李宇嘉：從“深圳樣本”看如何為租客守住低租金防線

近期，鏈家地產(chǎn)發(fā)布《深圳租賃》白皮書，第一次將1600萬深圳租客的微觀數(shù)據(jù)展示出來。

不過，并不像有些媒體筆下的租房是何等“不易”，或如易居研究院的報告稱，深圳的房租收入比（月租金/月可支配收入）高達54%。相反，深圳租客租金負(fù)擔(dān)比較低。數(shù)據(jù)顯示，目前有超過52%的深圳租客，其月租金支付不到2000元，18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以內(nèi)；80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%，還有近20%的租客，租金支出不到家庭可支配收入的10%。

目前，深圳實際管理人口超過2000萬，80%的人租房居住。全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。不管從租賃人群占比看，還是租賃房屋占比看，深圳不愧為全球住房租賃占比最高的城市，而且比租賃占比最高的國家――德國（租賃人群占比為60%）要高很多。

盡管租賃需求很大，深圳寸土寸金，房價也很高，但廣大租客守得一方寧靜，并通過低成本租賃在深圳“扎根”。

事實上，深圳商品住房的租金非常高，2017年1~8月的套均租金高達5005元，高于居民4000元的月可支配收入，比2010年上漲67.5%。但是，深圳城中村的存在，稀釋了住房租賃成本，讓上千萬的深圳居民（特別是外來人口、大學(xué)生、創(chuàng)業(yè)人群等）有了安身立命的依靠。

目前，城中村是深圳住房供應(yīng)的主體，全市各類住房總面積大約5.20億平方米（截至到2015年），其中商品住房和保障性住房合計占比僅為27.9%，而城中村住房占比高達50.3%。此外，上世紀(jì)80~90年代，外向型制造業(yè)主導(dǎo)深圳經(jīng)濟，并留下了6549萬平方米的工業(yè)區(qū)配套宿舍，占存量住房總面積的12.7%，這也是深圳超低租賃成本的組成部分。

據(jù)統(tǒng)計，深圳有740萬套租賃住房，其中城中村租賃住房達450萬套，占比為60.8%。據(jù)統(tǒng)計，73.8%的城中村住房租金在2000元以內(nèi)，26.1%的租金水平在1000元以內(nèi)。

眼下深圳有1600萬人在租房，1100萬人住在城中村，這其中超過70%的租客住在租金低于1500元的城中村住房中，單間或一房一廳的租金甚至在600元左右。調(diào)查顯示，90%的深圳租客為年輕人群（20~35歲）。20~25歲的租客中，月租金支付在1000~2000元的占比49.6%；26~30歲的租客中，月租金在1000~3000元的占比61%；26~35歲的租客中，月租金支付在3000元以內(nèi)的占比70%。

深圳的城中村租賃，不僅租金很低，生活成本也很低。不管是餐飲、零售，還是生活服務(wù)，其價格都比商品房小區(qū)要低30%左右。另外，經(jīng)營場所成本高企、社區(qū)物業(yè)整治、城市公共環(huán)境管理等影響下，修雨傘、擦皮鞋、褲子鎖邊、配鑰匙、修理家電等伴隨居住的日常基本生活需求，提供服務(wù)的小攤販在商品房小區(qū)已經(jīng)很難找到了。但是，這類小攤販不僅在城中村遍地都是，而且物美價廉。

另外，早在2010年，深圳就在全國率先進入了存量房時代，經(jīng)過政府主導(dǎo)的綜合整治，加上原村民和村集體長期租賃經(jīng)營，2/3的城中村引進了規(guī)范的物業(yè)管理、治安管理，不僅中低收入人群租住城中村，高學(xué)歷人群租住城中村的比例也很高。目前，高中、?？坪捅究飘厴I(yè)等三個租客類別中，租住在城中村住房的比例分別達到65.35%、63.2%和49.9%。

更重要的是，深圳城中村的住房，80%是違法建筑。但是，本著尊重歷史、尊重現(xiàn)實的原則，政府認(rèn)可立于其上的租賃關(guān)系，即有形的房屋或是不合法的，但無形的租賃關(guān)系是合法的。

