一線(xiàn)城市二手房成交價(jià)已一個(gè)跌停板

樓市調(diào)控持續(xù)之下，一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)陷入成交低迷，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。記者從上海、北京、深圳的二手房市場(chǎng)了解到，一線(xiàn)城市目前普遍存在中介門(mén)店來(lái)訪(fǎng)量、帶看量維持低位的現(xiàn)象，不少業(yè)主選擇主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)或暫緩出售，京滬部分區(qū)域二手房成交價(jià)格環(huán)比跌幅可達(dá)10%以上。不降價(jià)就賣(mài)不掉，成為目前一線(xiàn)城市二手房交易的一個(gè)主要特點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一線(xiàn)城市二手房交易量有望小幅回升，價(jià)格仍將穩(wěn)中有降。

滬外環(huán)九折樓盤(pán)已不鮮見(jiàn)

在較為低迷的市場(chǎng)氛圍下，上海各個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格跌多漲少。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的上海295個(gè)有效樣本樓盤(pán)中，264個(gè)11月價(jià)格環(huán)比下跌，其中23個(gè)跌幅大于5%；31個(gè)價(jià)格環(huán)比上升，其中12個(gè)漲幅小于5%。嘉定區(qū)嘉定主城區(qū)板塊“保利湖畔陽(yáng)光苑”、寶山區(qū)張廟板塊“泗塘五村”、浦東新區(qū)三林板塊“浦發(fā)綠城”，11月價(jià)格環(huán)比跌幅分別為10.43%、10.41%和10.06%，位列樣本樓盤(pán)跌幅榜前三。

記者從“保利湖畔陽(yáng)光苑”附近的中介門(mén)店了解到，該盤(pán)位于外環(huán)外，投資客較多，群租現(xiàn)象普遍，目前掛牌的二手房不降價(jià)10%以上幾乎無(wú)人問(wèn)津。中原地產(chǎn)當(dāng)?shù)胤中薪?jīng)理張明中告訴記者，最近該盤(pán)成交了一套80平方米的兩房房源，房東2013年以130萬(wàn)元買(mǎi)下這套房子投資，今年年初340萬(wàn)元尚不肯賣(mài)，最近因急于處理投資的物業(yè)，以278萬(wàn)元成交，降幅近20%?！斑@個(gè)樓盤(pán)投資客購(gòu)買(mǎi)的較多，隨著投資客陸續(xù)離場(chǎng)，放盤(pán)量一直較大，故客戶(hù)選擇空間大，房源降價(jià)不到位，根本不可能成交?！彼f(shuō)。

據(jù)記者了解，目前愿意降價(jià)的房東主要有兩種：一種是置換型的，一種是急于離場(chǎng)的投資客。目前的市場(chǎng)環(huán)境下，掛牌房源想要成交，不光價(jià)格要降到位，房東還得積極配合看房，而買(mǎi)家?guī)缀醵际翘籼魭⒑莺輾r(jià)，即使房東愿意降價(jià)，不少買(mǎi)家依然表示“再看看”。

以“浦發(fā)綠城”為例，其一直是三林地區(qū)成交量較大的明星熱盤(pán)，這個(gè)動(dòng)遷房小區(qū)的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的兩房，帶電梯、總價(jià)低、靠近地鐵，適合預(yù)算不高的剛需置業(yè)。但由于動(dòng)遷戶(hù)手中閑置房源較多，該盤(pán)掛牌量一直很大，目前房東普遍主動(dòng)降價(jià)促進(jìn)成交。記者從中介門(mén)店了解到，該盤(pán)近期成交一套93平方米的小三房，成交價(jià)450萬(wàn)元，而上個(gè)月同類(lèi)房源的成交價(jià)在480萬(wàn)元左右，年初則在510萬(wàn)至520萬(wàn)元左右。一套掛牌價(jià)330萬(wàn)元的兩房房源，房東降價(jià)到315萬(wàn)元，買(mǎi)家依然不愿出手，房東再降至300萬(wàn)元，買(mǎi)家考慮兩天后仍表示“還要再看看”。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，上海二手房降價(jià)從外圍開(kāi)始，尤其是掛牌量大、品質(zhì)不高的樓盤(pán)，降價(jià)幅度相對(duì)較大，九折房源已不鮮見(jiàn)。目前市場(chǎng)成交仍以400萬(wàn)元以下的低總價(jià)段產(chǎn)品為主，400萬(wàn)元以上房源的購(gòu)房者總體保持觀望。

北京剛需買(mǎi)家議價(jià)權(quán)增強(qiáng)

