限價是政府與房企的一場博弈 最后誰會妥協？

昨天（11月21日）長沙的朋友給我發(fā)來長沙北辰某江景盤開盤視頻，現場又是緊張搖號搶房的氣氛。

他說，“新房1.2萬左右，二手房要1.6萬，不搶才是瘋子?！?/p>

價差四千，相當于降價25%，穩(wěn)穩(wěn)的套利空間。

上周南京萬人搶房的盛況已被全國人民知曉。包括杭州、成都、武漢、廣州等城市的搶房現象，其實都一樣，即政府限價存在價差的結果。

限價政策，對地方政府而言，現階段確實也是兩難問題。

若不限價，統(tǒng)計的房價漲幅肯定高，對上頭也沒法交差，在輿論上，老百姓更會心生不滿，怨氣連連。

若限價，因為與二手房市場的價差，又會造成搶購，以及市場供給量不足，為什么搶？沒多少供應，只能搶，畢竟這種價差盤太少了！大部分購房者根本買不到，因為房企不愿意開盤。形成一個死循環(huán)。

實際上，如果不限價，很多二線城市房源并不存在供應緊張的問題。

那為什么房企不愿意賣呢？

長沙一個房企朋友告訴我，主要限價太低利潤不高，高價賣又限簽，房企回不了款，開發(fā)商當然一百個不愿意推貨出來賣，所以導致市場上可售房源很少，嚴重供不應求。

而另一個非常資深的地產界朋友跟我說，房企在2016年下半年和今年上半年拿的地，平均樓面地價都到了8500，而政府給的指導價只有1.2萬，房企本來是打算做豪宅的產品，建筑成本都要四千，賣1.2萬根本沒錢賺。

從房企的角度來看，如果賣完之后，手頭沒地了，公司員工都只能下崗了，分公司就得解散了，所以面臨很痛苦的抉擇。

但政府的角度而言，才不管你賺不賺錢，只管這個月每個區(qū)的平均價達到多少，為了增強管控力，政府的價格目標已經細分到按區(qū)來限價，而不是全市一盤棋，所以限價限的非常死。

長沙比較動真格，不比有的城市通過雙合同，精裝修另外計價，還有茶水費等亂象來規(guī)避限價，因為購房者一旦投訴，媒體曝光，政府就會來真的，處罰開發(fā)商，而不是敷衍做做樣子。

長沙因為中心區(qū)和郊區(qū)的價差不大，可以入市的項目，大部分是去年拿的高價地，放出來就會拉高價格，不像WH,CD玩套路玩的比較深，可以依靠區(qū)縣的低價，來拉平中心區(qū)的高價，而且也沒有限制到某個區(qū)，全市一盤棋，這樣運作空間就比較大了。

關于長沙市場的情況，我這幾天還會專門寫一篇。

跟長沙情況相似的還有合肥，合肥也是真調控，政府限價的決心比較大，沒有陽奉陰違，房企想鉆空子突破限價的紅線，還是比較困難，所以會出現房企想賣房，只能貼著成本賣，甚至虧本賣房的情況，否則你高價違規(guī)賣了，政府也不給你網簽，按揭款拿不到，賣了也是白賣。

而武漢、成都、廣州就不一樣了，哪怕是民怨沸騰，利益方依然我行我素，視而不見，捆綁裝修是很多地方允許的，只要不是太夸張，比如長沙，要求的裝修費是不超過房價的15%，這個還不算高，但有的地方需要另外交茶水費幾十萬就是霸王條款了。

對真正的購房者而言，如果以限制的價格買到了，而不需要另外加茶水費，當然是幸運的。但現實情況往往是，開發(fā)商將裝修費和房價分開簽合同，裝修費需要一次性付款，相當于買房的總首付還提高了，資金壓力更大了。

要求全款買房的更加司空見慣，包括上海最近開盤都要求全款支付，不接受貸款買房。在上海買一套房可不是兩三百萬能搞定的事，動輒四五百萬以上，如果真靠居民自有儲蓄資金，有這么多人能拿得出好幾百萬的存款嗎？

我相信全靠自家的棺材本還是少數，肯定有一些需要通過其他貸款方式來湊齊買房的全款，其實相當于你的資金成本更大了，要知道，按揭貸款是所有銀行貸款產品中利息最低的，其他消費貸款，裝修貸款，信用貸款等的利率，顯著高于房子按揭貸款，說白了就是你負擔的利息更多了。

據房企的人說，現在對于限價的局面，房企的心態(tài)普遍是，能拖多久拖多久，靜觀其變；這兩年來銷售太好，開發(fā)商普遍也不缺錢；若資金鏈稍感緊張，隨便推一點就能解決，有這種強烈預期在，自然更有恃無恐。

所以限價的結果，很多人說最后是苦了真正要買房的購房者。

但我們換個角度看，如果不限價，任由市場定價呢，購房者可以占到便宜嗎？結果是，房價的泡沫越吹越大，造成的市場恐慌更加嚴重，尤其是上漲期，更加會放大恐慌的情緒，房價也會漲的更快，購房者可能就不止以高于目前限價的20%的價格買房了，可能市場早就漲到50%了，那算下來，你的首付款還是多。

其實購房者如果足夠理性，能買到限價房就買，買不到就觀望的話，在這場博弈中，購房者最后也可以贏得勝利。

目前的局面，其實是政府和開發(fā)商在對峙，這個限價導致的問題該怎么破呢？

第一種情況，開發(fā)商妥協，按政府指導價開盤，通過壓縮建筑成本，降低房子品質，把能省的材料成本省下來，裝修一千的房子，定成裝修三四千，擴大利潤空間。

小房企就一兩塊地可能無所謂，但大房企每年畢竟有銷售任務，你能拖的了一年，拖不了兩年三年不賣吧，限價一直不放開，最后即使不賺錢你也得賣啊，那政府的目的就達到了。

第二種情況，政府妥協，通過大量供應限價地，來拉低整個市場價格。

對于已經出讓的高價地，是沒辦法降低土地成本了，錢進了政府的口袋，也不可能吐出來，更不可能返還部分地價給開發(fā)商，這畢竟涉及到財政支出的問題，沒人敢但這個責任。只能通過出讓低價增量土地。然后給開發(fā)商原來高價拿地的項目，按照市場價來開盤，或者還是按限價來賣，只是讓房企在后期拿地時，降低土地成本，即你之前的項目或許沒怎么賺錢，拿我后面的地就多讓點利給你房企。

但從可能性來說，第一種恐怕更大。

因為現在調控的態(tài)度還是非常堅決的，上頭不會輕易放松。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。