四區(qū)取消新房限價！杭州土拍恢復(fù)“價高者得”后會誕生新地王嗎？

核心二線熱點城市杭州在新一輪土地掛牌中，取消了土地限價“禁令”。

11月9日，杭州發(fā)布第13批次宅地掛牌出讓公告，其中提到，本次掛牌出讓宗地實行自由競價，按照價高者得的原則確定競得人。

本次杭州共推出10宗地塊，總出讓面積約45.74萬平方米，總建筑面積101.3萬平方米，總起價約128.7億元，將于12月12日掛牌出讓。

分析人士認(rèn)為，此次杭州恢復(fù)“價高者得”的競價方式，位置及資源稟賦不錯的優(yōu)質(zhì)地塊，不排除會誕生“新地王”。

值得關(guān)注的是，在放開了土地限價的同時，杭州部分區(qū)域還取消了新房價格限制。

據(jù)悉，此次杭州取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個區(qū)域的新房限價，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)新房限價仍保持不變。

“從本次已公布的情況看，杭州土拍限價完全放開了，但新房限價調(diào)整主要在外圍區(qū)域，主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房價。這些主城區(qū)中的熱門板塊項目去化速度普遍較快，且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，若放開新房限價將對市場流速造成影響，有一定潛在風(fēng)險。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示。

其進(jìn)一步表示，富陽、臨安、臨平、錢塘等放開新房限價后，這些區(qū)域的價格將回歸市場邏輯，房企在開發(fā)項目時也能夠更靈活制定價格。

就杭州土拍取消限價后，如果土地價格上揚，對新房價格預(yù)期是否會形成影響，高院生表示，目前杭州核心區(qū)還是采取限價措施，而放開限價的外圍區(qū)域庫存量較大，因此，即使部分土地價格上揚，也很難形成房價上漲預(yù)期。“雖然優(yōu)質(zhì)地塊可能會有溢價，但漲幅很大的可能性不高，因為房企也要考慮成本。”

隨著杭州取消土地限價，目前已發(fā)布新掛牌宅地公告的22城中，僅剩北京、上海及鄭州的部分地塊，還未取消土地限價。

據(jù)媒體報道，9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，全國22個集中供地城市中，已有19個城市已相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，其中，成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽等16城不再設(shè)置地價上限，鄭州部分城區(qū)依然限制了地價，北京、上海仍維持地價、房價“雙限”。

“一線城市中，今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競拍至土地最高限價，土拍熱度整體較為穩(wěn)定，短期地價上限取消的預(yù)期較小。”中指研究院分析師孟新增表示。

目前，濟(jì)南、合肥、廈門等城市，已經(jīng)舉行了取消土地限價后的首次土拍。從成交情況來看，取消土拍限價后，房企恢復(fù)了土拍自由競價機(jī)制，熱點地塊熱度確實有所升高、競爭激烈，但對其它區(qū)域地塊帶動作用有限，影響不大。

其中，合肥調(diào)整土拍規(guī)則后，首次掛牌出讓5宗地塊中，濱湖金融板塊05號地塊引來多家房企激烈爭搶，并成為合肥目前單價最高的地塊。

濟(jì)南在取消土地限價后的首次土拍中，地塊冷熱差異較為明顯，有兩宗地塊競爭激烈，競拍輪次超200輪，其中一宗還創(chuàng)下2018年以來濟(jì)南土地市場競價輪次最高記錄。不過，上述2宗地塊受到熱捧的同時，還有7宗地塊是以底價成交。

“從已經(jīng)落地‘價高者得’土拍模式城市表現(xiàn)來看，供求關(guān)系較好城市的核心區(qū)土地市場，熱度已經(jīng)開始回溫。比如合肥最近一輪土拍，濱湖區(qū)的地塊熱度明顯高于其他區(qū)域，且出現(xiàn)溢價率普遍提升的情況。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉稱。

其進(jìn)一步表示，總體來看，當(dāng)下即使是核心一二線城市，土拍市場仍然是分化的，對于非核心區(qū)的地塊，仍然是低溢價率成交，甚至可能出現(xiàn)流拍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。