手握6000億資源料市場放緩 萬科稱明年銷售量價均有所下降

在上半年市場表現(xiàn)較好的情況下，萬科前10月實現(xiàn)了銷售4000億的突破。不過，萬科證券事務代表梁潔及投資者關(guān)系代表李一俊于11月7日的電話會議上，透露了萬科對整體房地產(chǎn)市場持謹慎的態(tài)度。

興業(yè)證券發(fā)布的問答記錄顯示，萬科認為明年上半年價格管制或者預售證管制等方面政策放松的可能性很小，而且預測明年全年市場銷售量將有所下降。

明年6000億可售資源

回顧2017年10月，萬科單月實現(xiàn)銷售金額367.9億元，并在此基礎上首次突破了4000億的銷售規(guī)模，達到了4328.9億元的新高度。整體的銷售分布方面，以面積計一線占比10%-15%之間，二線占比60%；但從金額來看，一二線占比達到了90%以上。

僅10月單月來看，萬科銷售面積及銷售金額雖然同比有所上漲，但環(huán)比卻出現(xiàn)了下滑的情況。對此，萬科解釋稱，10月推盤相對于9月份要少一些，去化率則是持平。但按照過往的經(jīng)驗，萬科相信最后兩個月的推盤量將會比9、10月份多。

除了銷售額下跌，觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，萬科月內(nèi)的銷售均價約為14846.6元/平方米，比9月份的16973.2元/平方米，環(huán)比下跌了約13%。

對此，萬科解釋稱，10月份均價較高的北京、上海、深圳成交占整體的比重為16%，比9月份的31%有明顯的下滑，導致本月整體均價下跌。據(jù)悉，9月份，萬科深圳公司錄得銷售88億元，北京公司錄得42億元。

值得注意的是，到了10月份，萬科在昆明、南京及合肥的銷售額分別增加了200%、200%及100%，而南京及合肥均是今年以來調(diào)控力度較大的城市。

萬科方面表示，在一線和熱點的二線城市，即使市場整體成交量明顯下跌，但萬科銷售能夠明顯地上升的主要原因推出資源比較多。過去一段時間，萬科在合肥、南京等城市新增資源比較多，未來能夠推出的銷售量相對會多一點。

在新增土地方面，萬科10月新增的28個項目中，16個項目是通過招拍掛獲取，剩余12個則為股權(quán)收購，月內(nèi)權(quán)益土地金達269.26億，均價7397元/平方米，較9月有略微提高。前10月萬科新增項目數(shù)量已經(jīng)達到171個，權(quán)益建筑面積2460萬平方米，權(quán)益地價款2000億，平均樓面價達8000元/平方米。

據(jù)悉，萬科未來可結(jié)算資源約1.35億平方米。具體來看，目前萬科約有大約7000萬平方米在建（其中有4200萬方已售，未來可結(jié)算），6500萬平方米未開工，還有200多萬平方米建成未售的存貨，未來可售規(guī)模在9500萬平方米左右。

萬科透露，明年可推出的資源在4000萬平方米以上，均價在1.4萬元以上。若按前10月平均銷售額14864.19元/平方米計算，在不考慮已推出未售的存貨的情況下，明年萬科推出的貨值將近6000億元。

料明年整體銷售將下降

談及調(diào)控帶來的影響，萬科方面表示，由于今年來部分城市提高首付比例與貸款利率，一次性付款的比例在10月份達到了25%。而且，前10月平均的首付比例為3.8成，而去年為3成?！鞍唇沂站o是趨勢性的，會對公司銷售業(yè)績產(chǎn)生影響?！?/p>

雖然今年來一線及熱二線城市調(diào)控力度較大，但具體到萬科，由于資源集中，萬科前10個月在一二線的成交量依舊漲了25%左右。

外界還擔心，萬科在去年市場繁榮之時拿的地塊若遭遇當前的調(diào)控，將會對企業(yè)的利潤造成不利影響。

對此，萬科回應稱，其在2016年甚至2017年新增的項目平均地價上升并不明顯，而且相當長時間萬科拿地都是要低于銷售，收縮規(guī)模審慎拿地在一定程度上可以做到地價穩(wěn)定。因此即使在房價不增長的情況下，相信萬科未來的毛利率還能相對穩(wěn)定。

而且，在拿地方面，雖然受銷售的影響，企業(yè)進行新的項目投資的能力有所減弱，但隨之而來的是土地市場競爭的減弱，萬科的新增項目反而更多了。

據(jù)悉，萬科2017年第三季度新增項目規(guī)模為500多萬平方米，已超過同期銷售面積的近一倍，也超過第一、二季度的總和。萬科還透露，其拿地的原則是，希望項目基于現(xiàn)有的價格，能有20%的內(nèi)部回報率。

至于對三四線市場的態(tài)度，萬科認為，不同的城市還是要區(qū)分來看待，如果定位準確，去化率可能很高。萬科認為，今年以來三、四線城市市場明顯改善，東北城市去化率也有改善。值得注意的是，萬科稱，已關(guān)注到有些城市增長沒有人口和就業(yè)的基礎，接下來可能選擇退出。

雖然今年由于上半年銷售增加很快，全年的銷售規(guī)模有增加，但考慮到政策調(diào)控的影響，萬科相信明年的銷售將進一步放緩，整體的銷售面積和金額將會下降；而且，萬科認為明年上半年價格管制或者預售證管制等方面政策放松的可能性很小。

電話會議中，對于近期萬科與建行的合作，萬科也作出了回應。其表示，建行給業(yè)務更多的資金支持，比如25年期的低息貸款。未來完成改造的產(chǎn)品、建成的產(chǎn)品可以通過建行的平臺面向客戶使用。譬如，未來城中村改造完成后，產(chǎn)品可以通過建行的平臺面向客戶，客戶能通過平臺獲得金融服務。

觀點地產(chǎn)新媒體此前報道顯示，11月2日，佛山萬科與建設銀行舉行了CCB建融家園·泊寓項目奠基儀式，這個項目即是佛山萬科于6月6日獲得的全自持地塊。據(jù)介紹，通過這個項目，雙方將“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場化運營模式”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。