上證刊文：發(fā)展租賃住房不能重蹈保障房供應(yīng)不足覆轍

在政府與市場(chǎng)的共同推動(dòng)下，住房租賃呈現(xiàn)出“多層次、多主體”供應(yīng)的良好局面，除萬(wàn)科、龍湖等龍頭開(kāi)發(fā)商，鏈家、世聯(lián)行等大型房產(chǎn)中介，機(jī)構(gòu)房東（YOU+、魔方等）外，各地國(guó)企、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、大型商業(yè)銀行等近期都高調(diào)進(jìn)入租賃住房這個(gè)被稱(chēng)為“藍(lán)?！薄ⅰ帮L(fēng)口”的行業(yè)，成為租賃供應(yīng)主體。今年以來(lái)，京滬深等大城市均表示，未來(lái)5年租賃供應(yīng)占新增住房供應(yīng)的30%至50%。大型租賃企業(yè)也表示，未來(lái)2至3年，管理房屋數(shù)將從目前的數(shù)千套或1萬(wàn)套左右增加至10萬(wàn)套。去年以來(lái)，熱點(diǎn)城市出讓的租賃用地近80幅，僅上海就推出了19宗純租賃住宅地塊，京滬深新增地塊基本轉(zhuǎn)向了租賃，“重售輕租”的住房供應(yīng)跛行局面有望改觀。

目前，我國(guó)租賃需求主體是2.7億新市民（2.45億外來(lái)人口、2500萬(wàn)租房大學(xué)生），以及城市戶籍“無(wú)房戶”?？紤]到年輕人“先租后買(mǎi)”，甚至長(zhǎng)期租賃已成普遍選擇，熱點(diǎn)城市實(shí)際管理人口中，租房人群占比超過(guò)50%。從各地的調(diào)研看，大城市70%租賃需求是以小戶型、低租金為主的普通房源。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，京滬深20至30歲的租客占比在70%至80%，超過(guò)50%的月租金支付在2000元以下，不到商品住房套均租金的50%。由于50至60平方米的主力需求戶型嚴(yán)重短缺，供需缺口超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)，合租比例高達(dá)65%，非成套商品房租賃（合租、城中村、企業(yè)宿舍）超過(guò)80%。可見(jiàn)，小戶型、低租金是租賃的有效需求。

不過(guò)，盡管當(dāng)下租賃供應(yīng)呈“多層次、多主體”格局，但并不能契合有效需求。近兩年，長(zhǎng)租公寓成為投資“風(fēng)口”，全國(guó)一下子涌現(xiàn)出上千家公寓企業(yè)，僅深圳就有300多家。確實(shí)，長(zhǎng)租公寓改善了居住環(huán)境，租賃關(guān)系穩(wěn)定了、權(quán)益保障性提高了。特別是改造舊住宅區(qū)、城中村的長(zhǎng)租公寓，適應(yīng)年輕租客的居住體驗(yàn)性提高了，但租金也明顯上漲了。相比中介代理下租客和房東間的“私人散租”、“二房東”租賃，企業(yè)化租賃增加了翻修、物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)（人工、稅收和財(cái)務(wù)、保潔、維修）等成本，這些都將以更高租金來(lái)收回。

當(dāng)然，在租賃供應(yīng)端，國(guó)家政策也考慮到降低成本。比如去年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地出讓完全自持租賃，或配建租賃住房已“常態(tài)化”，并主要由市屬或區(qū)屬?lài)?guó)企承接，樓面地價(jià)僅相當(dāng)于同區(qū)域“招拍掛”地價(jià)的十分之一、六分之一。國(guó)企帶頭并承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，無(wú)疑是降低租賃供應(yīng)成本的重要手段，但大城市新增地塊供應(yīng)的可持續(xù)性不足，另外新增地塊多在城市外圍，供應(yīng)的有效性值得考慮。各方調(diào)研顯示，對(duì)新市民和廣大租客來(lái)說(shuō)，租房最看重的因素是：是否位于交通便利的位置（如是否臨近地鐵站）、租金水平、公共配套服務(wù)等等。由此，外圍新增供地建設(shè)租賃住房，需要應(yīng)對(duì)租賃供應(yīng)有效性的強(qiáng)烈訴求。2011年，我國(guó)提出了“建設(shè)3600萬(wàn)套保障性安居工程”的戰(zhàn)略，但事后顯示，相當(dāng)部份保障房建在城市外圍、公共配套難以共享或跟進(jìn)。

