賬禁不起細(xì)算,今天本號(hào)對(duì)調(diào)控前后剛需客和炒房客購(gòu)房成本進(jìn)行梳理,發(fā)現(xiàn)了一個(gè)驚人真相:剛需客買(mǎi)房成本增加,炒房客反而減少了!
近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市10月份房?jī)r(jià)指數(shù)。從數(shù)據(jù)能夠看出,歷經(jīng)整整一年的調(diào)控,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)幾乎已回歸平穩(wěn),尤其是深圳。
深圳從調(diào)控伊始,房?jī)r(jià)就率先下降領(lǐng)跌全國(guó),截止到現(xiàn)在新房已經(jīng)連跌13個(gè)月。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)可知,深圳新房均價(jià)從2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米。
每平米共下跌了1323元。房?jī)r(jià)均價(jià)和總價(jià)都下跌了,按理說(shuō)購(gòu)房成本應(yīng)該大家應(yīng)該歡呼才對(duì),雖然沒(méi)有下跌幅度完全沒(méi)有達(dá)到剛需客的預(yù)期,總歸是比之前便宜了,聊勝于無(wú)。
事實(shí)并非如此,因?yàn)榻?jīng)過(guò)一番計(jì)算本號(hào)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人真相:盡管房?jī)r(jià)下跌了,首套房購(gòu)房成本反而增加了一大筆。越調(diào)控,購(gòu)房壓力越大。
下面我就以2017年10月新房和2016年10月新房價(jià)格來(lái)演算一下,看看在深圳購(gòu)買(mǎi)一套90平米戶型的首套房,是否真的便宜了。
從上面表格可以清楚地看到,盡管房?jī)r(jià)下跌了,90平米戶型總價(jià)下跌了10.6萬(wàn)元,便宜的只是幾萬(wàn)首付。首套房利率普遍上浮,導(dǎo)致貸款成本顯著增加。購(gòu)房成本不僅沒(méi)有便宜,還增加了。
90平米戶型總價(jià)下降了10.6萬(wàn),現(xiàn)在購(gòu)房成本卻增加了近100萬(wàn)。購(gòu)房難度比之前大得多,這還沒(méi)算上時(shí)間成本,貸款流程等。
當(dāng)然,你可以說(shuō)這對(duì)炒房客有一定的打擊作用,但更多傷害是給了剛需客。
導(dǎo)致這種現(xiàn)象的根本原因,是房?jī)r(jià)下跌幅度不夠。假若下跌一半從5萬(wàn)跌至2萬(wàn)5,即使首套房利率上浮20%,總成本也會(huì)便宜一大筆。
通過(guò)這番演算可以得出一個(gè)結(jié)論:對(duì)于首套房利率上浮的熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō),現(xiàn)在并不是剛需客買(mǎi)房的最佳時(shí)間。
你可能會(huì)說(shuō),并不是所有銀行都上浮20%,大多數(shù)只上浮了10%~15%。
就以普遍上浮10%計(jì)算,現(xiàn)在購(gòu)房貸款還款總額也需要690.6萬(wàn)元,比一年前要多出58.3萬(wàn),總成本要比之前多54.8萬(wàn)元。
不是剛需購(gòu)房的最佳時(shí)間,是不是炒房的最好時(shí)機(jī)呢?
同樣以深圳2017年10月新房和2016年10月新房?jī)r(jià)格來(lái)演算,看看一年的時(shí)間,炒房也即第二套房的成本是如何變化的。
在計(jì)算之前需要強(qiáng)調(diào)一下政策變化。10月4日前,二套房首付比例為5成,之后無(wú)論有無(wú)貸款記錄,皆為7成。
這表明投資客的購(gòu)房門(mén)檻抬高了。房?jī)r(jià)連跌1年,如果全款購(gòu)買(mǎi),購(gòu)房成本自然比去年便宜。
若按照正常的流程貸款又如何?
從演算結(jié)果可以清楚看到,炒房客購(gòu)房門(mén)檻明顯被抬高不少。1年前首付為5成250.2萬(wàn)元,如今是7成342萬(wàn)元,門(mén)檻高了91.8萬(wàn)元。
門(mén)檻抬高是對(duì)炒房游戲群進(jìn)行清理,抬高了進(jìn)群門(mén)檻,篩掉一批以小博大的鉆營(yíng)者,留下的都是有實(shí)力的高凈值人群。
由于均價(jià)下跌,總價(jià)反倒便宜了74萬(wàn)元。難度加大了,購(gòu)房總支付卻降下來(lái)了。
綜合兩個(gè)圖表發(fā)現(xiàn):調(diào)控政策之下,剛需客的購(gòu)房成本增加了,投資客的門(mén)檻雖然被提高,購(gòu)房成本反倒是下降的。
根據(jù)本號(hào)對(duì)中心城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的一貫看法,未來(lái)具有顯著人口增量的中心城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)小幅上漲。因此,對(duì)無(wú)需加杠桿的長(zhǎng)線炒房客來(lái)說(shuō),現(xiàn)在是入手的最好時(shí)機(jī)。
這或許是那些調(diào)控政策制定者都沒(méi)有料到的事情,調(diào)控棍棒下,受傷害最大的不是炒房客,反倒是剛需客。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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