房價洼地”的長沙樓市火爆。今年以來,長沙市政府多次升級樓市限購、限售、限價等調(diào)控政策。不過,對于限價商品房的利潤率作出明確管理和指導(dǎo)的情況,在各地的調(diào)控措施中并不多見。長沙此舉釋放出了什么樣的信號?政策不含保障性住房長沙市發(fā)改委明確,限價商品住房指的是指按合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、政府限制銷售價格的商品住房,不含住保部門建設(shè)和提供的保障性住房。此外,長沙市發(fā)改委還對限價商品房的成本構(gòu)成進行了詳細規(guī)定,包括樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費和基金等?!掇k法》指出,利潤的提取以前述成本項目前四項之和為基數(shù),限價商品住房的平均利潤率為6%~8%。此外,《辦法》規(guī)定,限價商品住房基準(zhǔn)價格的制定原則是:以合理成本為基礎(chǔ),市場供求為導(dǎo)向,兼顧國家、企業(yè)、消費者三方面利益?!睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到,長沙市已經(jīng)于2017年9月12日正式推出定向限價商品住房,第一批已(擬)開工20個項目,建設(shè)11682套,預(yù)計其中2702套住房年內(nèi)即可上市供應(yīng)。第二批建設(shè)計劃也在抓緊制定中。此后,長沙相繼推出過數(shù)宗限房價地塊。以[2017]長土網(wǎng)040號地塊為例,其總價為13.58億元(最高限價),出讓面積為131767.91平方米,樓面價約為3435元每平方米,要求精裝修,限定房屋限售價格為7700元每平方米(不含精裝修價格)。最終,在10月13日,湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司搖號獲得了這一地塊。同日,另一宗同樣限價的地塊,則被金地(集團)湖南置業(yè)有限公司通過搖號奪得。11月24日,長沙梅溪湖片區(qū)也掛出了三宗限價地,其中規(guī)定首宗住宅毛坯售價鎖定在每平方米9970元。而吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,目前梅溪湖片區(qū)的一手房均價為12716元/平方米。值得一提的是,長沙的限價房有些帶有
職工福利”性質(zhì)。例如,[2017]長土網(wǎng)052號地塊,銷售均價應(yīng)不超過4500元/平方米,銷售對象限定為湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院教職工。專家:基本能保障房企盈利對限價商品房利潤進行指導(dǎo),此前并非沒有先例。2012年,海南???/strong>市發(fā)布《海口市限價商品住房管理暫行辦法》指出,限價商品住房具體銷售價格應(yīng)當(dāng)按項目用地土地出讓價格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定。同年,三亞發(fā)布《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》,對限價商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出了明確規(guī)定,并要求限價商品房利潤不超過建設(shè)成本的6%。深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,對于限價商品房的利潤率作出指導(dǎo)一般出現(xiàn)在房價上漲得較為明顯的城市,這種作法意在減少房地產(chǎn)行業(yè)利潤過高的情況。像長沙這類城市,限價格、限利潤的做法顯示了官方將房價控制在合理的范圍內(nèi)的決心。記者注意到,在強調(diào)控背景下,長沙今年的房價穩(wěn)中有升。12月17日,由國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年11月,長沙新建住宅價格同比上漲5.9%。多名業(yè)界人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,對限價房進行利潤率指導(dǎo),實際也是在非市場價格體系中給予了開發(fā)商一定的利潤空間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出,6%~8%的利潤空間對于開發(fā)商而言,已經(jīng)能夠基本保障資金回籠以及實現(xiàn)盈利的需求。如果是單純的保障房項目,利潤率可能還沒有這么高??晒┯∽C的事實是,2013年天津松江扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-3.53億元,同比下降1290%。其在年報中表示,2013年利潤變動較大的原因在于,結(jié)算項目毛利率水平偏低,特別是武臺松江城(限價房)毛利率為負,大幅降低了公司整體毛利率水平。此前全國首個限價房保利西子灣的相關(guān)負責(zé)人也指出,這個項目保利的利潤率僅為3%,大大低于普通房地產(chǎn)項目的利潤水平。有熟悉長沙市場的業(yè)界人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,長沙近期推出的地塊有不少是對房價作出限制的。對于房企而言,相信都會有相應(yīng)的對策。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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