顏建國中海一年考：4000億元規(guī)模的愿景與風(fēng)險(xiǎn)

在2016年12月7日正式回歸中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）的董事局主席顏建國即將迎來其一年大考。從數(shù)字上來看，一騎絕塵的凈利潤率似乎在告訴外界權(quán)力的更迭無法撼動(dòng)這家央企地產(chǎn)繼續(xù)前進(jìn)。不過，其產(chǎn)品的“豪宅化”趨勢卻為這家向4000億元目標(biāo)出發(fā)的開放商前路增加更多不確定。

地王之王

隨著去年以來中海地產(chǎn)人事更替逐步完成，一個(gè)對(duì)外界而言不那么容易察覺的現(xiàn)象是，中海地產(chǎn)逐漸在土地市場上顯露出另外一種風(fēng)格。這種趨勢在今年尤為顯著，今年前8月，中海地產(chǎn)保持著平均每月一個(gè)地王的拿地勢頭。

今年8月3日，東白沙河片區(qū)315畝土地在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)公開拍賣。中海地產(chǎn)24.58億元奪得昆明市東白沙河片區(qū)兩塊土地，成為昆明新單價(jià)“地王”。此次拍賣共6家房企報(bào)名。多輪競拍后，中海地產(chǎn)24.58億元拿下昆明市東白沙河兩塊土地。

無獨(dú)有偶，兩個(gè)月前昆明中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.42億元拿下昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處5宗地塊，土地溢價(jià)率高達(dá)201%，創(chuàng)昆明土拍年內(nèi)新高。

值得注意的是，中海地產(chǎn)2012年進(jìn)入昆明，兩年時(shí)間拿下三塊土地。不過在2015年與2016年一度陷入沉寂。直到2017年中海地產(chǎn)接連拿下兩個(gè)大體量地塊才讓市場再次將目光聚焦到這位央企地產(chǎn)巨頭身上。

而中海地產(chǎn)今年上半年“地王”最集中獲取時(shí)段為5月。根據(jù)相關(guān)拿地報(bào)道統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，5月9日，中海在太湖新城地塊競拍中首入?yún)墙?月17日，更是以13.85億元總價(jià)競得鹽城戴莊路東側(cè)地塊，創(chuàng)下鹽城新地王。5月31日，鎮(zhèn)江黃山西路以南九華山路以西二號(hào)地塊，中海地產(chǎn)繼續(xù)以25.2億元的成交總價(jià)一舉拿下，樓面價(jià)9450元/平方米，溢價(jià)率110%，刷新了鎮(zhèn)江拍地以來的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

此外，中海地產(chǎn)在成都、煙臺(tái)和東莞今年的土地拍賣中皆以較高的溢價(jià)率逼退類似萬科、保利、融創(chuàng)等強(qiáng)勁對(duì)手，并最終以“地王”身份將土地落袋。

公開消息稱，2017年中海地產(chǎn)的土地金是1000億港元，對(duì)應(yīng)的土地建面是1600萬平方米，8個(gè)地王對(duì)應(yīng)的土地面積并沒能滿足其已有胃口。中海地產(chǎn)在第三季度依然保持著強(qiáng)勁的拿地勢頭。僅蘇州市場，10月23日的土拍會(huì)蘇州園區(qū)板塊5宗地中海地產(chǎn)便拿下3宗，平均溢價(jià)率也高達(dá)40%。

高端路徑

接連的高溢價(jià)拿地讓市場重新看到5年前中海地產(chǎn)激進(jìn)的身影。不過顏建國在完成土地儲(chǔ)備增量這一目標(biāo)后，如何讓其從質(zhì)的角度提升中海地產(chǎn)的經(jīng)營效益則是難度更大的任務(wù)。

“高溢價(jià)拿地意味著中海地產(chǎn)的項(xiàng)目定位偏高端才能分?jǐn)偢叩貎r(jià)，同時(shí)也才能順利完成自己的利潤指標(biāo)。”易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。雖然顏建國的歸來讓中海地產(chǎn)重新重視對(duì)規(guī)模的追求，因此在公司的經(jīng)營思路、管理模式等方面進(jìn)行了諸多調(diào)整、創(chuàng)新。但是顏建國并不想因此就讓中海地產(chǎn)丟掉“利潤王”的帽子，“規(guī)模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做。”顏建國此前如是表示。

兩難之下，高端豪宅項(xiàng)目成為一條“捷徑”――既保證了高溢價(jià)地塊的去化問題同時(shí)也保證了集團(tuán)足夠高的利潤率。而在中海地產(chǎn)2017年上半年年報(bào)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略的描述中也能看到，“本集團(tuán)將聚焦高價(jià)值目標(biāo)客群與改善需求視為核心能力，深耕一二線高價(jià)值市場。”

記者查閱中海地產(chǎn)半年報(bào)當(dāng)期主要竣工項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，以“寰宇天下”“公館”“花園”等高端住宅系列成為今年上半年中海地產(chǎn)向市場主推的產(chǎn)品。

