別等了 明年房?jī)r(jià)還要漲8% 這是三大外資機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的

11月20日，標(biāo)準(zhǔn)普爾及摩根大通同時(shí)發(fā)布2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。摩根大通指出，預(yù)計(jì)明年樓市將放緩，全國(guó)銷售量下降6%，但由于城市人口增長(zhǎng)、加上庫(kù)存下降的支撐，平均售價(jià)將上升8%。

標(biāo)普認(rèn)為，中國(guó)樓市目前最終欠缺上升動(dòng)力，預(yù)計(jì)明年全國(guó)物業(yè)銷售額最多下跌5%，主要原因是銷售量跌。而樓價(jià)還是具有抗跌力，特別是一線城市。

穆迪在11月初的報(bào)告中也闡釋了自己的觀點(diǎn)，預(yù)測(cè)2018年下半年全國(guó)合約銷售額將小幅下降，但房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的可能性不大。

調(diào)控不放松 銷量將下跌

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，三家機(jī)構(gòu)的看法一致，那就是放松無(wú)望。

摩根大通在報(bào)告中指出，由于現(xiàn)措施有效，房地產(chǎn)行業(yè)的措施不太可能進(jìn)一步收緊，預(yù)料該市場(chǎng)在明年將放緩，預(yù)計(jì)全國(guó)銷售量下降6%，但總體保持健康。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)分析師鄒宇軒表示，數(shù)月來(lái)內(nèi)地樓市銷售增長(zhǎng)衰落，10月份數(shù)據(jù)更跌至負(fù)數(shù)。但今年前10月住宅物業(yè)銷售仍上升一成，而大型內(nèi)地房企銷售更創(chuàng)新高。這體現(xiàn)出即使已推出調(diào)控住宅市場(chǎng)措施，內(nèi)地樓市仍熱。政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫措施雖然還未達(dá)到降價(jià)的目的，但卻使銷售面積出現(xiàn)下降。今年以來(lái)，迫于政府的價(jià)格調(diào)控措施，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目的銷售部署部分有所延遲，一二線城市的地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下降。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終還是迎來(lái)了減速?！痹摍C(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2018年中國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的地產(chǎn)銷售額下降幅度將達(dá)到5%，主要緣于銷售面積下降。

穆迪認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)靈活調(diào)整調(diào)控措施，以維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。大中城市的調(diào)控措施包括預(yù)售限價(jià)、二次購(gòu)房者限購(gòu)限貸，未來(lái)6-12個(gè)月放松的可能性不大?！拔覀冾A(yù)計(jì)，部分房?jī)r(jià)增速較快的城市將選擇性收緊調(diào)控，但在全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)更嚴(yán)格措施的可能性不大，因?yàn)?017年6月以來(lái)整體房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已有所放緩?！倍捎谡掷m(xù)去庫(kù)存，庫(kù)存較高的城市的購(gòu)房政策將會(huì)繼續(xù)寬松。

受調(diào)控影響，穆迪預(yù)計(jì)2018年下半年全國(guó)合約銷售額增速(12個(gè)月移動(dòng)平均)將可能繼續(xù)放緩，同比降幅最多達(dá)到5%，但依然處于該機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定展望的基準(zhǔn)范圍內(nèi)。全國(guó)合約銷售下降的主要驅(qū)動(dòng)因素是銷量下降，大中城市持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控會(huì)對(duì)銷售形成制約，而三四線城市的銷售額將較2017年的高水平放緩。

樓價(jià)難跌 仍有上漲預(yù)期

雖然銷量下滑成為共識(shí)，但這些機(jī)構(gòu)對(duì)2018年房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是較為樂(lè)觀。

穆迪的研究報(bào)告顯示，在經(jīng)歷12個(gè)月的去庫(kù)存后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體庫(kù)存水平已有所下降。因?yàn)檎畤?yán)格調(diào)控，一線城市的銷售下滑、庫(kù)存比例上升，但由于終端用戶需求強(qiáng)勁，因此未來(lái)6-12個(gè)月庫(kù)存大幅上升的可能性不大。而二三線城市的住宅庫(kù)存依然低于2015年的峰值。

該機(jī)構(gòu)表示，中國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)將受到政府對(duì)新房售價(jià)的調(diào)控所制約，但庫(kù)存水平仍保持健康且處于可控狀態(tài)，并將支持房?jī)r(jià)溫和增長(zhǎng)。

在標(biāo)普看來(lái)，內(nèi)地樓價(jià)仍有抗跌力，尤其是一線城市?！安贿^(guò)一線城市較其他三四線城市過(guò)熱，令樓價(jià)已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。至今政策收緊雖未影響樓價(jià)，但已降低成交量。”

基于中國(guó)住房貸款對(duì)價(jià)值比率低，城市人口增長(zhǎng)，加上庫(kù)存下降的判斷，摩根大通認(rèn)為全國(guó)銷售量雖將下降，但平均售價(jià)則會(huì)上升8%。

實(shí)際上，對(duì)于明年樓市的判斷，國(guó)內(nèi)的龍頭房企也是持相似的看法。在近日的月度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)電話會(huì)議中，萬(wàn)科的管理層表示，2018年，調(diào)控肯定是不動(dòng)搖的，力度也是不會(huì)放松的。市場(chǎng)成交會(huì)小幅地下降，一二線城市價(jià)格難以上升，成交量明顯下降的三四線城市，房?jī)r(jià)也有下跌的壓力。整體上說(shuō)，明年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和金額應(yīng)該都是下降的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。