北京二手房市場(chǎng)同樣是“不降價(jià)，難成交”。麥田房產(chǎn)報(bào)告顯示，11月份買(mǎi)方整體議價(jià)幅度（買(mǎi)方議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1）達(dá)到-6.6%，為今年以來(lái)的高位。在賣(mài)方價(jià)格預(yù)期不斷下調(diào)的同時(shí)，買(mǎi)方群體在購(gòu)房談判中話(huà)語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)，買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)確立。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，“3·17新政”實(shí)施以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)買(mǎi)家議價(jià)幅度從4月份的-1.8%拉大到11月份的-6.6%。以一套掛牌價(jià)1000萬(wàn)元的房子為例，經(jīng)過(guò)買(mǎi)家議價(jià)，在4月份平均能以982萬(wàn)元成交，到11月份成交價(jià)格則平均可以降至934萬(wàn)元。

鏈家研究院也指出，從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控后新增掛牌均價(jià)累計(jì)跌幅為12.9%，大于成交均價(jià)的跌幅12.1%，表明業(yè)主預(yù)期松動(dòng)，報(bào)價(jià)更趨理性。新增需求于低位企穩(wěn)，調(diào)控后投資投機(jī)漏洞幾乎堵死，剛性需求有序入市。

據(jù)北京中原地產(chǎn)介紹，在降價(jià)幅度較大的豐臺(tái)區(qū)，成交房源一般降價(jià)幅度都在10%以上。通常業(yè)主的底價(jià)會(huì)比掛牌價(jià)低10萬(wàn)至30萬(wàn)元左右，而實(shí)際成交價(jià)往往會(huì)再低10萬(wàn)至15萬(wàn)元，450萬(wàn)至500萬(wàn)元總價(jià)普遍會(huì)打個(gè)九折。最新成交的房源成為同一小區(qū)的“風(fēng)向標(biāo)”，已掛牌業(yè)主會(huì)參照最新成交價(jià)下調(diào)掛牌價(jià)，從而促使二手房掛牌價(jià)格的理性回歸。業(yè)主想要成交，必須調(diào)整心態(tài)。

未來(lái)價(jià)格以穩(wěn)中有降為主

價(jià)格松動(dòng)，令一線(xiàn)城市11月二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)回升。

各地二手房官方成交數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手住宅成交1.34萬(wàn)套，環(huán)比上漲25.23%，成交量止跌回升；北京11月二手住宅網(wǎng)簽量8483套，環(huán)比增長(zhǎng)37.7%；深圳11月二手住宅共成交5606套，環(huán)比上升25.2%。深圳各區(qū)域二手房成交升幅都在17個(gè)點(diǎn)以上。其中，羅湖升幅最大，達(dá)到了44.2%；鹽田增加31.8%；只有寶安和龍崗升幅低于20%，分別上升17.8%和18.9%。據(jù)記者了解，深圳二手房市場(chǎng)相對(duì)較熱，主要受兩方面因素影響：一是深圳落戶(hù)政策相對(duì)寬松，本科以上學(xué)歷外來(lái)人口落戶(hù)后有購(gòu)房補(bǔ)貼，因此限購(gòu)對(duì)深圳市場(chǎng)成交的殺傷力不如京滬；二是近期有投資客以公司名義整購(gòu)深圳商務(wù)公寓的傳聞，令市場(chǎng)氛圍有所回暖。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳11月二手房市場(chǎng)投資客占比為25.17%，與前一月基本持平。

不過(guò)，成交量的觸底反彈并不代表市場(chǎng)熱度有所回升，相反，業(yè)主信心、價(jià)格走勢(shì)依然處在下降通道中。據(jù)記者了解，一線(xiàn)城市11月二手房成交量有所回升，主要是由于10月成交量尤為低迷，上海、北京均創(chuàng)近年來(lái)新低，二手房市場(chǎng)降溫尤為明顯。從中介門(mén)店來(lái)訪(fǎng)量、帶看量維持低位，以及買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)來(lái)看，市場(chǎng)冷清的氛圍和價(jià)格下降趨勢(shì)并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)。業(yè)主信心不足，不少急于置換或拋售的業(yè)主往往主動(dòng)選擇下調(diào)掛牌價(jià)，不著急賣(mài)房的業(yè)主則選擇暫緩出售，由此也造成近期部分區(qū)域租賃市場(chǎng)房源增加、租金下跌。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前政策及市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定，有助于刺激購(gòu)房需求的緩慢釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)的交易量可維持小幅理性回升；房?jī)r(jià)方面，由于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，買(mǎi)方市場(chǎng)下購(gòu)房人的議價(jià)底氣更足，業(yè)主則報(bào)價(jià)更理性，為了盡快出售套現(xiàn)或騰出購(gòu)房指標(biāo)也愿意主動(dòng)降價(jià)，因此房?jī)r(jià)未來(lái)仍然會(huì)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)?？傮w來(lái)看，短期內(nèi)行政調(diào)控及信貸政策均不會(huì)放松，一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)成交量逐漸向合理區(qū)間靠攏，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成大的上漲壓力，價(jià)格以穩(wěn)中有降為主。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。