。聯(lián)合開發(fā)項目成為暢銷榜的主流。2017年銷售金額排名前五的項目，全部為聯(lián)合開發(fā)項目。隨著北京市場商品住宅限價、要求自有資金拿地監(jiān)管等趨勢從嚴，未來聯(lián)合項目數(shù)量還將繼續(xù)增多。

深化產(chǎn)品突圍市場

在樓市當前市場環(huán)境下，只有真正具備投資眼界、產(chǎn)品實力和客戶認可的開發(fā)商才能抵御風險、穿越周期。

北京萬科多年來深耕北京，項目眾多，業(yè)態(tài)豐富，同時客戶對于萬科品牌的認知令這家企業(yè)仍保持供不應求的市場熱度，北京萬科以在售30個項目，簽約銷售額307.5億排名市場第一，市場占有率超過10%，占據(jù)市場領先地位。

探究原因，北京萬科堅持以客戶為中心，加大住宅產(chǎn)品創(chuàng)新力度，圍繞城市需求持續(xù)深耕剛需產(chǎn)品，深化特色作品，打造高端作品力度，通過客戶導向下的產(chǎn)品細分和營銷體驗升級，在激烈的市場競爭中贏得客戶認可，助推銷售業(yè)績。2017年，北京萬科在售項目達30個，其中，翡翠公園、如園、觀承別墅等項目銷售成績亮眼，綜合銷售業(yè)績位列北京市房企銷售榜前列。

實際上，北京萬科早在015年初便提出6+X轉(zhuǎn)型計劃。通過抓住存量市場機遇，改善城市建面，提升城市效率，滿足人民日益增長的美好生活需要，將成為房地產(chǎn)市場為城市發(fā)展貢獻的新的價值點。比如，曼哈頓計劃，就是存量資產(chǎn)改造計劃，而萬鏈裝修，針對的是存量客戶。

開展新業(yè)務謀未來

北京萬科在樓市下跌之際業(yè)績飄紅的籌碼不僅僅是因為它在新房市場的優(yōu)勢，也是品牌口碑、城市配套轉(zhuǎn)型、多元布局等合力而成的結(jié)果。

在北京萬科6+X計劃之中，泊寓計劃屬于其中C計劃。北京泊寓已獲取項目16個，坐擁物業(yè)面積14萬平米，總房間數(shù)近8000間。目前已開業(yè)六個項目，明年年初，將有4個項目新開。未來5年內(nèi)，北京泊寓將為青年人提供10萬間租住房屋，解決近20萬青年人租住需求。

順應北京“四個中心”的城市定位、功能升級和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，作為6+X計劃中的A計劃，北京萬科寫字樓與產(chǎn)業(yè)園業(yè)務創(chuàng)新資產(chǎn)管理及運營模式，圍繞企業(yè)不同發(fā)展階段，對區(qū)域選址、周邊交通、建筑形象、硬件功能、產(chǎn)品配套和運營服務的不同需求，從資產(chǎn)獲取到退出，產(chǎn)品打造到空間運營、企業(yè)服務到產(chǎn)業(yè)生態(tài)，全面升級業(yè)務格局。截至目前，北京萬科在8大商務區(qū)持有9項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，總開發(fā)面積逾80萬㎡，投資總額約100億，目前已有3個項目進入運營階段。

同時，萬科北方區(qū)域的養(yǎng)老業(yè)務已率先進入北京、天津、濟南、青島、沈陽五個城市，是萬科養(yǎng)老業(yè)務進入城市最多、發(fā)展最迅速的區(qū)域。

V盟是萬科打造的客戶增值服務平臺，以跨界資源整合、線上線下互動、客戶痛點深挖等創(chuàng)新方式為新老客戶提供權益、活動、公益類爆款產(chǎn)品，目標為盤活新老客戶資源，增強產(chǎn)品與客戶間的粘性，為客戶打造美好生活場景。

不止從產(chǎn)品上升級，北京萬科還整合旗下業(yè)務優(yōu)勢資源，匯聚外部生態(tài)力量，搭建v-space萬創(chuàng)匯及國際加速中心兩大平臺，通過創(chuàng)新企業(yè)服務和產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建，全面助力企業(yè)成長、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和城市經(jīng)濟發(fā)展。

未來，北京萬科業(yè)務將深度拓展核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，布局規(guī)劃前景和政策引入利好的新興商務區(qū)，協(xié)同產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、印力商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、泊寓等業(yè)務，與城市共同發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。