限價(jià)是政府與房企的一場(chǎng)博弈 最后誰(shuí)會(huì)妥協(xié)？

昨天（11月21日）長(zhǎng)沙的朋友給我發(fā)來(lái)長(zhǎng)沙北辰某江景盤開(kāi)盤視頻，現(xiàn)場(chǎng)又是緊張搖號(hào)搶房的氣氛。

他說(shuō)，“新房1.2萬(wàn)左右，二手房要1.6萬(wàn)，不搶才是瘋子?！?/p>

價(jià)差四千，相當(dāng)于降價(jià)25%，穩(wěn)穩(wěn)的套利空間。

上周南京萬(wàn)人搶房的盛況已被全國(guó)人民知曉。包括杭州、成都、武漢、廣州等城市的搶房現(xiàn)象，其實(shí)都一樣，即政府限價(jià)存在價(jià)差的結(jié)果。

限價(jià)政策，對(duì)地方政府而言，現(xiàn)階段確實(shí)也是兩難問(wèn)題。

若不限價(jià)，統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)漲幅肯定高，對(duì)上頭也沒(méi)法交差，在輿論上，老百姓更會(huì)心生不滿，怨氣連連。

若限價(jià)，因?yàn)榕c二手房市場(chǎng)的價(jià)差，又會(huì)造成搶購(gòu)，以及市場(chǎng)供給量不足，為什么搶？沒(méi)多少供應(yīng)，只能搶，畢竟這種價(jià)差盤太少了！大部分購(gòu)房者根本買不到，因?yàn)榉科蟛辉敢忾_(kāi)盤。形成一個(gè)死循環(huán)。

實(shí)際上，如果不限價(jià)，很多二線城市房源并不存在供應(yīng)緊張的問(wèn)題。

那為什么房企不愿意賣呢？

長(zhǎng)沙一個(gè)房企朋友告訴我，主要限價(jià)太低利潤(rùn)不高，高價(jià)賣又限簽，房企回不了款，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然一百個(gè)不愿意推貨出來(lái)賣，所以導(dǎo)致市場(chǎng)上可售房源很少，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

而另一個(gè)非常資深的地產(chǎn)界朋友跟我說(shuō)，房企在2016年下半年和今年上半年拿的地，平均樓面地價(jià)都到了8500，而政府給的指導(dǎo)價(jià)只有1.2萬(wàn)，房企本來(lái)是打算做豪宅的產(chǎn)品，建筑成本都要四千，賣1.2萬(wàn)根本沒(méi)錢賺。

從房企的角度來(lái)看，如果賣完之后，手頭沒(méi)地了，公司員工都只能下崗了，分公司就得解散了，所以面臨很痛苦的抉擇。

但政府的角度而言，才不管你賺不賺錢，只管這個(gè)月每個(gè)區(qū)的平均價(jià)達(dá)到多少，為了增強(qiáng)管控力，政府的價(jià)格目標(biāo)已經(jīng)細(xì)分到按區(qū)來(lái)限價(jià)，而不是全市一盤棋，所以限價(jià)限的非常死。

長(zhǎng)沙比較動(dòng)真格，不比有的城市通過(guò)雙合同，精裝修另外計(jì)價(jià)，還有茶水費(fèi)等亂象來(lái)規(guī)避限價(jià)，因?yàn)橘?gòu)房者一旦投訴，媒體曝光，政府就會(huì)來(lái)真的，處罰開(kāi)發(fā)商，而不是敷衍做做樣子。

長(zhǎng)沙因?yàn)橹行膮^(qū)和郊區(qū)的價(jià)差不大，可以入市的項(xiàng)目，大部分是去年拿的高價(jià)地，放出來(lái)就會(huì)拉高價(jià)格，不像WH,CD玩套路玩的比較深，可以依靠區(qū)縣的低價(jià)，來(lái)拉平中心區(qū)的高價(jià)，而且也沒(méi)有限制到某個(gè)區(qū)，全市一盤棋，這樣運(yùn)作空間就比較大了。

關(guān)于長(zhǎng)沙市場(chǎng)的情況，我這幾天還會(huì)專門寫(xiě)一篇。

跟長(zhǎng)沙情況相似的還有合肥，合肥也是真調(diào)控，政府限價(jià)的決心比較大，沒(méi)有陽(yáng)奉陰違，房企想鉆空子突破限價(jià)的紅線，還是比較困難，所以會(huì)出現(xiàn)房企想賣房，只能貼著成本賣，甚至虧本賣房的情況，否則你高價(jià)違規(guī)賣了，政府也不給你網(wǎng)簽，按揭款拿不到，賣了也是白賣。

