手握6000億資源料市場(chǎng)放緩 萬科稱明年銷售量?jī)r(jià)均有所下降

在上半年市場(chǎng)表現(xiàn)較好的情況下，萬科前10月實(shí)現(xiàn)了銷售4000億的突破。不過，萬科證券事務(wù)代表梁潔及投資者關(guān)系代表李一俊于11月7日的電話會(huì)議上，透露了萬科對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

興業(yè)證券發(fā)布的問答記錄顯示，萬科認(rèn)為明年上半年價(jià)格管制或者預(yù)售證管制等方面政策放松的可能性很小，而且預(yù)測(cè)明年全年市場(chǎng)銷售量將有所下降。

明年6000億可售資源

回顧2017年10月，萬科單月實(shí)現(xiàn)銷售金額367.9億元，并在此基礎(chǔ)上首次突破了4000億的銷售規(guī)模，達(dá)到了4328.9億元的新高度。整體的銷售分布方面，以面積計(jì)一線占比10%-15%之間，二線占比60%；但從金額來看，一二線占比達(dá)到了90%以上。

僅10月單月來看，萬科銷售面積及銷售金額雖然同比有所上漲，但環(huán)比卻出現(xiàn)了下滑的情況。對(duì)此，萬科解釋稱，10月推盤相對(duì)于9月份要少一些，去化率則是持平。但按照過往的經(jīng)驗(yàn)，萬科相信最后兩個(gè)月的推盤量將會(huì)比9、10月份多。

除了銷售額下跌，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，萬科月內(nèi)的銷售均價(jià)約為14846.6元/平方米，比9月份的16973.2元/平方米，環(huán)比下跌了約13%。

對(duì)此，萬科解釋稱，10月份均價(jià)較高的北京、上海、深圳成交占整體的比重為16%，比9月份的31%有明顯的下滑，導(dǎo)致本月整體均價(jià)下跌。據(jù)悉，9月份，萬科深圳公司錄得銷售88億元，北京公司錄得42億元。

值得注意的是，到了10月份，萬科在昆明、南京及合肥的銷售額分別增加了200%、200%及100%，而南京及合肥均是今年以來調(diào)控力度較大的城市。

萬科方面表示，在一線和熱點(diǎn)的二線城市，即使市場(chǎng)整體成交量明顯下跌，但萬科銷售能夠明顯地上升的主要原因推出資源比較多。過去一段時(shí)間，萬科在合肥、南京等城市新增資源比較多，未來能夠推出的銷售量相對(duì)會(huì)多一點(diǎn)。

在新增土地方面，萬科10月新增的28個(gè)項(xiàng)目中，16個(gè)項(xiàng)目是通過招拍掛獲取，剩余12個(gè)則為股權(quán)收購(gòu)，月內(nèi)權(quán)益土地金達(dá)269.26億，均價(jià)7397元/平方米，較9月有略微提高。前10月萬科新增項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到171個(gè)，權(quán)益建筑面積2460萬平方米，權(quán)益地價(jià)款2000億，平均樓面價(jià)達(dá)8000元/平方米。

據(jù)悉，萬科未來可結(jié)算資源約1.35億平方米。具體來看，目前萬科約有大約7000萬平方米在建（其中有4200萬方已售，未來可結(jié)算），6500萬平方米未開工，還有200多萬平方米建成未售的存貨，未來可售規(guī)模在9500萬平方米左右。

萬科透露，明年可推出的資源在4000萬平方米以上，均價(jià)在1.4萬元以上。若按前10月平均銷售額14864.19元/平方米計(jì)算，在不考慮已推出未售的存貨的情況下，明年萬科推出的貨值將近6000億元。

料明年整體銷售將下降

談及調(diào)控帶來的影響，萬科方面表示，由于今年來部分城市提高首付比例與貸款利率，一次性付款的比例在10月份達(dá)到了25%。而且，前10月平均的首付比例為3.8成，而去年為3成?！鞍唇沂站o是趨勢(shì)性的，會(huì)對(duì)公司銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。”

雖然今年來一線及熱二線城市調(diào)控力度較大，但具體到萬科，由于資源集中，萬科前10個(gè)月在一二線的成交量依舊漲了25%左右。

外界還擔(dān)心，萬科在去年市場(chǎng)繁榮之時(shí)拿的地塊若遭遇當(dāng)前的調(diào)控，將會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)造成不利影響。

對(duì)此，萬科回應(yīng)稱，其在2016年甚至2017年新增的項(xiàng)目平均地價(jià)上升并不明顯，而且相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間萬科拿地都是要低于銷售，收縮規(guī)模審慎拿地在一定程度上可以做到地價(jià)穩(wěn)定。因此即使在房?jī)r(jià)不增長(zhǎng)的情況下，相信萬科未來的毛利率還能相對(duì)穩(wěn)定。

而且，在拿地方面，雖然受銷售的影響，企業(yè)進(jìn)行新的項(xiàng)目投資的能力有所減弱，但隨之而來的是土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的減弱，萬科的新增項(xiàng)目反而更多了。

據(jù)悉，萬科2017年第三季度新增項(xiàng)目規(guī)模為500多萬平方米，已超過同期銷售面積的近一倍，也超過第一、二季度的總和。萬科還透露，其拿地的原則是，希望項(xiàng)目基于現(xiàn)有的價(jià)格，能有20%的內(nèi)部回報(bào)率。

至于對(duì)三四線市場(chǎng)的態(tài)度，萬科認(rèn)為，不同的城市還是要區(qū)分來看待，如果定位準(zhǔn)確，去化率可能很高。萬科認(rèn)為，今年以來三、四線城市市場(chǎng)明顯改善，東北城市去化率也有改善。值得注意的是，萬科稱，已關(guān)注到有些城市增長(zhǎng)沒有人口和就業(yè)的基礎(chǔ)，接下來可能選擇退出。

雖然今年由于上半年銷售增加很快，全年的銷售規(guī)模有增加，但考慮到政策調(diào)控的影響，萬科相信明年的銷售將進(jìn)一步放緩，整體的銷售面積和金額將會(huì)下降；而且，萬科認(rèn)為明年上半年價(jià)格管制或者預(yù)售證管制等方面政策放松的可能性很小。

電話會(huì)議中，對(duì)于近期萬科與建行的合作，萬科也作出了回應(yīng)。其表示，建行給業(yè)務(wù)更多的資金支持，比如25年期的低息貸款。未來完成改造的產(chǎn)品、建成的產(chǎn)品可以通過建行的平臺(tái)面向客戶使用。譬如，未來城中村改造完成后，產(chǎn)品可以通過建行的平臺(tái)面向客戶，客戶能通過平臺(tái)獲得金融服務(wù)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道顯示，11月2日，佛山萬科與建設(shè)銀行舉行了CCB建融家園·泊寓項(xiàng)目奠基儀式，這個(gè)項(xiàng)目即是佛山萬科于6月6日獲得的全自持地塊。據(jù)介紹，通過這個(gè)項(xiàng)目，雙方將“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。