“地王”卷土重來(lái)！取消地價(jià)上限后已有6城誕生新地王

取消地價(jià)上限帶來(lái)的效果，開(kāi)始顯現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，多城土地市場(chǎng)實(shí)行“價(jià)高者得”后，已有6城拍出新“地王”，分別是廣州、杭州、成都、福州、東莞、合肥。這幾個(gè)城市中，有的地塊成交樓面價(jià)刷新城市單價(jià)最高紀(jì)錄，有的刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。

“市場(chǎng)出現(xiàn)‘新地王’，究其原因有二。一是土拍恢復(fù)價(jià)高者得規(guī)則后，意味著除限價(jià)之外，部分城市競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)現(xiàn)房等環(huán)節(jié)均相繼退出，地塊優(yōu)質(zhì)度較之前有所提高。二是當(dāng)前房企拿地普遍采取精準(zhǔn)投資策略，核心地塊競(jìng)拍意愿變得更強(qiáng)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

分析人士指出，在市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中，未來(lái)熱門(mén)地塊有望更熱，接下來(lái)可能還會(huì)出現(xiàn)一些新“地王”。但土拍市場(chǎng)分化將加劇，非核心區(qū)地塊仍將以底價(jià)、低溢價(jià)率成交，部分地塊甚至可能會(huì)流拍。

“地王”頻現(xiàn)

取消土地限價(jià)“禁令”后，低迷許久的土地市場(chǎng)于2023年年底迎來(lái)多個(gè)“地王”，帶動(dòng)整體溢價(jià)率上漲。

這其中，最受關(guān)注、單價(jià)最高的，是廣州誕生的新地王。12月29日，廣州成功出讓3宗地塊，本次土地出讓活動(dòng)中，海珠琶洲西區(qū)地塊經(jīng)過(guò)5個(gè)多小時(shí)、85輪的競(jìng)價(jià)，最終由越秀地產(chǎn)獲取。該地塊成交樓面價(jià)75760元/平方米，刷新城市單價(jià)最高記錄，成交溢價(jià)率達(dá)59%，成為廣州新晉“地王”。

另一個(gè)誕生新地王的城市，也在廣東。12月14日，東莞一宗不限價(jià)宅地經(jīng)過(guò)6家房企多達(dá)140輪競(jìng)價(jià)后，由保利發(fā)展以18.099億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率30%，折合樓面地價(jià)29241元/平方米，打破了當(dāng)?shù)貥敲娴貎r(jià)紀(jì)錄。

恢復(fù)“價(jià)高者得”規(guī)則后，誕生地王最多的城市，當(dāng)屬成都。12月12日，成都同一場(chǎng)土拍中，一口氣拍出了三個(gè)“地王”。其中成都錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)宅地，以23500元/平方米的成交樓面價(jià)，刷新了成都宅地樓面價(jià)最高紀(jì)錄，溢價(jià)率43%，成為成都新地王；而另外兩宗地，則刷新了成都區(qū)域土地成交紀(jì)錄，成為區(qū)域“地王”。

而福州在重回“價(jià)高者得”的首場(chǎng)土拍中，也拍出兩個(gè)地王。2023年11月，福州高工小區(qū)舊改地塊，成交樓面價(jià)38524元/平方米，僅次于2016年五一路陽(yáng)光城龍庭路95號(hào)4.5萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，成為歷史第二高地王。而另一宗屏西小區(qū)舊改地塊，成交樓面價(jià)達(dá)到28677元/平方米，創(chuàng)下板塊地價(jià)新高。

此外，杭州12月12日出讓的9宗地中，杭政儲(chǔ)出[2023]165號(hào)地塊成交溢價(jià)率達(dá)38%，刷新板塊單價(jià)最高記錄。11月2日，合肥濱科城BK202305號(hào)地塊溢價(jià)率達(dá)45%，成交樓面價(jià)18716元/平方米，刷新城市單價(jià)最高記錄。

值得關(guān)注的是，多城出現(xiàn)新地王的同時(shí)，還有多個(gè)地塊拍出高溢價(jià)。11月30日，成都出讓5宗地中，天府新區(qū)麓湖地塊溢價(jià)率達(dá)61%，該地塊由潤(rùn)達(dá)豐地產(chǎn)獲取。10月30日，濟(jì)南成交10宗土地中，有3宗溢價(jià)率超50%。

分析人士指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，能夠引起房企積極競(jìng)拍、并高溢價(jià)成交的地塊，多為核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。

與此同時(shí)，從高溢價(jià)地塊獲取企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企是絕對(duì)主力，中小房企拿地壓力依然較大。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，自取消地價(jià)上限以來(lái)，截至2023年12月19日，高溢價(jià)率地塊獲取企業(yè)中，央國(guó)企拿地金額占比達(dá)63%，民企占比29.1%，混合所有制企業(yè)占比7.9%。

“央國(guó)企由于資金實(shí)力相對(duì)較好，后續(xù)拿地金額占比或繼續(xù)提升，而對(duì)中小房企而言，核心城市拿地壓力將繼續(xù)增加。”中指院分析師指出。

土地分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇

2023年以來(lái)，銷(xiāo)售端尚未轉(zhuǎn)暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，土拍市場(chǎng)整體較為低迷。

為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，2023年9月底，自然資源部向各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包括建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2024年1月3日，22城中已有18城落實(shí)“取消土地限價(jià)”，其中，寧波溢價(jià)率上限由15%提升至30%。

多個(gè)城市取消限價(jià)上限后，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫、競(jìng)爭(zhēng)激烈，帶動(dòng)平均溢價(jià)率顯著回升。但同時(shí)，非核心區(qū)以及遠(yuǎn)郊地塊成交依舊低迷，分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。

據(jù)悉，除上述拍出地王的城市，南京、青島、武漢、重慶、鄭州、廈門(mén)等地于2023年11月，先后舉行取消地價(jià)上限后土拍，但地塊普遍以底價(jià)成交，土拍情緒尚未得到改善。

“當(dāng)前市場(chǎng)情況下，如果拿了不適合自己的項(xiàng)目，容易出現(xiàn)問(wèn)題。”一家TOP10房企人士向記者表示，因此，對(duì)于那些即使在一二線城市，但發(fā)展?jié)摿赡芟鄬?duì)有限的項(xiàng)目，拿地的時(shí)候也會(huì)比較謹(jǐn)慎。

“在房企投資聚焦策略下，2024年，對(duì)于取消地價(jià)上限的城市，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售流速有一定保障，庫(kù)存較為合理地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊將競(jìng)拍出高溢價(jià)。但土拍分化仍將延續(xù)，非核心城市或區(qū)域土拍情緒延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，仍會(huì)以底價(jià)成交甚至出現(xiàn)流拍。”陳文靜認(rèn)為。

目前，僅剩北京、上海、深圳等城尚未取消土地限價(jià)政策。

“一線城市中，今年以來(lái)北京、上海、深圳多宗地塊競(jìng)拍至土地最高限價(jià)，土拍熱度整體較為穩(wěn)定，短期取消地價(jià)上限的預(yù)期較小。”中指研究院分析師孟新增表示。

“短期來(lái)看，北上深不排除根據(jù)市場(chǎng)變化優(yōu)化土拍規(guī)則的可能性，如部分區(qū)域取消或提升溢價(jià)率上限等。”陳文靜稱(chēng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。