租賃住房已實(shí)現(xiàn)多層次供應(yīng)，但由于供應(yīng)基調(diào)并未擺脫過(guò)去房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，供應(yīng)難以契合有效需求，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)“多層次供應(yīng)和多渠道保障”的結(jié)合。因此，發(fā)展租賃住房絕對(duì)不能重蹈過(guò)去保障房供應(yīng)效率不高的覆轍。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，越強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任，越需要確?！巴度?產(chǎn)出”的平衡。唯有如此，才能保證租賃供應(yīng)持續(xù)和有效，不致衍生道德風(fēng)險(xiǎn)或淪為數(shù)字工程。眼下，盡管土地成本降低了，但考慮到運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本，新增地塊建設(shè)的利潤(rùn)并不樂(lè)觀。建議國(guó)企承接的自持租賃用地，多應(yīng)作為引導(dǎo)或示范，帶動(dòng)社會(huì)投資進(jìn)入。而且，基于國(guó)企的運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核，建議以配建一定比例自持或公租房為主要模式，并以市場(chǎng)化部分彌補(bǔ)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的損失。

考慮到盤(pán)活存量（包括閑置低效的商業(yè)辦公），大城市住房供求關(guān)系并沒(méi)有那么緊張，租賃房源供應(yīng)潛力很大。租賃成本高（高租金、高交易成本），首先源于秩序混亂，監(jiān)管缺失，租賃服務(wù)配套不足，租賃環(huán)境“體驗(yàn)差”、信息不對(duì)稱(chēng)等。因此，筆者建議以政府主導(dǎo)的租賃信息平臺(tái)建設(shè)為契機(jī)，將監(jiān)管重點(diǎn)從新房轉(zhuǎn)到存量房，加快配套公共服務(wù)跟進(jìn)。這樣，既能夠以互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)信用疊加政府信用，解決監(jiān)管和服務(wù)缺失、秩序混亂等頑疾，還能以強(qiáng)大信用降低成本。房源平臺(tái)化的示范效應(yīng)，將鼓勵(lì)更多房源上平臺(tái)交易，挖掘供應(yīng)潛力，解決信息不對(duì)稱(chēng)。至于供應(yīng)契合需求的問(wèn)題，應(yīng)交給市場(chǎng)來(lái)解決，市場(chǎng)自然會(huì)結(jié)合需求偏好、收入水平來(lái)推動(dòng)供應(yīng)。

相比新增地塊，加大存量閑置低效商業(yè)辦公用房盤(pán)活力度，集體土地建設(shè)租賃住房從試點(diǎn)轉(zhuǎn)向全面推廣，也是降低供應(yīng)成本的兩個(gè)渠道。商業(yè)辦公地價(jià)本來(lái)就低，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的沖擊下，待盤(pán)活的商業(yè)辦公用房存量空間很大，改造成本也不高。關(guān)鍵是，土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制要突破，公共配套要跟進(jìn)。當(dāng)務(wù)之急是加快地方政府統(tǒng)籌和各職能部門(mén)工作協(xié)調(diào)，強(qiáng)化主體責(zé)任和主觀能動(dòng)性。集體土地建租賃房，不僅農(nóng)民可分享城市化紅利，而且相比傳統(tǒng)的農(nóng)地征收，紅利分享有細(xì)水長(zhǎng)流的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)能獲得農(nóng)民和村集體的認(rèn)可，因而也該加快推進(jìn)節(jié)奏，并從試點(diǎn)轉(zhuǎn)向全面鋪開(kāi)。另外，做大3至5家租賃龍頭企業(yè)，以規(guī)?；?jīng)營(yíng)降低單位成本，以流程標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)衍生化（REITs、房屋裝修、租客生活電商）接受散租房屋托管，由龍頭企業(yè)管理、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)受托房屋，在增加供應(yīng)的同時(shí)，以衍生服務(wù)、流程標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)一步降低單位租賃交易成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。