樓市繼續(xù)降溫 年底中小房企或以價換量

如今，在眾多因素的作用下，房地產(chǎn)市場的“風光”已然成為過去時。在這樣的背景下，有分析師認為年底中小房企或?qū)詢r換量求生存。

持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控，給市場帶來的疊加效應仍在發(fā)酵。據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、到位資金等指標的增速繼續(xù)下滑。其中，9月和10月單月，房地產(chǎn)銷售規(guī)模連續(xù)兩個月同比下降。而樓市政策的持續(xù)收緊以及各項數(shù)據(jù)的不斷下挫，也改變了賣房人的心理預期。以北京為例，如今有不少換房業(yè)主都在急售舊房，價格直降幾十萬元也可以商量。

對于樓市未來將如何發(fā)展，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，房地產(chǎn)市場下一步能夠保持持續(xù)健康發(fā)展。在這樣的情況下，有分析師認為年底中小房企或?qū)⒁詢r換量。

樓市數(shù)據(jù)繼續(xù)下挫

國家統(tǒng)計局11月14日發(fā)布1月－10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1月-9月回落了0.3個百分點。其中，住宅投資61871億元，增長9.9%，增速回落了0.5個百分點。

通常銷售被認為是房地產(chǎn)市場的先行指標。而在樓市調(diào)控政策的影響下，自去年以來，全國房地產(chǎn)銷售增速總體呈下滑態(tài)勢。

據(jù)悉，今年1月-10月，商品房銷售面積為130254萬平方米，同比增長了8.2%；商品房銷售額為102990億元，增長了12.6%。兩項指標的增速均連續(xù)4個月下滑。且與去年4月時的高點（銷售面積增長36.5%，銷售額增長55.9%）相比，增速已大幅收窄。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著調(diào)控的深入，1月－10月市場成交面積同比漲幅僅為8.2%，刷新了自2016年初以來22個月的新低。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，銷售大幅下滑的原因，一方面是由于政策層面依舊嚴苛，限售城市持續(xù)擴容――截至目前，已有47個城市相繼落地限售，降低了投資客們對房價的預期，成交回落趨勢明顯，部分城市延緩了預售證的審批，房企觀望情緒強烈，客觀上造成了新盤的延遲入市，供應緊縮的局面在短期內(nèi)難以緩解。而另一方面，資金的大幅收緊也是銷售下滑的重要因素。

張大偉分析認為，貸款較2016年下半年相比有明顯的萎縮。10月單月，住戶部門長期貸款新增3710億元，相比于9月單月的4800億元減少超過千億元，這也是最近兩年來第一次單月住戶長期貸款單月增加額低于4000億元。

在此背景下，企業(yè)到位資金增速已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示，1月－10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為125941億元，同比增長7.4%，增速比1月－9月回落0.6個百分點。

同時，在以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸、首付貸等貸款的嚴控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現(xiàn)了明顯下調(diào)。

對于如今的樓市情況，劉愛華指出，無論是熱點城市還是三四線城市，近幾個月的房價漲幅都出現(xiàn)了回落，這體現(xiàn)出去年以來房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效。此外，劉愛華還表示，房地產(chǎn)市場供給的改善和投機性需求的抑制將帶來供需的繼續(xù)改善。

換房業(yè)主急售舊房

二手房市場同樣在降溫。有一些換房業(yè)主表示，可以接受房子的適當降價，以期將房子盡快出售。

一位近期打算換房的購房者在看了不少北京北部區(qū)域的二手房后表示：“看了一些二手房后，我們發(fā)現(xiàn)市場上出售的好房源并不多，但著急賣的房源和非優(yōu)質(zhì)房源則掛牌較多，價格也在繼續(xù)下行。”

值得關(guān)注的是，記者近日在北京通州二手房市場走訪時發(fā)現(xiàn)，其業(yè)主報價再度下挫，成交價也繼續(xù)走低。中介門店生意冷清，當來了一單生意時，店內(nèi)人員幾乎全線出動，跟隨購房者看房。記者在通州梨園某小區(qū)偶遇一家看房人時發(fā)現(xiàn)，中介服務人員比這家看房人還多，且邊走邊推薦多套房源，并直言幾乎都可以講價，只要是與業(yè)主面對面，就都有商量的余地。

