三四線城市樓市調(diào)查：價(jià)格普遍下跌 庫(kù)存壓力不一

2016年，“去庫(kù)存大戰(zhàn)”的鑼鼓敲響，被視為“重災(zāi)區(qū)”的三、四線城市是這場(chǎng)大戰(zhàn)的前沿陣地。

浙江三四線城市的樓市究竟如何？這個(gè)春節(jié)小長(zhǎng)假，錢(qián)江晚報(bào)記者回到了生于斯長(zhǎng)于斯的家鄉(xiāng)，過(guò)年之余，不忘對(duì)家鄉(xiāng)樓市進(jìn)行調(diào)查。我們選擇了四個(gè)城市作為樣本，管中窺豹一番。

湖州：去庫(kù)存將是持久戰(zhàn)

湖州憑借特殊的地理位置和便利的交通，處于浙北交通樞紐的地位。但放眼房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻不甚樂(lè)觀。

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月31日24時(shí)，湖州市兩區(qū)新建商品房可售房源為21919套，如果以近三年的平均年銷(xiāo)售商品房12000套來(lái)計(jì)算，消化全部庫(kù)存需要22個(gè)月。

另一方面，從中國(guó)指數(shù)研究院2月1日發(fā)布的百城價(jià)格報(bào)告上可以看到，湖州的在售新盤(pán)成交均價(jià)僅8262元/m2。與眾多一、二線城市的高房?jī)r(jià)相比，這一房?jī)r(jià)幾乎就是個(gè)“零頭”。

一位姓朱的業(yè)主就抱怨了自己的經(jīng)歷，他在2013年買(mǎi)了市中心一個(gè)叫做巴黎春天的樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)單價(jià)要8000多元/m2。“誰(shuí)知道接下來(lái)一年跌過(guò)一年，現(xiàn)在這個(gè)盤(pán)還在賣(mài)，均價(jià)才7000元/m2，二手房?jī)r(jià)格只要5000多元/m2起。”

錢(qián)女士家住湖州鬧市中心的老小區(qū)天元頤城，她向記者感嘆：“2008年買(mǎi)下時(shí)，單價(jià)要8000多元/m2，八年過(guò)去，現(xiàn)在這里二手房?jī)r(jià)也就9000多元/m2。”

湖州市中心看到的房產(chǎn)廣告都打著“準(zhǔn)現(xiàn)房”字樣。據(jù)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)人員介紹，湖州目前在售的房源以現(xiàn)房為主，因?yàn)樾枨蟛煌?，去化周期十分漫長(zhǎng)，不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)五六年了仍在賣(mài)。

南太湖新區(qū)作為高端住宅區(qū)，由于需求不大，配套短缺以及交通不便，去化極慢。目前在售的不少是2009年全國(guó)樓市熱潮中扎堆下來(lái)的尾盤(pán)，普遍已是現(xiàn)房了。西南新區(qū)由于大量的60~90m2戶(hù)型剛需樓盤(pán)銷(xiāo)售艱難，已經(jīng)出現(xiàn)了不少爛尾、停工等問(wèn)題樓盤(pán)，例如凱旋國(guó)際。

2015年，由于新政的利好，以及開(kāi)發(fā)商們普遍降價(jià)換量，讓湖州新建商品房銷(xiāo)售額達(dá)到近4年最高，同比去年上漲了70%。但一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商坦言：“之所以去年成交轉(zhuǎn)熱，主要原因還是新政中提出對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)144m2及以下普通存量住房，在契稅地方分成部分給予全額補(bǔ)貼，但這一利好在去年年底已經(jīng)截止。所以未來(lái)的湖州樓市其實(shí)并不明朗。”

嵊州：“房票安置”推動(dòng)去庫(kù)存

根據(jù)嵊州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住建科統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2015年12月底，嵊州市共有商品住宅存量7547套，面積為90.6萬(wàn)m2，其中市區(qū)（含經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、浦口及曹家洋地區(qū)）5887套，鄉(xiāng)鎮(zhèn)1660套。而2015年嵊州共銷(xiāo)售商品住宅4929套。

嵊州綠城玉蘭花園的項(xiàng)目總經(jīng)理王進(jìn)賢說(shuō)：“政策利好促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求，2015年嵊州各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子都過(guò)得不錯(cuò)。玉蘭花園整體銷(xiāo)售非常好，就連臘月廿六到除夕，幾乎每天都有15~20套的成交。”

相較于2011年、2012年房地產(chǎn)的“高潮期”，2015年嵊州各樓盤(pán)的價(jià)格都有不同程度的降低。家住白鷺香溪小區(qū)的吳女士表示，在嵊州買(mǎi)房并不是一件難事。“現(xiàn)在新房的均價(jià)幾乎都不到10000元/m2，這對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)都可以接受。”

嵊州的“城中村改造房屋征收房票安置”政策撬動(dòng)了購(gòu)買(mǎi)需求。住建科的數(shù)據(jù)顯示，2015年嵊州市區(qū)城中村改造拆遷615戶(hù)，面積約38.1萬(wàn)m2。根據(jù)城中村改造房屋征實(shí)行的房票安置實(shí)施辦法，被征收人可在城市規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)政府商定房源的商品住宅，并享受一定的優(yōu)惠政策，而這也是增加新房需求的一個(gè)重要原因。