對(duì)于大部分定位中高端產(chǎn)品的開發(fā)商來說，由于產(chǎn)品提價(jià)空間大，一般會(huì)將產(chǎn)品周期拉得比較長，越往后開發(fā)的產(chǎn)品價(jià)格就越高，利潤也水漲船高。“中海地產(chǎn)則反其道行之”，研究人士表示，“同樣一個(gè)中高端項(xiàng)目，如果花五年時(shí)間，的確可以多一點(diǎn)銷售額，但資金周轉(zhuǎn)慢，平攤到每年的利潤相對(duì)更低。但如果只花兩年多時(shí)間，就可以在五年內(nèi)做兩個(gè)項(xiàng)目，獲得的利潤就會(huì)高出很多。”

如位于深圳的九號(hào)公館項(xiàng)目，中海地產(chǎn)在2012年11月28日拿下地塊，到2013年11月3日就開盤。也就是說，該項(xiàng)目從拿地到開盤只用了不到一年時(shí)間。

不過這種跨周期運(yùn)作的方式在遭遇嚴(yán)厲的市場調(diào)控之下較大可能性會(huì)遭遇去化問題，當(dāng)不可預(yù)期的調(diào)控周期內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)變慢，在高凈利潤率的壓力下繼續(xù)趕進(jìn)度項(xiàng)目品質(zhì)則會(huì)大打折扣。

作為中海豪宅巔峰產(chǎn)品一號(hào)系，位于杭州的中海?御道路一號(hào)在2014年、2015年一度遭遇去化危機(jī)。在2012年中海地產(chǎn)拿下該項(xiàng)目之后，緊接其后2013年杭州土地出讓金創(chuàng)1300億元新高，相當(dāng)于多推了50塊土地，樓市庫存壓力驟增。在彼時(shí)剛性成本已近4萬元/平方米的高壓下，中海御道路一號(hào)最終無奈選擇降低身段做“毛坯”豪宅。

沉舸一線城市

針對(duì)中海地產(chǎn)跨周期的高端項(xiàng)目操盤方式，相對(duì)穩(wěn)定的市場需求成為抗政策風(fēng)險(xiǎn)的“防火墻”，這也是中海地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào)“深耕一二線高價(jià)值市場”的原因所在。不過從現(xiàn)實(shí)狀況來看，在一線的土地市場中海地產(chǎn)截至目前表現(xiàn)欠佳。

2016年全年，中海地產(chǎn)在北京等4個(gè)一線城市沒有補(bǔ)充一宗土地儲(chǔ)備，至今年上半年該公司在北京和上海2個(gè)城市補(bǔ)進(jìn)了2宗地塊，且均以較低溢價(jià)成交。

一線城市土地拍賣市場的沉寂與二三線城市積極拿地產(chǎn)生鮮明對(duì)比。與后者不同，在競爭激烈的一線城市土地市場，無論從競爭的激烈程度還是地塊的總體價(jià)格均非二三線城市可以比擬的，而同時(shí)聯(lián)合拿地的主要模式也同時(shí)決定了中海地產(chǎn)不能如同此前的“地王”一般“肆無忌憚”。

以北京的2宗地塊為例，中海地產(chǎn)在今年2月中旬與首開股份、保利地產(chǎn)及龍湖地產(chǎn)組成聯(lián)合體以23.25億元競得了房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊，中海地產(chǎn)持有40%的權(quán)益，但該地塊成交溢價(jià)率僅有10%。

另一宗位于北京豐臺(tái)區(qū)槐房村地塊成交總價(jià)41.5億元，由中海地產(chǎn)與中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和天恒集團(tuán)組成聯(lián)合體競得，中海地產(chǎn)持有35%的權(quán)益，地塊以底價(jià)成交。

缺少新鮮血液注入，中海地產(chǎn)在北京近兩年新推出的新房項(xiàng)目寥寥無幾，今年上半年中海?金璽公館和中信墅實(shí)現(xiàn)竣工，因此貢獻(xiàn)了中海地產(chǎn)在北京的主要物業(yè)銷售收入。而從未來一段時(shí)間中海地產(chǎn)向市場推出的項(xiàng)目所在地來看，北京市場之外其他一線城市無項(xiàng)目供應(yīng)。

其中，位于石景山區(qū)的中海?金璽公館項(xiàng)目是中海地產(chǎn)今年在北京補(bǔ)充土地儲(chǔ)備之前最近一次獲取的地塊項(xiàng)目，拿地時(shí)間則要追溯至2014年11月份。同樣在今年上半年結(jié)算確認(rèn)營業(yè)收入的中信墅項(xiàng)目，則是由中海地產(chǎn)去年吸收合并中信地產(chǎn)以后在北京接手的物業(yè)項(xiàng)目。

透過中信地產(chǎn)資產(chǎn)收購，中海地產(chǎn)在一線城市的土地儲(chǔ)備占比上升至17.7%，雖然在2016年的財(cái)報(bào)中中海地產(chǎn)表示一線城市土地稀缺及昂貴，集團(tuán)一方面堅(jiān)持不會(huì)不理性爭奪一線城市地塊，但會(huì)透過更多創(chuàng)新手段積極吸納土地，不過將“豪宅化”的產(chǎn)品路線完全押注在二三線市場的波動(dòng)性之上，中海地產(chǎn)在規(guī)?；c凈利潤之間的取舍可能會(huì)更加困難。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。