深圳首個純商品房租賃社區(qū)亮相 星河探索長租公寓商業(yè)閉環(huán)

一個建筑面積39萬平方米的社區(qū)，其中22萬平方米住宅被深圳星河控股集團拿來打造首個長租公寓，這也是深圳首個整體長期租賃的住宅社區(qū)。

這個小區(qū)叫做星河容御，位于深圳沙井，星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊稱，長租公寓全部入住后將可容納1萬人。

11月16日，星河控股與中國建設(shè)銀行深圳市分行簽訂合作協(xié)議，共建“CCB建融家園-星河榮御”長租社區(qū)，星河控股將項目中2687套房源全部提供給建行用于租賃，而租住該項目的租客可以向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款，用于支付其本人的長租租金。

中國建設(shè)銀行深圳市分行副行長張躍云表示，建設(shè)銀行與星河合作已有22年歷史，這是雙方此次合作的基礎(chǔ)，未來雙方將一道探索長租模式下的發(fā)展機遇。

姚惠瓊對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，和建行的合作是催化劑，讓星河加速進入長租市場，目前星河已經(jīng)組建起針對長租業(yè)務(wù)的團隊。

探索社區(qū)長租

據(jù)記者了解，星河容御項目以住宅用地為主，原本是商品房性質(zhì)，并計劃在2017年10月份入市，但在與建設(shè)銀行協(xié)商后，不到半個月的時間里，星河便決定將項目整體改作長租社區(qū)，建行總部方面也很快便通過了合作項目的審批。

從戶型看，與目前小戶型租賃公寓不同，CCB建融家園-星河榮御項目包含一房至五房，合計10種戶型，面積從45平米到180平米不等。項目整體為39萬平米規(guī)模的綜合體，規(guī)劃中配備了食堂、班車以及社康中心等共享式社區(qū)配套，定位為中高端長租公寓。

“項目不單單是公寓，還有一房一廳、兩房一廳等多種戶型，能夠滿足不同租戶的需求。”姚惠瓊說，長租公寓的市場比較大，尤其是目前三口及以上的家庭也比較多，在考慮租房子的時候，小戶型例如40平米肯定不夠用，而本次推出的長租項目能夠滿足多口之家的需求。

“不然這部分人群最后還是只能去買房。”姚惠瓊認為，要從根本上去實現(xiàn)“租售并舉”的愿景，過去只提供小戶型公寓的模式是不合適的，今后長租公寓的供應(yīng)模式會發(fā)生改變。

在對外出租上，星河容御會散租和團租同步進行。姚惠瓊介紹，在真正租賃開始前三個月，會和有需求的企業(yè)確定下來大概的租賃數(shù)據(jù)，其他的則可以提供給別的租戶。

姚惠瓊告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前已有一些求租企業(yè)和星河簽訂了意向書，這些企業(yè)的資質(zhì)也通過了銀行、政府方面的審核，在供房方面享有優(yōu)先權(quán)。

姚惠瓊表示，CCB建融家園星河容御的推出，是星河試點商品房開發(fā)銷售與租賃經(jīng)營一體化運作模式的一次重要嘗試，將顛覆傳統(tǒng)意義上的租房模式。

對于星河而言，本次和建設(shè)銀行合作也是一個契機，讓其在長租市場上的步伐加快。據(jù)姚惠瓊透露，星河控股從2016年起便開始籌備組建了長租公寓的團隊，也和世聯(lián)行在談合作，計劃在其他的項目上加入青年公寓的項目。

資金問題待解

在11月3日建設(shè)銀行深圳分行與11家房地產(chǎn)公司、11家企事業(yè)單位舉行的房產(chǎn)租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式上，簽約的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源合計約5000余套，星河提供的房源便超過了一半。

這是非常大膽的嘗試。業(yè)內(nèi)人士表示，以租代售的模式拉長了開發(fā)商資金回籠周期，讓資金承壓，企業(yè)一般不愿意將優(yōu)質(zhì)房源投入租賃市場。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰則指出，以租金和房價比例換算，出租住宅要收回成本差不多需要60年，這使得很多開發(fā)商都不愿意進入住房租賃市場。

姚惠瓊表示，目前市場上的長租公寓仍然是以國企、央企以及萬科、碧桂園這樣的企業(yè)為主導，民營企業(yè)更多的是少量參與。對星河而言，一次性拿出一個社區(qū)的房源作為長租項目，也是比較困難的。

目前，政策對于長租公寓項目有一定的優(yōu)惠，而本次項目因為規(guī)劃時是商品房則不會享有公寓項目的優(yōu)惠，對于企業(yè)而言，沒有了政策優(yōu)惠，做起來更加吃力。

此外，由于項目本身是精裝修項目，在改建為長租項目后，內(nèi)部設(shè)計也需要改造，改為長租項目后內(nèi)飾也要相應(yīng)地改為耐用型產(chǎn)品，這也會增加開發(fā)商成本。

因此，姚惠瓊坦言，從賬面上來算星河短期內(nèi)會有比較大的利益犧牲；但另一方面，這也是企業(yè)社會責任的體現(xiàn)；且與建行合作多年后，星河也非常愿意在這個項目上支持建行，將長租公寓這個業(yè)務(wù)先做起來，“在民營企業(yè)或是房地產(chǎn)企業(yè)里面有一個示范作用”。

對于如何支撐該項目的運營，除了收取租金、管理費之外，她透露，在本次合作中，星河將2687套房源一定年限的居住權(quán)交給建行，建行給予星河一筆長期穩(wěn)定的資金，一定程度上解決了星河的資金壓力；另一方面，建行也會對企業(yè)提供全方位的金融支持，以及更多的綜合服務(wù)。

未來和建行的這種合作模式是否會繼續(xù)？姚惠瓊指出，星河當下沒有現(xiàn)成的項目可以提供給銀行做長租項目，但在幾年后項目數(shù)量跟上來后，還是會考慮和更多的銀行在力所能及的范圍內(nèi)展開合作，“目前更多的還是試水，因為不知道市場的需求是否真的有這么大，如果大批量入市，炒房的人變成炒租房肯定是不好的。”

姚惠瓊認為，在今后的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展中，有了保利地產(chǎn)的首例“租賃住房REITs”的先河，政策對房企的長租業(yè)務(wù)的金融支持也會放開，會考慮發(fā)行REITs產(chǎn)品來支持長租項目的建設(shè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從行業(yè)的角度來看，未來通過新建商品住宅進行租賃改造，或者直接收購自持用地項目和房屋改造，都具備較大的市場空間，其他企業(yè)也會嘗試模仿。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。