由此，深圳創(chuàng)新性地將有形的城中村與無形的租賃關(guān)系剝離，提出依據(jù)合法的租賃關(guān)系，分配公共服務(wù)的模式，在全國較早實現(xiàn)了“租售同權(quán)”、公共服務(wù)均等化。

這也意味著，只要持有城中村租賃合同，并到市政府租賃辦公室設(shè)在各街道的辦事處備案，租客就可以加入全市所有居民（包括戶籍居民）必須參與的公共服務(wù)排隊分配，并通過“積分制”申請就近接受義務(wù)教育、接種疫苗等基本服務(wù)。據(jù)悉，絕大多數(shù)租住在城中村的家庭，小孩都可憑租賃合同入讀公辦學(xué)校。同時，城中村注冊的企業(yè)，也可憑租賃合同獲得合法產(chǎn)地證明，從而降低了企業(yè)營商成本。

因此，各地發(fā)展住房租賃，最應(yīng)該關(guān)注兩點，即租賃低成本、服務(wù)全覆蓋。

作為租賃占比最高、房價高企、空間逼仄的城市，深圳上千萬租客之所以能實現(xiàn)低成本“安居”，一方面在于，深圳本來就是由外地人構(gòu)成的移民城市，從上世紀(jì)80年代建設(shè)特區(qū)伊始，深圳就自發(fā)確立“包容發(fā)展”的理念。既然都是外來人口、都懷揣創(chuàng)業(yè)夢想，就應(yīng)該平等享受城市化紅利。

更重要的是，深圳是國內(nèi)最早大規(guī)模利用集體土地建設(shè)租賃住房的城市。盡管深圳在2004年宣布全域土地國有化，但70%的城中村住房在這之前就已在集體性質(zhì)的土地上建起了。順應(yīng)快速城市化、外向型經(jīng)濟，經(jīng)營出租屋如同種糧食，這是原村民、村集體細(xì)水長流分享城市化紅利的載體。

上世紀(jì)80~90年代快速城市化過程中，為降低城市化成本，政府在征收原農(nóng)村集體土地的同時，并沒有將原村民完全納入城市化管理，而是變相鼓勵原村民、村集體通過自建出租屋的方式“自我城市化”，從而出租屋經(jīng)濟的體量越來越大，城中村租賃住房占全市住房的50.3%。

目前，深圳917.8平方公里建設(shè)用地中，成本低、高密度的出租住房占了300多平方公里。而且，圍繞原農(nóng)村集體土地開發(fā)城市的過程，也造就了城中村在各區(qū)域點狀分布，區(qū)域位置優(yōu)良。

鏈家報告顯示，城中村租客通過地鐵、公交出行分別占比30%和26.1%，30分鐘左右的通勤占比55%。而且，長期以來，城中村租住人群已形成了以鄉(xiāng)緣和業(yè)緣聚集的傳統(tǒng)，這對于從“落腳”深圳到“扎根”深圳的外地人“本地化”進程、新型城鎮(zhèn)化進程是一條自然的低成本的路徑。

近期，國土資源部和住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個城市先行試點，核心內(nèi)容是“試點城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織，可自行開發(fā)運營，也可通過聯(lián)營、入股等方式，建設(shè)運營集體租賃住房”。

筆者認(rèn)為，利用集體土地高位蓄水（大城市集體土地和國有土地“對半開”）及巨大的“級差地租”，可有計劃釋放低成本供地，降低租賃供應(yīng)成本。另外，村集體和農(nóng)民掌握入市主動權(quán)（而不是被征收），借此可長期分享集體土地入市紅利、城市化紅利，相比一次性補償?shù)?ldquo;征收模式”、建設(shè)并出售小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)并運營租賃住房具有細(xì)水長流地分享紅利的特征，能避免資本對農(nóng)地的覬覦，也能夠調(diào)動村民和村集體的積極性。

近日，北京已發(fā)布本地試點內(nèi)容，2017~2021年計劃供應(yīng)1000公頃集體土地，占新增租賃住房用地的77%。這是一個好開端，其他城市如果能夠跟進，將降低租賃住房供應(yīng)成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。