住建科的工作人員稱(chēng)，當(dāng)?shù)貥鞘?016年的首要任務(wù)也是“去庫(kù)存”。據(jù)悉，今年嵊州計(jì)劃城中村拆遷改造50萬(wàn)m2，約1370戶(hù)，這將為去庫(kù)存工作起到不小的推動(dòng)作用。

建德：現(xiàn)有存量去化需近兩年

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年2月14日14時(shí)，整個(gè)建德市可售新房共計(jì)6483套，其中庫(kù)存量最大的是建德市新安江街道。作為建德市房地產(chǎn)發(fā)展最活躍的區(qū)域，新安江街道的可售房源共有2558套。

相較于月成交“十連萬(wàn)”的杭州市區(qū)而言，這一數(shù)字不足半個(gè)月便可去化完畢。但對(duì)于杭州七縣市之一的建德市而言，這一數(shù)字是什么概念呢？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年整個(gè)建德市的網(wǎng)簽房源大概在3500套左右，6483套房源若要去化完畢，整個(gè)去化周期需要將近兩年左右的時(shí)間，這還不包括目前尚未申領(lǐng)出預(yù)售證的房源及今年有計(jì)劃入市的新盤(pán)。

“新安江除綠城集團(tuán)(綠城陽(yáng)光公館綠城百合公寓)旗下的項(xiàng)目銷(xiāo)售量領(lǐng)先外，當(dāng)?shù)刭u(mài)得最好的樓盤(pán)，一年也就銷(xiāo)售了300多套房源。”當(dāng)?shù)匾幻Y深的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，而整個(gè)新安江，在售的新盤(pán)數(shù)量也就10個(gè)左右。

綠城高端項(xiàng)目春江明月開(kāi)盤(pán)均價(jià)在12000~13000元/m2左右，是整個(gè)建德市的高層住宅中單價(jià)最貴的樓盤(pán)。但2015年下半年，緊鄰春江明月的綠城玉蘭花園，在產(chǎn)品戶(hù)型、品質(zhì)及價(jià)格方面都做了調(diào)整，成交均價(jià)在9000~10000元/m2左右。

“綠城新項(xiàng)目的價(jià)格體系一調(diào)整，周邊的開(kāi)發(fā)商也只能跟著下調(diào)。”周邊一樓盤(pán)的相關(guān)工作人員表示。

2015年購(gòu)買(mǎi)了風(fēng)尚澤園二期的陳女士，成交單價(jià)在8000元/m2左右。透明售房網(wǎng)上顯示，風(fēng)尚澤園累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為9673元/m2，但從2015年8月份開(kāi)始，銷(xiāo)售均價(jià)不斷下滑。

和諧·江和城一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，對(duì)外的銷(xiāo)售價(jià)格是9000元/m2，但去年的成交均價(jià)僅6000~7000元/m2左右。

除此之外，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，造成新房市場(chǎng)價(jià)格下滑的另一重因素是，建德市二手房市場(chǎng)降幅明顯，“購(gòu)房者選擇余地大了，對(duì)價(jià)格也就更敏感。”

衢州：價(jià)格與庫(kù)存都相對(duì)合理

春節(jié)假期，記者參加好友聚餐，閑聊之中，得知一位好友正打算買(mǎi)房。朋友說(shuō)，衢州目前的房?jī)r(jià)在可接受的范圍內(nèi)。眼下衢州新房整體在售均價(jià)在7000元/m2左右，西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，基本上在9500元/m2左右。

據(jù)朋友介紹，如今衢州人買(mǎi)房很多人會(huì)首選西區(qū)。西區(qū)作為老城區(qū)住宅的延伸區(qū)域，生活比較便利，行政、企事業(yè)單位都坐落其附近，使得這一帶近幾年成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，衢州市區(qū)在售的新盤(pán)有40余個(gè)，而西區(qū)的在售樓盤(pán)就多達(dá)10個(gè)，目前恒大、新湖、濱江等國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛入駐西區(qū)。

記者駕車(chē)從衢江大橋上經(jīng)過(guò)，到達(dá)西區(qū)。目前在售的樓盤(pán)有恒大御景半島、新湖景城望江美寓、瑞宏陽(yáng)光水岸等。這些樓盤(pán)的在售均價(jià)基本上在8000~11000元/m2之間。置業(yè)顧問(wèn)坦言，目前西區(qū)的客群主要以本地的改善型需求為主。

走訪中發(fā)現(xiàn)，目前衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)在可接受范圍內(nèi)。據(jù)衢州市房地產(chǎn)政務(wù)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年衢州市區(qū)住宅成交7814套，基本上與2014年持平。房?jī)r(jià)上，依舊延續(xù)著2014年的價(jià)格水平，整體在售均價(jià)在7000元/m2左右。庫(kù)存方面，截至2015年年底，衢州市區(qū)住宅庫(kù)存為6000余套，按照2014年的速度消化，去化周期大約在9個(gè)月左右，庫(kù)存相對(duì)合理健康。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。