“通常在雙方講價時，業(yè)主都會愿意讓一些價，但是如果總價僅僅降5萬元、10萬元，現(xiàn)在是達不到客戶心理價位的，這種情況很難成交”，麥田房產(chǎn)麗都區(qū)一位業(yè)務經(jīng)理表示，現(xiàn)在看房的人不少，但真正能簽約的卻不多。

而曾經(jīng)火爆的環(huán)京樓市如今已熱度不再。距離北京近30公里的河北燕郊，由于其獨特的地理優(yōu)勢，自2009年開始便緊隨北京步入了樓市快速上漲的通道，也因此被視為北京樓市的“晴雨表”。在過去8個月的時間里，隨著3月和6月河北省廊坊地區(qū)兩次出臺嚴格的限購政策，燕郊的房價經(jīng)歷了2014年后的又一次“高空跳水”，二手住宅單價普遍下跌1萬元，商住房總價跌去三分之二，但成交量卻仍萎靡不振。當?shù)赜兄薪楸硎?，許多投資客已經(jīng)“賠掉了首付”。

據(jù)了解，目前河北燕郊的房價，比起七八月時每平方米又降了2000元左右。

對于這種情況，多家機構(gòu)分析師表示，房地產(chǎn)調(diào)控不放松的態(tài)勢已經(jīng)非常明確，投機者紛紛退場。此外，受眾多利好消息的影響，剛需族的需求也得到了很大疏解。

年底中小房企或以價換量

如今，在眾多因素的作用下，房地產(chǎn)市場的“風光”已然成為過去時。而在這樣的背景下，中小房企的日子更是愈發(fā)難過，年底或會出現(xiàn)以價換量的情況。

克而瑞近日發(fā)布的《2017年1月-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》數(shù)據(jù)顯示，千億房企達到12家，其中碧桂園、萬科、恒大穩(wěn)坐榜單前三，三家企業(yè)的前10月銷售額均超過4000億元。而融創(chuàng)10月當月實現(xiàn)銷售金額439億元，前10月實現(xiàn)銷售2484億元，同比增長了142%，排名也隨之上升至第四位。與龍頭房企規(guī)模的快速擴大不同，更多的中小房企依然面臨較大市場壓力。

據(jù)了解，今年前三季度，合生創(chuàng)展、深圳控股、瑞安房地產(chǎn)、朗詩綠色地產(chǎn)等多家房企的銷售業(yè)績出現(xiàn)了明顯下跌。其中，合生創(chuàng)展前三季度銷售金額為60億元，同比下降20%；深圳控股銷售金額102億元，同比下降43%；瑞安房地產(chǎn)銷售金額為74.8億元，同比下降62%；朗詩綠色地產(chǎn)銷售金額為129.5億元，同比下降43%。

此外，在盈利方面，部分中小房企前三季度出現(xiàn)了盈利下滑甚至是虧損的情況。如大名城歸母凈利潤為6.57億元，同比下滑17%；廣宇集團為1.29億元，同比下滑19.5%；中航地產(chǎn)和中交地產(chǎn)則分別出現(xiàn)了0.72億元、0.26億元的虧損。

克而瑞的上述榜單也顯示，與去年末相比，前10月有12家房企跌出了百強榜單?？硕鹫J為，跌出百強榜單的12家房企大致分為三類：項目布局集中、2016年單項目銷售規(guī)模較大的房企；逐漸降低內(nèi)地投資的港資房企；部分項目被收并購后，操盤項目數(shù)量和對應業(yè)績減少的房企。

進入第四季度，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，對于房企特別是大部分中小房企而言，將承受較大的業(yè)績和回款壓力。同策研究院首席分析師張宏偉認為，第四季度，隨著銷售壓力的加大，部分房企或項目有可能選擇以價換量，通過降價快速出貨。

而易居研究院研究員賴勤也認為，隨著調(diào)控的持續(xù)推進，投資、投機需求正逐漸被擠出市場，市場的觀望情緒較強。四季度房企將承受較大的去化壓力，部分中小房企將在年底面臨以價換量加速回款的壓力。

而對于大房企而言，其或許也會發(fā)起愁來。張宏偉認為，雖然今年大多數(shù)房企已經(jīng)提早完成銷售目標，并且部分房企還上調(diào)了目標，但是銷售業(yè)績自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，房企2018年重置銷售目標背后的壓力將會越來越大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。