央企“退房令”七年之癢：恒天集團(tuán)借道文創(chuàng)項(xiàng)目拿地

距離國資委2010年發(fā)布公文——明確有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進(jìn)行調(diào)整——至今已有7年。7年間，追蹤“退房”名單上的央企進(jìn)展的消息時(shí)不時(shí)撥動(dòng)著人們的神經(jīng)。其中，在“退房令”的三年節(jié)點(diǎn)上，恒天集團(tuán)曾作為“案例”之一被廣泛分析。

此前被認(rèn)為只出售“芝麻”的恒天集團(tuán)近日在北京產(chǎn)權(quán)交易所上仍然沒有拋出“西瓜”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢恒天集團(tuán)年報(bào)注意到，恒天集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模呈明顯的V字型：2008年至2013年逐步下降，但自2013年至2016年逐步上升，截至2016年底的業(yè)務(wù)量已超過2009年。

恒天集團(tuán)在地產(chǎn)領(lǐng)域受制于“退房令”不敢大進(jìn)，但在主業(yè)利潤率不高的情況下，恒天集團(tuán)又難以割舍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)文化地產(chǎn)施展拳腳。由此外界不免猜想，恒天集團(tuán)在地產(chǎn)領(lǐng)域到底是進(jìn)退兩難還是舉棋不定？

“V”字增長或再超巔峰時(shí)期

恒天集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)?；\(yùn)作開始于“退房令”的前夕——2009年?！逗闾旒瘓F(tuán)2012年度第二期中期票據(jù)募集說明書》顯示，為了利用自身土地資源，在解決集團(tuán)發(fā)展中的歷史遺留問題的同時(shí)，更好地支持主業(yè)的發(fā)展，恒天集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)整合并成立恒天地產(chǎn)。

值得注意的是，恒天集團(tuán)并不在國資委核準(zhǔn)的允許發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企之列。“按照《通知》要求，目前公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以開發(fā)自有土地，盤活存量資產(chǎn)為主。”恒天集團(tuán)在2011年12月的一份跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中表示。2013年時(shí)任恒天集團(tuán)新聞發(fā)言人石廷洪亦曾對媒體表示：“我們的地產(chǎn)公司很小，每年的業(yè)務(wù)量也很小，地產(chǎn)不是恒天的主業(yè)，集團(tuán)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)有嚴(yán)格的定位和界定，哪些東西做、哪些東西不做是有規(guī)定的。”

但恒天地產(chǎn)官網(wǎng)信息顯示，恒天集團(tuán)在很多國內(nèi)大城市和中小城市的核心地段，都擁有可以置換成房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源，目前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到集團(tuán)業(yè)務(wù)總量約15%，未來有望能達(dá)到20%。

恒天集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)量的發(fā)展如何？數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2008年至2016年，恒天集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模呈明顯的V字型，其中2008年最高，2013年觸底，此后至2016年恢復(fù)增長，2016年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模已超越2009年規(guī)模。

恒天集團(tuán)相關(guān)債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，其2016年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為8.15億元，同比增加了2.90億元，毛利率為19.26%；2015年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為5.25億元，同比增加了1.24億元，毛利率為28.78%。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占總營收比例上，2016年為約1.88%，2015年為約1.28%。

“加強(qiáng)房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)以橫向拓展公司的業(yè)務(wù)格局，為公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展提供支持。”相關(guān)債券2017年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中還寫道?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2016年度，恒天集團(tuán)主營業(yè)務(wù)以紡織機(jī)械、紡織貿(mào)易、商用車及金融信托四部分為主，其中，紡織機(jī)械毛利率最高，為21.73%，而紡織貿(mào)易、商用車毛利率分別是3.09%和8.53%，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，毛利率略低。

借道文化產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張

雖說恒天集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)按照規(guī)定需要“以開發(fā)自有土地，盤活存量資產(chǎn)為主”，但這并不影響恒天集團(tuán)“拿地”。

跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至2017年3月末，恒天集團(tuán)共有6個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積為62.90萬平方米，有兩塊未開發(fā)土地，分別位于河北霸州和江西南昌，總用地面積達(dá)6.96萬平方米；而截至2015年3月末，恒天集團(tuán)僅有4個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積為34.99萬平方米，有一塊位于南昌的尚未開發(fā)的商務(wù)用地，占地面積5.61萬平方米，規(guī)劃建筑面積為25.00萬平方米。

增長的部分在于文化地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2011年，恒天集團(tuán)與北京市政府簽署協(xié)議，在宋莊共同打造占地5400畝的國家示范創(chuàng)意園；2013年，恒天集團(tuán)與黃岡市政府簽訂了“黃岡文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”合作框架協(xié)議，項(xiàng)目占地面積1040畝，總投資30億元；2015年，恒天集團(tuán)與嘉善市政府簽訂合作協(xié)議，計(jì)劃在西塘鎮(zhèn)祥符蕩建設(shè)西塘祥符蕩文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

根據(jù)嘉善縣國資委官網(wǎng)，2016年底，恒天集團(tuán)旗下西塘恒天文化發(fā)展投資有限公司拿下7塊土地，共計(jì)約33.96萬平方米。

“近年來公司積極發(fā)展文化地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”恒天集團(tuán)相關(guān)債券2017年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中寫道。石廷洪對媒體解釋稱，宋莊項(xiàng)目屬于時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，不能理解為“賣房子”。《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》曾于2013年援引業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)認(rèn)為，恒天集團(tuán)的這種“涉房”路徑屬于“暗度陳倉”。

外界質(zhì)疑并未影響恒天集團(tuán)繼續(xù)發(fā)展此類文化創(chuàng)意類項(xiàng)目。2017年6月，江陰市人民政府官網(wǎng)公告稱，臨港開發(fā)區(qū)、恒天文投集團(tuán)就江陰恒天文化創(chuàng)意小鎮(zhèn)舉行合作簽約儀式。其中恒天文投集團(tuán)是恒天地產(chǎn)的股東之一，亦為恒天集團(tuán)旗下企業(yè)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，恒天集團(tuán)應(yīng)該不是繞開“退房令”去擴(kuò)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不過文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中只要還是建房子賣或者租就還是房地產(chǎn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也向記者介紹道，新審批小鎮(zhèn)限制愈加嚴(yán)格，這也與很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“文創(chuàng)”、“文旅”申請開發(fā)小鎮(zhèn)有關(guān)，不過現(xiàn)在，更多的企業(yè)還是需要“帶產(chǎn)業(yè)”進(jìn)行配套用地申請，以發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為名“拿地”越來越困難。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。