而武漢、成都、廣州就不一樣了，哪怕是民怨沸騰，利益方依然我行我素，視而不見(jiàn)，捆綁裝修是很多地方允許的，只要不是太夸張，比如長(zhǎng)沙，要求的裝修費(fèi)是不超過(guò)房?jī)r(jià)的15%，這個(gè)還不算高，但有的地方需要另外交茶水費(fèi)幾十萬(wàn)就是霸王條款了。

對(duì)真正的購(gòu)房者而言，如果以限制的價(jià)格買到了，而不需要另外加茶水費(fèi)，當(dāng)然是幸運(yùn)的。但現(xiàn)實(shí)情況往往是，開(kāi)發(fā)商將裝修費(fèi)和房?jī)r(jià)分開(kāi)簽合同，裝修費(fèi)需要一次性付款，相當(dāng)于買房的總首付還提高了，資金壓力更大了。

要求全款買房的更加司空見(jiàn)慣，包括上海最近開(kāi)盤都要求全款支付，不接受貸款買房。在上海買一套房可不是兩三百萬(wàn)能搞定的事，動(dòng)輒四五百萬(wàn)以上，如果真靠居民自有儲(chǔ)蓄資金，有這么多人能拿得出好幾百萬(wàn)的存款嗎？

我相信全靠自家的棺材本還是少數(shù)，肯定有一些需要通過(guò)其他貸款方式來(lái)湊齊買房的全款，其實(shí)相當(dāng)于你的資金成本更大了，要知道，按揭貸款是所有銀行貸款產(chǎn)品中利息最低的，其他消費(fèi)貸款，裝修貸款，信用貸款等的利率，顯著高于房子按揭貸款，說(shuō)白了就是你負(fù)擔(dān)的利息更多了。

據(jù)房企的人說(shuō)，現(xiàn)在對(duì)于限價(jià)的局面，房企的心態(tài)普遍是，能拖多久拖多久，靜觀其變；這兩年來(lái)銷售太好，開(kāi)發(fā)商普遍也不缺錢；若資金鏈稍感緊張，隨便推一點(diǎn)就能解決，有這種強(qiáng)烈預(yù)期在，自然更有恃無(wú)恐。

所以限價(jià)的結(jié)果，很多人說(shuō)最后是苦了真正要買房的購(gòu)房者。

但我們換個(gè)角度看，如果不限價(jià)，任由市場(chǎng)定價(jià)呢，購(gòu)房者可以占到便宜嗎？結(jié)果是，房?jī)r(jià)的泡沫越吹越大，造成的市場(chǎng)恐慌更加嚴(yán)重，尤其是上漲期，更加會(huì)放大恐慌的情緒，房?jī)r(jià)也會(huì)漲的更快，購(gòu)房者可能就不止以高于目前限價(jià)的20%的價(jià)格買房了，可能市場(chǎng)早就漲到50%了，那算下來(lái)，你的首付款還是多。

其實(shí)購(gòu)房者如果足夠理性，能買到限價(jià)房就買，買不到就觀望的話，在這場(chǎng)博弈中，購(gòu)房者最后也可以贏得勝利。

目前的局面，其實(shí)是政府和開(kāi)發(fā)商在對(duì)峙，這個(gè)限價(jià)導(dǎo)致的問(wèn)題該怎么破呢？

第一種情況，開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，按政府指導(dǎo)價(jià)開(kāi)盤，通過(guò)壓縮建筑成本，降低房子品質(zhì)，把能省的材料成本省下來(lái)，裝修一千的房子，定成裝修三四千，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。

小房企就一兩塊地可能無(wú)所謂，但大房企每年畢竟有銷售任務(wù)，你能拖的了一年，拖不了兩年三年不賣吧，限價(jià)一直不放開(kāi)，最后即使不賺錢你也得賣啊，那政府的目的就達(dá)到了。

第二種情況，政府妥協(xié)，通過(guò)大量供應(yīng)限價(jià)地，來(lái)拉低整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格。

對(duì)于已經(jīng)出讓的高價(jià)地，是沒(méi)辦法降低土地成本了，錢進(jìn)了政府的口袋，也不可能吐出來(lái)，更不可能返還部分地價(jià)給開(kāi)發(fā)商，這畢竟涉及到財(cái)政支出的問(wèn)題，沒(méi)人敢但這個(gè)責(zé)任。只能通過(guò)出讓低價(jià)增量土地。然后給開(kāi)發(fā)商原來(lái)高價(jià)拿地的項(xiàng)目，按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)開(kāi)盤，或者還是按限價(jià)來(lái)賣，只是讓房企在后期拿地時(shí)，降低土地成本，即你之前的項(xiàng)目或許沒(méi)怎么賺錢，拿我后面的地就多讓點(diǎn)利給你房企。

但從可能性來(lái)說(shuō)，第一種恐怕更大。

因?yàn)楝F(xiàn)在調(diào)控的態(tài)度還是非常堅(jiān)決的，上頭不會(huì)輕易放松。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。